In 2026 mag je hypotheekrente tegen maximaal 37,56% aftrekken; in het wetsvoorstel Belastingplan 2027 staat 38,16%. Maar een hoger aftrekpercentage helpt niet als je recht op aftrek afloopt. Ook het oversluiten van een bestaande hypotheek laat de dertigjaarstermijn in principe niet opnieuw beginnen. Voor huiseigenaren met een oudere lening kan daardoor vooral de vraag tellen hoeveel jaren renteaftrek ze nog over hebben.
Ongeveer 1 miljoen leningen komen in beeld
Het ministerie van Financiën schat dat het aflopen van de aftrektermijn gevolgen heeft voor ongeveer 1 miljoen hypotheken. Die raming geeft niet aan hoeveel huiseigenaren tegelijk hun aftrek verliezen. De raming gaat over leningen, vooral aflossingsvrije hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten.
De teller komt uit de Wet inkomstenbelasting 2001. Voor hypotheken die toen al bestonden, begon de termijn op 1 januari van dat jaar te lopen. Het gaat daarbij om rente over de eigenwoningschuld, het deel van je lening dat voor de belasting bij je eigen huis hoort en waarvan je de rente mag aftrekken van je inkomen in box 1.
Hoe werkt die termijn?
Voor een hypotheek die je na 1 januari 2001, maar vóór 2013 afsloot, geldt volgens de Belastingdienst doorgaans de afsluitdatum als beginpunt van de termijn. Een lening uit die periode bereikt de grens dus op een ander moment dan een hypotheek die in 2001 al liep. De startdatum van jouw leningdeel bepaalt hoeveel aftrekjaren er nog over zijn.
Dat leningdeel doet ertoe. Heb je een bestaande hypotheek later vervangen door een nieuwe lening, dan blijft eerder gebruikte aftrektijd voor dat deel in principe meetellen. Onder voorwaarden kan een oversluiting toch als een nieuwe termijn worden behandeld. Alleen de datum op je huidige hypotheekovereenkomst bekijken, geeft je dus niet altijd het hele antwoord.
Een aflossingsvrije lening kan nog aftrek geven
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd rente zonder volgens het oorspronkelijke schema op de lening af te lossen. Voor zo’n lening van vóór 1 januari 2013 kan de rente nog aftrekbaar zijn, zolang de algemene termijn niet is verstreken. Bij een oudere aflossingsvrije hypotheek kun je dus nog belastingvoordeel hebben.
Voor leningen die vanaf die datum zijn afgesloten, gelden andere voorwaarden. Volgens de Belastingdienst moet je voor renteaftrek minimaal annuïtair of lineair aflossen. Je betaalt de schuld volgens een schema in maximaal dertig jaar terug. Voor een nieuw aflossingsvrij leningdeel bestaat standaard geen recht op renteaftrek. Kijk bij een hypotheek met meerdere delen daarom per deel welke regel geldt.
Aflossingsvrije leningen vormen nog altijd een flink deel van de markt. Volgens DNB was in januari 2026 bijna 45% van de totale Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij. Dat percentage zegt hoeveel schuld zo is gefinancierd. Het zegt niet hoeveel van die leningen hun renteaftrek op hetzelfde moment verliezen.
Rekenen met je aftrekjaren
Een eenvoudig voorbeeld laat zien waarom de voorgeschiedenis telt. Stel dat je voor een leningdeel al vijf jaar rente hebt afgetrokken wanneer je die hypotheek oversluit. Van de maximale dertig jaar blijven voor dat deel in principe vijfentwintig jaar over, dertig min vijf. De nieuwe overeenkomst verandert die rekensom op zichzelf niet.
Voor je maandlasten draait het vervolgens om de rente die je op het getroffen leningdeel betaalt en het belastingvoordeel dat daar nu tegenover staat. Bij een aflossingsvrije lening loopt die rentebetaling door zolang de schuld en de rente gelijk blijven, ook als de aftrek eindigt. Het bedrag dat je via de belasting terugkrijgt, valt dan voor dat deel weg.
Het kabinet moet nog kiezen hoe de regel wordt toegepast
Ambtenaren van het ministerie van Financiën hebben het kabinet in een rapport aan de Tweede Kamer gewezen op de gevolgen van het naderende einde van de aftrektermijn. Een keuze is om de bestaande grens strikt te handhaven. Volgens hun berekening levert die optie de schatkist van 2031 tot en met 2042 gemiddeld € 1,4 miljard per jaar op.
Dat bedrag is een raming van de belastingopbrengst bij die optie, geen bedrag dat je naar afzonderlijke huiseigenaren kunt omrekenen. Het kabinet heeft nog geen definitief besluit genomen over de afhandeling vanaf 2031. In 2027 wordt bovendien de eigenwoningregeling opnieuw geëvalueerd; de hypotheekrenteaftrek valt onder die regeling.
Wat dit voor jou betekent
- Check per leningdeel wanneer je aftrektermijn begon. Had je al een hypotheek toen de teller in 2001 ging lopen, kijk dan verder dan de datum van je huidige overeenkomst.
- Heb je een aflossingsvrij deel, controleer dan wanneer dat is afgesloten. De regels voor oudere leningen verschillen van die voor nieuwe leningdelen.
- Vergelijk bij plannen om over te sluiten je resterende aftrekjaren met de looptijd van de nieuwe lening. Vraag na of in jouw situatie een uitzondering op de gebruikelijke termijn geldt.
Bereken vervolgens je bruto en netto maandlasten per leningdeel, zodat je ziet wat het wegvallen van aftrek voor jouw betalingen kan betekenen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 14 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,73% | 3,73% | 3,73% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,73% | 3,89% | 3,89% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,81% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : Belastingdienst, NOS, Consumentenbond, ewmagazine.nl, accountancyvanmorgen.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
