Voor het belastingjaar 2026 bedraagt de bijtelling voor eigen gebruik van een tweede woning 5,06% van de WOZ-waarde op 1 januari, naar rato van de dagen dat je er verblijft. Maar ook als je de woning deels verhuurt, tellen de dagen waarop je er zelf bent mee bij de berekening van je werkelijke rendement. Voor huiseigenaren die op basis van dat rendement een lagere box 3-aanslag verwachten, kan de uitkomst daardoor tegenvallen.
Het vaste rendement
Een tweede woning viel al onder box 3, de belasting op spaargeld en beleggingen. De Belastingdienst rekent die woning in 2026 tot de ‘overige bezittingen’ en gaat daarbij uit van een vast, of forfaitair, rendement van 6%. Dat is het rendement waarmee de fiscus rekent, ook als je woning in dat jaar minder oplevert.
Voor 2027 komt dat vaste rendement volgens berekeningen van fiscalist Cor Overduin uit op 6,37%. Dat verschil telt mee voor eigenaren die belasting betalen op basis van het vaste rendement. Gebruik je de tegenbewijsregeling, dan telt wat je woning volgens de regels werkelijk heeft opgebracht. De bijtelling voor eigen gebruik maakt deel uit van die tweede berekening.
De Hoge Raad rekende eigen gebruik nog op nul
De Hoge Raad oordeelde op 20 december 2024 dat het voordeel van zelf verblijven in een tweede woning bij het bepalen van het werkelijke rendement op nul moest worden gezet. Een waardestijging van de woning telde volgens die uitspraak wél mee, ook als de eigenaar de woning nog niet had verkocht.
Sinds 2026 rekent de Belastingdienst bij de tegenbewijsregeling ook met de economische huurwaarde van de dagen waarop je de woning zelf gebruikt. Dat is de gedachte achter de aparte bijtelling: je hebt op die dagen voordeel van de woning, ook als er geen huurder betaalt. Tot en met 2027 kun je met de tegenbewijsregeling laten zien dat je werkelijke rendement lager is dan het vaste rendement. Of dat lukt, hangt af van de hele berekening, niet alleen van je verblijf in de woning.
Wie betaalt wat?
Verhuur je een tweede woning het hele jaar en gebruik je die zelf niet, dan zijn er geen eigengebruikdagen voor deze bijtelling. De woning blijft wel in box 3 vallen. En bij gedeeltelijke verhuur verdwijnen je eigen verblijfsdagen niet uit de berekening. Alleen kijken naar de ontvangen huur geeft dan geen volledig beeld van het werkelijke rendement.
Het box 3-tarief is in 2025, 2026 en 2027 36%. Dat percentage zegt op zichzelf nog niet hoeveel extra belasting je door de bijtelling betaalt. Als het werkelijke rendement door alle onderdelen samen lager blijft dan het vaste rendement, kan tegenbewijs nog steeds verschil maken. Komt de berekening hoger uit, dan kan het verwachte voordeel van die regeling kleiner worden of wegvallen.
Bij € 350.000 en 40 dagen komt € 1.941 bij het rendement
Neem een vakantiewoning met een WOZ-waarde van € 350.000 die je in 2026 40 dagen zelf gebruikt. De jaarwaarde van de bijtelling is 5,06% van € 350.000, ofwel € 17.710. Voor 40 van de 365 dagen wordt dat € 17.710 gedeeld door 365 en vermenigvuldigd met 40: afgerond € 1.941 aan rendement door eigen gebruik.
Reken je uitsluitend over dat bedrag met het box 3-tarief, dan kom je uit op ongeveer € 699. Dat is het belastingbedrag dat bij dit onderdeel van het rekenvoorbeeld hoort, geen automatische extra aanslag van € 699. De Belastingdienst vergelijkt het totale werkelijke rendement met het vaste rendement. Een eventuele waardestijging van de woning telt in die vergelijking ook mee; daarom kun je de uitkomst niet uit alleen het aantal verblijfsdagen aflezen.
2028 in beeld
Het kabinet diende op 19 mei 2025 de Wet werkelijk rendement box 3 in bij de Tweede Kamer. Het voorstel moet het huidige stelsel met vaste rendementen vervangen. De beoogde start is 1 januari 2028, maar die datum hangt af van de behandeling van de wet. De Tweede Kamer besprak het voorstel in januari 2026.
Onder dat voorgestelde stelsel krijgt een tweede woning die je zelf gebruikt een jaarlijkse vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Ook een waardestijging bij verkoop kan dan worden belast. Je eigen hoofdwoning blijft in box 1, het deel van de inkomstenbelasting waar je eigen woning onder valt. De regels voor een vakantiewoning en voor het huis waarin je woont blijven daarmee gescheiden.
Wat dit voor jou betekent
- Check bij je tweede woning welke WOZ-waarde voor 2026 geldt en houd bij hoeveel dagen je er zelf verblijft. Die gegevens bepalen samen het eigengebruikdeel van je werkelijke rendement.
- Leg het berekende werkelijke rendement naast het vaste rendement voordat je uitgaat van een lagere aanslag. In 2026 geldt bovendien een heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon: over dat deel van je box 3-vermogen betaal je geen belasting.
- Houd bij plannen voor 2027 rekening met een veranderlijk bedrag voor het heffingsvrij vermogen. Het kabinet stelde op Prinsjesdag € 60.098 per persoon voor, maar dat bedrag stond daarmee nog niet definitief vast.
Vergelijk voor 2026 de twee berekeningen voor jouw woning en reken met je eigen WOZ-waarde en verblijfsdagen uit wat de bijtelling aan het rendement toevoegt.
Bronnen : Consumentenbond, Belastingdienst, Rijksoverheid, hogeraad.nl, bakertilly.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
