De gemiddelde rente voor tien jaar vast ligt begin 2026 op 3,5% tot 4,0%, tegenover circa 1,5% tot 2,0% toen veel huishoudens in 2017 en 2018 hun rente vastzetten. Voor wie in 2027 opnieuw moet kiezen, kan dat de maandlast flink veranderen, vooral op het aflossingsvrije deel waarop niet wordt afgelost. Voor huiseigenaren gaat het om een hoger renteaanbod en om de vraag hoeveel ruimte er nog is als die rente ineens over de volledige openstaande schuld wordt berekend. Dat staat los van box 3: het nieuwe belastingstelsel voor spaargeld en beleggingen is pas voorzien per 1 januari 2028, terwijl de renteaftrek voor de oudste aflossingsvrije hypotheken vanaf 2031 kan vervallen.
De nieuwe offerte kan duurder uitvallen
De rente is inmiddels wel lager dan aan het begin van 2024. Toen lag de gemiddelde rente voor tien jaar vast op 4,0% tot 4,5%; begin 2026 was dat 3,5% tot 4,0%. Voor huishoudens die vanaf een veel lager niveau komen, blijft het verschil dus behoorlijk groot.
Grote banken hebben hun beleid voor aflossingsvrije hypotheken in 2026 aangescherpt. Een nieuwe aflossingsvrije lening krijgt vaak strengere voorwaarden en een hogere rente dan een annuïtaire of lineaire hypotheek, waarbij je iedere maand ook een deel van de schuld aflost. Die opslag kan ook terugkomen in het rentevoorstel wanneer een bestaande rentevaste periode eindigt.
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd alleen rente over dat leningdeel. De schuld daalt daardoor niet vanzelf. Een hogere rente na afloop van de rentevaste periode komt daarom volledig terecht op de nog openstaande lening.
Een groot aflossingsvrij deel maakt het verschil
Mark de Rijke, commercieel directeur in de hypotheeksector, wijst erop dat een hogere rente harder aankomt bij een hypotheek die deels aflossingsvrij is. Bij een volledig annuïtaire hypotheek is de schuld na tien jaar namelijk al lager, waardoor de nieuwe rente over een kleiner bedrag wordt berekend.
Volgens De Nederlandsche Bank bestaat bijna 55% van de Nederlandse hypotheekschuld uit aflossingsvrije leningen, samen goed voor circa € 340 miljard. Daar zitten ook veel oudere hypotheken tussen waarvan de maandlasten jarenlang laag zijn gebleven.
Nieuwe kopers komen minder vaak in deze situatie terecht. Het aandeel aflossingsvrije hypotheken in nieuwe aanvragen daalde van 40% in 2022 naar 24% in 2024. Huiseigenaren die al langer in hun woning wonen, hebben dus vaker zo’n leningdeel dan starters die recent een hypotheek afsloten.
Rekenvoorbeeld: € 417 per maand extra rente
Neem een hypotheek van € 200.000 waarvan 50% aflossingsvrij is. Over dat aflossingsvrije deel van € 100.000 betaal je bij 1,5% rente per jaar € 1.500 rente, oftewel € 125 per maand.
Bij 4,0% rente wordt dat € 4.000 per jaar, of afgerond € 333 per maand. Het verschil is dan € 208 per maand bruto, alleen voor het aflossingsvrije deel. De rest van de hypotheek kan een eigen rente, looptijd en aflossingsvorm hebben.
| Rente over € 100.000 aflossingsvrij | Rente per jaar | Per maand |
|---|---|---|
| 1,5% | € 1.500 | € 125 |
| 4,0% | € 4.000 | € 333 |
Op dit leningdeel wordt geen euro afgelost, waardoor de rente na tien jaar nog steeds over de volledige € 100.000 loopt. Dat maakt de bruto maandlast gevoelig voor de rente.
De fiscale regels lopen op een ander spoor
De renteverhoging in 2027 staat los van de hypotheekrenteaftrek. Voor aflossingsvrije hypotheken die na 1 januari 2013 zijn afgesloten, bestaat die aftrek niet. Bij leningen die uiterlijk op 31 december 2012 zijn afgesloten, blijft de rente onder het overgangsrecht maximaal 30 jaar aftrekbaar.
Voor de oudste aflossingsvrije hypotheken speelt vanaf 2031 nog iets anders. De maximale aftrektermijn van 30 jaar geldt sinds 2001, waardoor de renteaftrek voor leningen die al vóór die datum liepen dan kan vervallen. Een niet-afgeloste hypotheek verhuist daarna naar box 3, de belasting op spaargeld en beleggingen, bij de berekening van het nettovermogen.
Het nieuwe box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement begint niet in 2027. De Tweede Kamer stemde op 12 februari 2026 in met invoering per 1 januari 2028; het wetsvoorstel ligt bij de Eerste Kamer. In 2027 geldt nog het bestaande stelsel met de tegenbewijsregeling.
De grotere aflossingsgolf komt later
De rentevaste periodes die in 2027 aflopen zijn een tussentijds moment, geen eindpunt van de lening. DNB verwacht dat tussen 2035 en 2038 voor ruim 700.000 huishoudens de aflossingsvrije lening afloopt. In die jaren bereikt ook de resterende schuld een piek.
Aan het einde van de looptijd moet de openstaande schuld worden afgelost, gefinancierd met eigen geld of op een andere manier worden geregeld. De situatie in 2027 kan voor sommige huishoudens een eerste moment zijn waarop zij zien hoe groot dat aflossingsvrije deel nog is.
Wat dit voor jou betekent
- Check wanneer jouw rentevaste periode afloopt en welk bedrag daarvan aflossingsvrij is. Vooral rentevaste periodes uit 2017 en 2018 verdienen aandacht.
- Vergelijk het rentevoorstel van je geldverstrekker met de actuele rente voor dezelfde rentevaste periode. Voor aflossingsvrije leningdelen kunnen banken in 2026 een hogere rente rekenen dan voor annuïtaire of lineaire delen.
- Houd bij oudere leningen rekening met de fiscale einddatum. De hypotheekrenteaftrek kan voor hypotheken van vóór 1 januari 2001 vanaf 2031 vervallen.
- Bereken je bruto en netto maandlast met de volledige openstaande schuld, zodat je ziet wat een hogere rente betekent voordat de rentevaste periode afloopt.
Wil je weten waar de rente vandaag staat? Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat die voor jouw maandlasten betekenen.
Bronnen : Consumentenbond, Rijksoverheid, overheid.nl, Belastingdienst, accountancyvanmorgen.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
