Op 2 september 2026 lag de laagste rente voor tien jaar vast op 4,13%, maar alleen bij een hypotheek die maximaal 60% van de woningwaarde bedraagt. Toch zit daar een belangrijke nuance onder: wie een groter deel van de woningwaarde leent, komt niet voor dat tarief in aanmerking. Voor starters en huiseigenaren die hun rente opnieuw vastzetten, werkt dat verschil rechtstreeks door in de maandlasten.
Waar staat de rente nu?
De piek van eind augustus is een gemiddelde. Van Bruggen adviesgroep kwam in een andere meting uit op 4,09% voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie, de garantie die een geldverstrekker meer zekerheid geeft als je je hypotheek door omstandigheden niet meer kunt betalen. Alleen van oktober 2023 tot en met oktober 2024 lag dit gemiddelde nog iets hoger.
Het verschil tussen gemiddelden en individuele tarieven blijft groot. De 4,13% van 2 september gold bijvoorbeeld alleen voor een hypotheek met een schuld van hoogstens 60% van de woningwaarde. Leen je een groter deel van de koopprijs, dan rekenen aanbieders doorgaans een hoger risico mee in hun rente.
Onrust op de kapitaalmarkt werkt door in hypotheekrentes
De rente begon in maart 2026 op te lopen door de onrust rond de oorlog tussen de Verenigde Staten en Iran. Banken financieren hypotheken deels met geld van de kapitaalmarkt, waar grote partijen langlopende leningen verhandelen. Als die financiering duurder wordt, volgen hypotheekrentes vaak met enige vertraging.
Die vertraging was begin september nog zichtbaar. De kapitaalmarktrente was in de weken tot 6 september 2026 harder gestegen dan het gemiddelde hypotheektarief voor tien jaar vast, terwijl de inflatie in de eurozone opnieuw opliep. Van Bruggen adviesgroep verwachtte daarom dat geldverstrekkers hun tarieven verder zouden verhogen.
De Europese Centrale Bank hield de depositorente, de rente die banken ontvangen als zij geld bij de centrale bank parkeren, in een recente vergadering op 2,25%. Dat besluit geldt voor de hele eurozone. De ECB-rente en hypotheekrente bewegen dus niet één op één mee.
Starters merken een kleine rentestap al snel
Een starter sloot in 2026 gemiddeld een hypotheek af van ongeveer € 365.000. Bij 3,68% bedroeg de bruto maandlast € 1.676; bij 3,76% kwam die uit op € 1.692. Die stijging van 0,08 procentpunt betekende dus € 16 per maand extra.
| Rente | Bruto maandlast bij € 365.000 |
|---|---|
| 3,68% | € 1.676 |
| 3,76% | € 1.692 |
| Verschil | € 16 per maand |
Op jaarbasis is € 16 per maand € 192. Bij een annuïteitenhypotheek, waarbij je elke maand één vast bedrag betaalt voor rente en aflossing, gaat bij een hogere rente in de eerste jaren bovendien een kleiner deel van dat bedrag naar het aflossen van je schuld.
Een halve procentpunt verschil loopt in 10 jaar flink op
De vergelijking tussen 3,6% en 4,1% laat zien hoe zwaar een renteverschil kan wegen. Over de eerste 10 jaar kost de hogere rente een huizenkoper ongeveer € 23.000 extra. Daarvan is bijna € 18.000 extra rente.
Een rentestijging van 0,4 procentpunt kost een gemiddelde starter over 10 jaar ongeveer € 15.700 extra aan rente. Dat bedrag staat los van het effect dat je in dezelfde periode minder snel aflost. De hogere maandlast is dus niet het hele verhaal.
Voor iemand met een hypotheek waarvan de rente nog vaststaat, verandert de maandlast voorlopig niet. Dat geldt ook voor doorstromers die hun bestaande lening en rentevoorwaarden kunnen meenemen, voor zover hun geldverstrekker die mogelijkheid biedt.
NHG bepaalt voor welke koopprijs je onder de grens blijft
De NHG-grens bedraagt sinds 1 januari 2026 € 470.000. Tot dat bedrag kan een hypotheek in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie. De rente in dit artikel gaat steeds over leningen met NHG en een rentevaste periode van 10 jaar.
Vrijwel alle geldverstrekkers verhoogden hun tarieven in 2026 in reactie op de onrust op de kapitaalmarkt. In één week ging het gemiddelde voor 10 jaar vast met NHG van 3,92% naar 4,01%, een stijging van bijna 0,1 procentpunt. Dat laat zien dat tarieven soms in korte stappen veranderen.
Daarvoor was de beweging juist omlaag. Vóór de oorlog daalde het gemiddelde van 3,84% naar 3,68%, in een periode waarin de inflatie in de eurozone onder 2% was gekomen. De omslag kwam dus nadat de rust op de financiële markten verdween.
Wat dit voor jou betekent
- Sluit je nu een hypotheek af, reken dan de maandlast door met de rente die hoort bij jouw lening en woningwaarde. Het laagste tarief van 4,13% op 2 september 2026 gold alleen onder de grens van 60% van de woningwaarde.
- Heb je al een vaste renteperiode, kijk dan naar de einddatum van die periode. De tarieven van augustus en september 2026 veranderen je bestaande afgesproken rente niet tussentijds.
- Check bij koopplannen of je binnen de NHG-grens van € 470.000 blijft. Dat bepaalt of de garantie beschikbaar is en of je de rentetarieven met NHG kunt vergelijken.
- Vergelijk verschillende aanbieders en bereken wat een rentevaste periode voor jouw bruto maandlasten betekent.
Bronnen : Consumentenbond, vastgoedjournaal.nl, vvponline.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
