Vanaf 1 januari 2028 geldt voor een tweede woning die je zelf gebruikt een jaarlijkse vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde in box 3. Ook een waardestijging kan bij verkoop worden belast. Voor bezitters van een vakantiewoning tellen daardoor het jaarlijkse gebruik en later mogelijk de verkoop mee voor de belastingrekening. Het huis waarin je woont, blijft in box 1.
De nieuwe rekensom
De Wet werkelijk rendement box 3 vervangt de huidige berekening met vaste, veronderstelde opbrengsten. Spaargeld, beleggingen en vastgoed krijgen straks elk een behandeling die beter aansluit bij wat ze daadwerkelijk opleveren. Voor vastgoed worden huurinkomsten jaarlijks belast; een winst of verlies door een verandering in de woningwaarde telt pas mee bij verkoop.
Het belastingtarief blijft 36%, hetzelfde als in 2025 tot en met 2027. De vrijstelling verandert wel, want vanaf 2028 blijft de eerste € 1.000 aan rendement per persoon per jaar onbelast, of € 2.000 voor fiscale partners. Die vrijstelling gaat over je totale resultaat in box 3, dus niet apart over iedere woning. De Eerste Kamer moet de wet nog goedkeuren.
Bij volledige verhuur tellen de huur en kosten
Wie een pand minstens 90% van het jaar verhuurt, valt in de categorie volledige verhuur. Dat komt neer op minimaal 328 dagen. De ontvangen huur telt dan als opbrengst, terwijl je onder meer onderhoudskosten, rente en andere periodieke kosten mag aftrekken. Daardoor zegt de huur die binnenkomt op zichzelf nog niet wat je uiteindelijk aan belasting betaalt.
Een lege vakantiewoning valt onder de regeling voor eigen gebruik die hierboven is beschreven. Verhuur je het pand een deel van het jaar, dan gelden weer andere regels. Vooral het aantal verhuurde dagen wordt dus belangrijk om vast te leggen, omdat het bepaalt welke berekening voor je pand geldt.
Gemengd gebruik
Bij verhuur gedurende minder dan 90% van het jaar vergelijkt de Belastingdienst vanaf 2028 de werkelijke huurinkomsten met de bijtelling voor eigen gebruik. Het hoogste bedrag telt mee voor de jaarlijkse belasting. Ook voor zo’n pand kan later belasting over de verkoopwinst volgen. Ook bij een paar weken verhuur kan de jaarlijkse bijtelling gelden.
Heb je alleen het huis waarin je zelf woont, dan verandert deze vastgoedregeling niets aan de belasting over dat huis. De nieuwe indeling raakt bezitters van een tweede woning of verhuurd pand dat in box 3 valt. Heb je daarnaast spaargeld of beleggingen, dan tellen de resultaten daarvan mee bij de vrijstelling voor je totale box 3-vermogen.
Een voorbeeld laat het verschil tussen gebruik en verhuur zien
Neem een vakantiewoning met een WOZ-waarde van € 300.000. Zonder verhuur bedraagt de jaarlijkse bijtelling in 2028 volgens het wetsvoorstel € 300.000 × 3,35% = € 10.050. Vermenigvuldigd met het belastingtarief is dat € 3.618. Dat is een bedrag vóór de vrijstelling en eventuele andere posten in box 3.
Stel nu dat het pand volledig wordt verhuurd en € 15.000 huur per jaar opbrengt. Over dat bedrag zou de belasting vóór aftrek van kosten en toepassing van de vrijstelling € 5.400 zijn. Onderhoud of rente kan de belastbare opbrengst verlagen. Je kunt die € 5.400 daarom niet zonder meer naast de uiteindelijke rekening voor een zelfgebruikte vakantiewoning leggen.
| Gebruik in 2028 | Jaarlijkse grondslag vóór aftrek | Belasting vóór vrijstelling en aftrek |
|---|---|---|
| Geen verhuur | € 10.050 bijtelling | € 3.618 |
| Volledige verhuur | € 15.000 huur | € 5.400 |
Verkoop en peildatum
Voor een pand dat je al bezit wanneer de nieuwe wet ingaat, begint de berekening van een latere verkoopwinst bij de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028. Die waarde staat op de beschikking die je pas in 2029 van de gemeente ontvangt. Een waardeverandering vóór die startwaarde wordt zo niet alsnog als winst onder het nieuwe stelsel berekend.
De Rijksoverheid beschrijft de belasting op waardeverandering als een heffing op het moment dat winst of verlies daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop. Dat is een ander moment dan de jaarlijkse belasting over huur of eigen gebruik. Wie het pand aanhoudt, heeft daardoor nog geen belastingaanslag over een waardestijging die alleen op papier bestaat.
Tot eind 2027 gelden de overgangsregels
Voor 2026 en 2027 rekent box 3 nog met veronderstelde opbrengsten. Is je werkelijke rendement lager, dan kun je dat met de tegenbewijsregeling laten zien. Bij eigen gebruik van een tweede woning telt binnen die regeling sinds belastingjaar 2026 een aparte vastgoedbijtelling mee: 5,06% van de WOZ-waarde, naar rato van de dagen dat je de woning zelf gebruikt. Dat percentage is dus niet de algemene belastinggrondslag voor iedere tweede woning in 2026.
Ook de rekening voor 2027 staat nog niet helemaal vast. Het kabinet stelde inmiddels voor het heffingsvrije vermogen te verlagen naar € 30.846 per persoon, of € 61.692 voor fiscale partners. Een voorgestelde verhoging van het veronderstelde rendement voor overige bezittingen, waaronder tweede woningen, naar 7,87% wordt opnieuw bekeken. Minister Heinen zei op 1 oktober 2026 dat hij dit na kritiek in de Tweede Kamer zou doen. Beide plannen moeten nog door de Kamerbehandeling van het Belastingplan.
Wat dit voor jou betekent
- Check hoe je het pand gebruikt. Houd de verhuurde dagen bij, zodat je kunt bepalen of je onder volledige verhuur of gemengd gebruik valt.
- Bewaar de WOZ-beschikking die je in 2029 ontvangt. De waarde met de peildatum uit het wetsvoorstel wordt belangrijk als je het pand later verkoopt.
- Houd bij een berekening voor 2027 rekening met de nog lopende behandeling van het Belastingplan. De voorgestelde bedragen en percentages zijn nog niet definitief.
Vergelijk voor je eigen pand de rekening onder de overgangsregels met een berekening volgens het wetsvoorstel voor 2028.
Bronnen : Rijksoverheid, overheid.nl, deloitte.com, ey.com, wolterskluwer.com
Dit artikel bevat algemene informatie over de voorgestelde regels voor 2028 en is geen persoonlijk financieel advies.
