In 2026 geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot en met € 1.350.000 een eigenwoningforfait van 0,35%. Maar de Waarderingskamer verwacht dat de WOZ-waarden in 2027 landelijk gemiddeld met 5,5 tot 7,5% stijgen, terwijl de grens voor het hogere tarief veel minder hard opschuift. Voor huiseigenaren die nu net onder die grens zitten, kan daardoor een deel van hun woningwaarde voor het eerst zwaarder meetellen bij de belastingaangifte.
De grens schuift minder snel op
Het Belastingplan 2027 is op 15 september 2026 aan de Tweede Kamer aangeboden. Daarin schuift de grens voor het hogere eigenwoningforfait per 1 januari 2027 met € 10.000 op. Die verhoging is klein vergeleken met de verwachte stijging van de woningwaarden. Daardoor kan je huis over de grens gaan zonder dat je verhuist of iets aan de woning verandert.
Ook een jaar eerder liepen de waarden al flink op. De Waarderingskamer verwachtte voor 2026 een gemiddelde WOZ-stijging van 9,5 tot 11,5%. Een landelijk gemiddelde zegt alleen niet wat jouw huis waard wordt. Bij de belasting telt de WOZ-waarde van je eigen woning, niet de gemiddelde stijging in Nederland. Net onder de grens zitten geeft dus nog geen zekerheid voor 2027.
Wie krijgt ermee te maken?
De naam villataks klinkt alsof de regeling alleen voor villa’s geldt. De belasting kijkt naar de WOZ-waarde, ongeacht het soort huis. Ook een grote gezinswoning kan daardoor boven de grens uitkomen. Voor huiseigenaren met een waarde die er al boven ligt, kan een verdere WOZ-stijging betekenen dat een groter deel van hun huis tegen het hogere percentage meetelt.
Vooral huiseigenaren in gebieden met hoge woningwaarden, zoals de Randstad, kunnen de grens in beeld krijgen. Toch kun je uit de landelijke verwachting van de Waarderingskamer niet afleiden hoeveel woningen er in 2027 overheen gaan. Het verschil zit per eigenaar in de waarde van het huis én in de afstand tot de drempel. Bij een woning ruim daaronder verandert het tarief vooralsnog niet.
Alleen het deel boven de grens krijgt het hogere tarief
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat je als huiseigenaar bij je inkomen optelt voor de belasting. De villataks is de gebruikelijke naam voor het hogere percentage op het deel van de woningwaarde boven de grens. Dat deel telt in 2027 tegen 2,35% mee. De waarde tot aan de grens blijft tegen het gewone percentage meetellen.
Je betaalt dat percentage dus niet rechtstreeks als belasting over je hele huis. Het forfait verhoogt eerst het inkomen waarover de Belastingdienst belasting berekent. Wat je uiteindelijk extra betaalt, hangt ook af van andere bedragen in je aangifte, zoals de hypotheekrenteaftrek. Daarmee mag je de rente onder voorwaarden van je belastbare inkomen aftrekken. Een hoger forfait betekent daardoor niet automatisch een even grote stijging van je aanslag.
Rekenvoorbeeld
Stel dat je WOZ-waarde in 2027 precies € 10.000 boven de nieuwe grens ligt. Dan telt het deel tot de grens voor 0,35% mee: 0,35% van € 1.360.000 is € 4.760. Over de resterende € 10.000 komt daar 2,35% bij, oftewel € 235. Samen is dat € 4.995 aan bijgeteld inkomen voor het eigenwoningforfait, geen belastingbedrag dat je moet overmaken.
Het hogere tarief maakt voor die € 10.000 verschil. Tegen 0,35% zou dat deel € 35 aan bijgeteld inkomen opleveren; tegen 2,35% is het € 235. Dat is € 200 extra inkomen dat meetelt bij de belastingberekening. Je kunt die € 200 niet zonder meer door twaalf delen om je extra maandlasten te vinden, omdat je daarvoor moet weten hoe je volledige belastingaangifte uitpakt.
Een extra verhoging is nog slechts een optie
Het kabinet heeft ook een verhoging van het gewone eigenwoningforfait met 0,05 procentpunt genoemd voor woningen met een hogere WOZ-waarde. Dat staat in een overzicht van mogelijke maatregelen om plannen voor box 3 te bekostigen. De optie valt buiten de berekening hierboven. Bij het inschatten van je lasten is het verschil tussen het Belastingplan en zo’n mogelijke extra maatregel belangrijk.
Box 3 is de belasting op spaargeld en beleggingen. Volgens het Belastingplan 2027 blijft het tarief daar voor iedereen 36%. De discussie gaat over het heffingsvrij vermogen, het deel van je vermogen waarover je geen box 3-belasting betaalt. Het Belastingplan noemt voor 2027 € 60.098 per persoon, tegenover € 59.357 in 2026.
In een brief aan de Tweede Kamer van 29 september 2026 stelde het kabinet vervolgens € 30.846 per persoon voor. Minister Heinen zei op 5 oktober in de Eerste Kamer dat dit bedrag niet de definitieve grens wordt en dat het kabinet alternatieven uitwerkt. Een lagere grens in box 3 zou over spaargeld of beleggingen gaan, niet over een hoger tarief voor je eigen woning.
Wat dit voor jou betekent
- Bij een huis dicht bij de grens voor 2027 bepaalt de eigen WOZ-waarde of het hogere tarief geldt. De landelijke gemiddelde stijging zegt niets over de waarde van die woning.
- Bij koopplannen voor een duurdere woning bepaalt de WOZ-waarde welk deel boven de grens uitkomt. Alleen dat deel telt tegen het hogere percentage mee.
- De mogelijke extra verhoging van 0,05 procentpunt staat los van de regels in het Belastingplan. Die maatregel is nog een optie.
- Voor spaargeld en beleggingen blijft de definitieve grens voor het heffingsvrij vermogen in box 3 van belang. Het verlaagde bedrag uit de kabinetsbrief staat niet vast.
Vergelijk je WOZ-waarde met de nieuwe grens van € 1.360.000 en bereken met je eigen belastinggegevens wat het forfait voor je lasten kan betekenen.
Bronnen : rekenbuddy.nl, dagpeil.nl, belastinghelden.nl, qualis.nl, slimgeldbeheer.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
