In het tweede kwartaal van 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 4,2% duurder dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers van het CBS. De prijsstijging vlakt af, maar een volgend huis wordt daarmee niet goedkoper. Intussen groeide volgens HDN het aantal aanvragen met een meeneemhypotheek tussen juli en september 2026 met 20% ten opzichte van een jaar eerder. Voor een dertiger die wil verhuizen, kan overwaarde helpen, maar hoeveel er daarnaast te lenen valt, blijft een aparte grens.
Doorstromers zorgen voor veel hypotheekaanvragen
Via Hypotheken Data Netwerk, kortweg HDN, kwamen tussen juli en september 2026 46.215 aanvragen van doorstromers binnen. Starters waren goed voor 44.371 aanvragen, 2,1% meer dan een jaar eerder. In totaal verwerkte HDN 142.435 aanvragen, een stijging van 6,1%.
Ook de aanvragen voor een meeneemhypotheek namen toe, van 23.245 naar 27.916, blijkt uit de HDN-cijfers over het derde kwartaal. Bij zo’n hypotheek neem je een bestaande hypotheek mee naar je volgende woning. Dat is iets anders dan overwaarde gebruiken. Overwaarde ontstaat als je woning meer opbrengt dan de hypotheekschuld die je erop hebt.
Die twee mogelijkheden kunnen bij een verhuizing wel samenkomen. De opbrengst van je oude woning bepaalt hoeveel eigen geld je kunt inbrengen, terwijl je inkomen bepaalt hoeveel je daarnaast mag lenen. Een aanvraag zegt bovendien nog niet dat de aankoop uiteindelijk doorgaat.
Wat de leennorm doet
Het Nibud adviseert elk jaar hoeveel van je inkomen je aan hypotheeklasten kunt besteden. Voor de normen van 2026 is gekeken naar het gemiddelde van 2022 tot en met 2025. De uitkomst wordt nu afgerond op 0,1 procentpunt, waar dat eerder op 0,5 procentpunt gebeurde.
Dat werkt door in het maximale hypotheekbedrag dat een geldverstrekker op basis van je inkomen kan aanbieden. Ook de woning zelf telt mee. In de hypotheekregels voor 2026 is het extra leenbedrag van € 10.000 voor een huis met energielabel A+++ geschrapt. Heb je zo’n woning op het oog, dan kun je die extra ruimte dus niet meer meerekenen.
Een gelijkblijvend salaris maakt de verandering goed zichtbaar. Als je inkomen wél stijgt, kan de uitkomst anders zijn. Bij een loonstijging van 4% komt de maximale hypotheek in een rekenvoorbeeld voor 2026 uit op € 347.000, tegenover € 340.000 in 2025. Je persoonlijke inkomen blijft dus bepalend.
Bij € 65.000 inkomen daalt de maximale hypotheek in de voorbeelden met € 13.000
De voorbeelden hieronder laten zien wat er bij een gelijkblijvend jaarinkomen gebeurt. Het gaat om de maximale lening op basis van inkomen, niet om het bedrag dat je na verkoop van je oude huis in totaal voor een volgende woning beschikbaar hebt.
| Huishouden en jaarinkomen | Maximaal in 2025 | Maximaal in 2026 |
|---|---|---|
| Alleenstaande, € 65.000 | € 313.000 | € 300.000 |
| Stel, samen € 65.000 | € 296.000 | € 283.000 |
Voor beide huishoudens is het verschil € 13.000 minder leenruimte. Dat raakt ook een doorstromer met overwaarde. Die overwaarde kan een deel van de aankoopprijs dekken, maar verandert op zichzelf niet hoeveel je op grond van je salaris kunt lenen.
Een rekensom met overwaarde
Neem als voorbeeld een woning met een aankoopprijs van € 470.000. Kan je als alleenstaande met € 65.000 inkomen in 2026 maximaal € 300.000 lenen, dan blijft er € 170.000 over om op een andere manier te betalen: € 470.000 min € 300.000. Dat bedrag is nog zonder bijkomende kosten.
Als de verkoop van je huidige woning € 170.000 aan overwaarde oplevert, sluit de rekensom voor de aankoopprijs precies. Komt er minder vrij, dan blijft er een bedrag over dat je ergens anders vandaan moet halen. En zolang je oude woning nog niet is verkocht, staat de uiteindelijke overwaarde ook niet vast.
De NHG-grens stijgt, maar ook huizen waren duurder
De grens voor Nationale Hypotheek Garantie, de regeling die onder voorwaarden extra zekerheid biedt bij een hypotheek, is in 2026 € 470.000. Eventuele verbouwingskosten tellen mee binnen die grens. Besteed je het extra bedrag volledig aan energiebesparende maatregelen, dan ligt de grens op € 498.200.
Die grenzen gelden vanaf 2026 voor alle woningtypen, ook voor woonboten, flexwoningen en kleine woningen die vaak tiny houses worden genoemd. Let wel op het verschil tussen een grens voor de woning en je eigen leenruimte. Een hogere NHG-grens verhoogt niet automatisch het bedrag dat je op basis van je inkomen kunt lenen.
Het CBS zag de prijsstijging van bestaande koopwoningen afnemen van 5,2% in het eerste kwartaal van 2026 naar het percentage dat in de intro voor het tweede kwartaal staat. In het vierde kwartaal van 2025 lagen de prijzen van bestaande én nieuwbouwkoopwoningen samen nog 6,2% boven het niveau van een jaar eerder. Een bestaande koopwoning kostte toen gemiddeld bijna € 486.000, volgens het CBS en het Kadaster.
Wat dit voor jou betekent
- Check je maximale hypotheek met je inkomen van 2026 als je wilt verhuizen. De voorbeelden met een gelijkblijvend inkomen laten zien dat de normen anders kunnen uitpakken dan vorig jaar.
- Reken je verwachte overwaarde apart uit: kijk naar de opbrengst van je huidige woning en de hypotheekschuld die je nog hebt. Vergelijk dat bedrag daarna met wat je voor je volgende huis tekortkomt.
- Ben je tussen de 18 en 35 jaar? Controleer dan ook of je in aanmerking komt voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting; in 2026 geldt daarvoor een aankoopprijs van maximaal € 555.000.
Een huis met energielabel A+++ levert in 2026 geen extra leenbedrag van € 10.000 meer op.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 19 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,65% | 3,81% | – | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,70% | 3,86% | 3,86% | |
| ASR WelThuis | 3,73% | 3,73% | 3,73% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,76% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,89% | 4,10% | 4,10% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : CBS, HDN, Consumentenbond, Nibud, Tweede Kamer
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
