Op 16 januari 2026 meldde DNB dat nog bijna 45 procent van de totale Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij is. Maar dat landelijke percentage zegt niets over de leeftijd van huiseigenaren: volgens het CBS is de hypotheekschuld doorgaans het hoogst bij 35- tot 45-jarigen. Tussen 2035 en 2038 lopen volgens DNB bij ruim 700.000 huishoudens aflossingsvrije hypotheken af en eindigt tegelijk hun recht op hypotheekrenteaftrek. Voor veertigers met zo’n hypotheek kan de afweging tussen aflossen en pensioen opbouwen bepalen hoeveel financiële ruimte zij later hebben.
Ook na de eerste golf lopen veel leningen af
Een bredere meting van de AFM en DNB komt uit op bijna 40% aflossingsvrije leningen binnen de hypotheekschuld bij Nederlandse financiële instellingen. Die monitor over 2026 gebruikt cijfers uit het derde kwartaal van 2025 en meet dus iets anders dan het landelijke cijfer dat DNB eerder noemde. De uitkomst laat zien hoe groot de bestaande voorraad nog is.
DNB wijst ook op een tweede grote groep aflossingsvrije hypotheken die tussen 2047 en 2052 afloopt. Voor jou telt daarom vooral de einddatum in je eigen contract, want die bepaalt wanneer de openstaande schuld moet worden afgelost of wanneer je opnieuw financiering nodig hebt.
Waarom veertigers?
Huizenkopers van 40 tot 45 jaar hadden volgens cijfers over 2024 het hoogste gemiddelde hypotheekbedrag van alle leeftijdsgroepen: € 419.691. Het bedrag betreft de afgesloten hypotheek en zegt niets over de restschuld of het aandeel aflossingsvrije leningen. Het maakt wel duidelijk waarom een grote lening in deze leeftijdsgroep aandacht verdient. Als je op een deel niet aflost, blijft juist dat deel staan.
De ingangsdatum van je lening maakt daarbij verschil. Sinds 2013 krijg je voor een nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheek geen hypotheekrenteaftrek meer. Een ouder aflossingsvrij leningdeel kan onder andere regels vallen. Daardoor kunnen twee huiseigenaren van dezelfde leeftijd, met een vergelijkbare schuld, toch heel anders uitkomen zodra hun hypotheek afloopt.
Bij een volledig aflossende hypotheek betaal je onderweg schuld terug. Heb je een aflossingsvrij deel, dan moet je aan het einde van de looptijd nog een bedrag kunnen betalen of opnieuw lenen. Dat hoeft geen probleem te zijn als je voldoende middelen of overwaarde hebt, maar het hangt af van jouw eigen lening en financiële situatie.
DNB verlangt een toets op inkomen na pensionering
DNB verduidelijkte in 2026 dat een geldverstrekker naar het toekomstige pensioeninkomen moet kijken als de afgesproken looptijd van een hypotheek doorloopt tot na de wettelijke pensioenleeftijd. Een lening die je met je huidige salaris kunt dragen, wordt dus ook beoordeeld op het inkomen dat je later verwacht te hebben. Dat kan bij een aflossingsvrij deel extra gewicht krijgen, omdat de schuld tijdens de looptijd niet vanzelf kleiner wordt.
De einddatum van de lening en de datum waarop je AOW krijgt, zijn daarom twee verschillende momenten om naast elkaar te leggen. Loopt je hypotheek eerder af, dan kan een nieuwe lening nodig zijn terwijl je nog werkt. Loopt hij langer door, dan beoordeelt de bank of de betalingen bij je pensioeninkomen passen.
Nieuwe grenzen bij Rabobank en Obvion
Rabobank en Obvion veranderen hun beoordeling vanaf maart 2027 bij verhuizen, opnieuw financieren of bepaalde aanpassingen, zoals een verhoging. Een bestaande hypotheek die je ongemoeid laat, verandert hierdoor niet. Bij een nieuwe beoordeling kan je verwachte inkomen na pensionering dus eerder invloed krijgen op wat de bank je wil lenen.
| Voorbeeld bij een AOW-leeftijd van 67 jaar | Wanneer telt pensioeninkomen mee? |
|---|---|
| Huidige beoordeling | Vanaf ongeveer 57 jaar, tien jaar voor de AOW-leeftijd |
| Vanaf maart 2027 | Vanaf ongeveer 52 jaar, vijftien jaar voordat je AOW krijgt |
De banken voegen ook een grens voor de schuld op latere leeftijd toe. Vanaf je 85e mag die volgens het nieuwe beleid maximaal 70% van de woningwaarde zijn. Bij een aanvraag kijkt de bank daarmee naar de betalingen die je kunt dragen en naar hoeveel schuld er dan nog tegenover je huis staat.
De risicogroep is kleiner dan het totaal
Onderzoek van DNB-econoom Mauro Mastrogiacomo wijst op 23.000 tot 46.000 huishoudens onder gepensioneerden met een aflossingsvrije hypotheek voor wie de betaalbaarheid van de restschuld na afloop mogelijk lastig wordt. Dat is 5 tot 10% van die groep, niet van alle Nederlandse huiseigenaren. Vooral een pensioeninkomen dat niet goed bij de overblijvende schuld past, maakt een nieuwe lening moeilijker.
De AFM keek in eerder onderzoek naar een andere vraag. De toezichthouder schatte dat ongeveer 157.000 huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek onvoldoende geld zouden hebben om die na afloop te vervangen door een annuïteitenhypotheek, een lening waarbij je elke maand ook een deel aflost. Die schatting gaat dus over een specifieke manier van opnieuw financieren en is geen telling van huishoudens die hun hypotheek niet meer kunnen betalen.
Wat dit voor jou betekent
- Check in je hypotheekoverzicht welk deel aflossingsvrij is en wanneer dat deel afloopt. Zet de einddatum naast het moment waarop je pensioeninkomen ingaat.
- Vergelijk de verwachte restschuld met wat je aan spaargeld en overwaarde hebt. Kijk ook welke gevolgen deels aflossen zou hebben voor je andere financiële ruimte, zoals je pensioenopbouw.
- Heb je plannen om te verhuizen of je lening te verhogen? Vraag bij je geldverstrekker na hoe die je toekomstige inkomen en de resterende schuld beoordeelt voordat je met nieuwe maandlasten rekent.
Vergelijk vervolgens de mogelijkheden en bereken wat een andere hypotheekvorm of een lagere restschuld voor jouw maandlasten betekent als je vanaf maart 2027 bij Rabobank of Obvion wilt herfinancieren.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 14 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,73% | 3,73% | 3,73% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,73% | 3,89% | 3,89% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,81% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : AFM, DNB, NOS, Nibud, Tweede Kamer
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
