In het eerste kwartaal van 2026 brachten starters die een hypotheek aanvroegen gemiddeld € 47.800 eigen geld mee. Maar dat gemiddelde verhult een grote kloof: volgens de Startersbarometer van Viisi Hypotheken beschikte 45% van de starters begin 2025 over € 5.000 of minder. Voor een woning van € 400.000 is volgens NVM bij koop een inkomen van € 84.500 nodig, tegenover € 53.500 bij huur van een vergelijkbare woning. Voor wie een lager of middeninkomen heeft en geen financiële buffer, raakt kopen daarmee verder uit zicht, terwijl ook het huuraanbod slinkt.
Het aantal aankopen door starters groeit nauwelijks meer
Volgens het Kadaster kochten starters in het tweede kwartaal van 2026 nog maar 1% meer woningen dan een jaar eerder. In 2025 kochten 75.000 starters via NVM-makelaars een eerste woning. Het Kadaster ziet ook dat investeerders minder woningen verkopen. Juist de woningen die zij eerder van de hand deden, zijn vaak interessant voor mensen die hun eerste huis zoeken.
Bij hypotheekaanvragen zie je dezelfde afvlakking vanuit een andere hoek. Via HDN, het systeem waar veel hypotheekadviseurs aanvragen indienen, kwamen in mei 2026 ongeveer 47.750 aanvragen binnen. Dat was 3% minder dan een jaar eerder. Het aandeel starters in die aanvragen zakte voor het eerst onder de 50%. Let wel: HDN telt aanvragen, terwijl het Kadaster kijkt naar woningen die daadwerkelijk zijn gekocht.
De huurroute
Een voormalige huurwoning die wordt verkocht, kan voor een starter een kans op koop zijn. Dat verkopen van huurhuizen heet uitponden. Voor iemand die de woning niet kan financieren, verdwijnt tegelijk een mogelijke huurwoning. Volgens NVM lag het aantal huurtransacties in de vrije sector eind 2025 38% lager dan een jaar eerder, mede door die verkoopgolf.
Vooral jonge kopers met een lager of middeninkomen voelen daardoor de knel. NVM ziet dat de verkoop van huurwoningen het koopaanbod voor een deel van de jonge kopers heeft vergroot, terwijl anderen ook op de huurmarkt minder mogelijkheden overhouden. De verkoop van huurwoningen vergroot het koopaanbod voor huishoudens die de aankoop kunnen financieren.
Eigen geld maakt onder starters het verschil
Het bedrag dat kopers zelf kunnen inbrengen, loopt sterk uiteen. Starters die in 2025 via HDN een hypotheek aanvroegen, brachten gemiddeld € 45.000 aan eigen middelen mee. Een gemiddelde vertelt alleen niets over iemand die nauwelijks spaargeld heeft. De Startersbarometer van Viisi Hypotheken liet voor begin 2025 zien dat 20% van de starters helemaal geen spaargeld beschikbaar had voor de aankoop.
Ook de vergelijking met mensen die al een koopwoning hebben, vraagt nuance. Doorstromers brachten van januari tot en met maart 2026 gemiddeld € 32.450 eigen geld in, 4,4% minder dan een jaar eerder. Doorstromers verkopen doorgaans ook een woning wanneer ze verhuizen en hebben daardoor een andere uitgangspositie dan starters. Het gaat dus om verschillende groepen kopers, met een andere financiële voorgeschiedenis.
De verkoop van huurwoningen hielp in 2025 vooral starters die het vereiste inkomen of eigen geld al hadden. Nu investeerders volgens het Kadaster minder van dat soort woningen verkopen, neemt ook die bron van aanbod af. Voor een starter zonder financiële buffer levert minder aanbod boven op de financieringsdrempel een extra hindernis op.
Rekenvoorbeeld: de koopkosten blijven voor jou
Een starter betaalde van april tot en met juni 2026 gemiddeld € 407.000 voor een eerste woning. Stel dat een huis precies dat bedrag kost en ook zoveel waard is. De hypotheek mag dan op basis van de woningwaarde maximaal € 407.000 zijn. De som is eenvoudig: € 407.000 koopprijs min € 407.000 hypotheek laat € 0 over om bijkomende kosten te financieren.
Die bijkomende kosten, vaak kosten koper genoemd, betaal je dus uit eigen middelen. Denk aan de rekening van de notaris. Het rekenvoorbeeld zegt niets over hoeveel je in totaal kunt lenen: je inkomen kan het maximale hypotheekbedrag verder beperken. En als je minder dan de koopprijs kunt lenen, moet je ook dat verschil zelf betalen. Ook met die woningwaarde blijft het inkomen bepalend voor de maximale hypotheek.
De cijfers meten verschillende momenten op de woningmarkt
In het vierde kwartaal van 2025 verkochten NVM-makelaars 47.600 woningen, waarvan bijna de helft aan starters. Er kwamen in dat kwartaal 49.500 woningen te koop. Die cijfers beschrijven afgeronde verkopen en nieuw aanbod via makelaars. Ze laten zien waarom starters in het recordjaar zichtbaar waren, zonder inzicht te geven in hoeveel jonge huurders zonder buffer een woning konden betalen.
Ook hypotheekaanvragen zijn geen aankopen. Over heel 2025 verwerkte HDN 563.582 aanvragen, 16,5% meer dan in 2024. Eén aanvraag laat zien dat iemand financiering onderzoekt. Voor de vraag wie uiteindelijk een huis kan kopen, zijn daarnaast de koopprijs, het inkomen en het geld dat je zelf kunt inbrengen bepalend.
Wat dit voor jou betekent
- Check vóór je een bod doet hoeveel je op basis van je inkomen kunt lenen én welke kosten je zelf betaalt. Sinds 2018 mag een hypotheek niet hoger zijn dan de woningwaarde; geld voor bijkomende kosten moet dus ergens anders vandaan komen.
- Vraag na of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling. Starters betalen in 2026 bij een woning tot maximaal € 555.000 geen overdrachtsbelasting, maar andere koopkosten verdwijnen daarmee niet.
- Vergelijk bij koopplannen ook wat huren voor jou betekent. Het kleinere aanbod in de vrije sector kan je mogelijkheden beperken, zelfs als je liever nog niet koopt.
Bereken je maximale hypotheek en leg die naast de koopprijs en het eigen geld dat je beschikbaar hebt.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 4 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,78% | 3,93% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : NVM, Kadaster, Consumentenbond, NOS, anp.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
