De gemiddelde WOZ-waarde van woningen steeg in 2026 met 10,3 procent ten opzichte van 2025, volgens het CBS de sterkste stijging in drie jaar. Maar die stijging vertelt je niet hoeveel de WOZ-waarde van jouw huis afwijkt van een mogelijke verkoopprijs. In onderzoek naar verkochte woningen in de periode 2012-2017 kwamen afwijkingen van 0 tot 2 procent het vaakst voor, zo blijkt uit cijfers van de Waarderingskamer en het Kadaster. Voor huiseigenaren is het verschil van belang, omdat de WOZ-waarde onder meer meetelt voor de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait.
De stijging bouwde zich al langer op
De Waarderingskamer meldt dat de WOZ-waarden in 2024 gemiddeld met circa 3% en in 2025 met ruim 5% stegen. Achter de grotere sprong in 2026 zit de ontwikkeling van huizenprijzen rond de peildatum. De Waarderingskamer wees daarbij op een prijsstijging van ruim 10% in 2024.
Tussen de peildata 1 januari 2024 en 1 januari 2025 steeg de gemiddelde WOZ-woningwaarde landelijk met 10,6%, berekende de Waarderingskamer. Dat is een landelijk gemiddelde. Voor de meeste afzonderlijke woningen verliep de verandering anders. Een landelijke stijging op je eigen WOZ-beschikking plakken, levert dus geen betrouwbare schatting op.
De Waarderingskamer had voor 2026 vooraf een gemiddelde stijging tussen 9,5% en 11,5% verwacht. Die bandbreedte ging over alle woningen samen. Ze zegt niets over de vraag of de waarde van jouw huis sinds de peildatum verder is gestegen, gelijk is gebleven of juist lager ligt dan je denkt.
Hoe komt het verschil met een verkoopprijs tot stand?
Een koper betaalt de prijs die bij een verkoop wordt afgesproken. De gemeente stelt de WOZ-waarde vast voor een eerdere peildatum. Als de woningmarkt daarna verandert, vergelijk je dus bedragen die op verschillende momenten betrekking hebben. Ook wanneer je huis in de tussentijd is opgeknapt, kan een huidige verkoopprijs anders uitvallen.
Verkochte en opgeknapte woningen vragen extra aandacht bij zo’n vergelijking. Bij recent verkochte woningen kan een opknapbeurt direct na de verkoop voor een hogere waarde zorgen. Onderzoek dat ook naar niet-verkochte woningen keek, laat zien dat hun WOZ-waarden enkele procenten onder de marktwaarde kunnen liggen.
Je kunt een verkoopprijs daarom gebruiken als ijkpunt, mits je de verkoopdatum en de staat van de woning meeneemt. Voor een WOZ-beschikking telt de waarde op de peildatum; een prijs die later voor een verbouwd huis is betaald, vertelt niet zonder meer wat dat huis toen waard was.
Onderzoek laat geen vaste afwijking per huis zien
De Waarderingskamer en het Kadaster onderzochten meer dan 800.000 woningverkopen uit 2012-2017. Bij geen enkele gemeente vonden zij een systematische over- of onderwaardering van verkochte woningen ten opzichte van de marktwaarde. Dat zegt iets over de aansluiting van WOZ-waarden als groep, niet over de juistheid van iedere afzonderlijke beschikking.
Voor de spreiding tussen individuele taxaties en verkoopprijzen bestaat ook een internationale maatstaf. Daarbij ligt de gebruikelijke bandbreedte voor die spreiding tussen woningen op 5% tot 20%; de meeste Nederlandse gemeenten voldoen eraan. Het is geen toegestane foutmarge voor jouw huis en ook geen percentage dat je van je WOZ-waarde kunt aftrekken om de verkoopprijs te schatten.
De Waarderingskamer deed na het onderzoek over 2012-2017 ook vervolgonderzoek naar de periode 2018-2022. Voor jouw beschikking blijft de praktische vraag concreter: past de vastgestelde waarde bij jouw woning op de juiste peildatum? Een algemene onderzoeksuitkomst kan een duidelijke afwijking bij één huis niet wegstrepen.
Laren en Heerlen liggen ver uiteen
Ook de plaats waar een woning staat, maakt veel uit voor het gemiddelde. Het CBS geeft voor 2026 de volgende uitersten onder gemeenten:
| Gemeente | Gemiddelde WOZ-waarde in 2026 |
|---|---|
| Heerlen | € 238.000 |
| Laren | € 993.000 |
Het verschil tussen die twee gemeentelijke gemiddelden is € 755.000. Die som vergelijkt woningbestanden op twee plekken, geen twee identieke huizen. Je kunt er dus niet uit afleiden hoeveel de WOZ-waarde van een huis in Heerlen of Laren afwijkt van de prijs die een koper ervoor zou betalen.
Op provincieniveau verschoof de rangorde eveneens: volgens het CBS lag de gemiddelde WOZ-waarde in Utrecht in 2026 voor het eerst hoger dan in Noord-Holland. Zulke regionale gemiddelden geven context aan de woningmarkt, maar voor je eigen beschikking zijn de kenmerken en de ligging van jouw huis doorslaggevender dan de provinciale ranglijst.
Een hogere WOZ-waarde kan doorwerken in je lasten
De WOZ-waarde telt volgens het Kadaster ook mee voor waterschapslasten. Bij je inkomstenbelasting speelt ze een rol via het eigenwoningforfait, het bedrag dat voor een eigen huis bij je inkomen wordt opgeteld. Daardoor kan een hogere waarde gevolgen hebben buiten de gemeentelijke aanslag om.
Voor de onroerendezaakbelasting, de gemeentelijke belasting voor eigenaren van onroerend goed, telt naast de WOZ-waarde het gemeentelijke tarief mee. Gemeenten en waterschappen stellen hun tarieven zelf vast. Een stijging van je WOZ-waarde kun je daarom niet rechtstreeks vertalen naar dezelfde procentuele stijging van je belasting.
Wat dit voor jou betekent
- Check je beschikking aan de hand van de staat van jouw woning op de peildatum. Als de WOZ-waarde volgens jou niet klopt, kun je bezwaar maken.
- Vergelijk een verkoopprijs alleen met je WOZ-waarde als je rekening houdt met het moment van verkoop en eventuele verbouwingen daarna.
- Bekijk voor je woonlasten zowel het gemeentelijke tarief voor de onroerendezaakbelasting als de bedragen op je aanslag van het waterschap.
Vergelijk daarna je eigen aanslagen en bereken welk verschil een andere WOZ-waarde voor jouw lasten zou maken, uitgaande van de peildatum 1 januari 2025.
Bronnen : CBS, Kadaster, Rijksoverheid, Consumentenbond, waarderingskamer.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
