Per 1 januari 2027 stijgen de maximale huurprijzen volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) met 2,87% ten opzichte van 2026. Maar achter die stijging zit voor een beperkte groep zittende huurders een grotere verandering: hun woning krijgt voor het eerst een wettelijk huurmaximum. Voor deze huurders hangt het van de puntentelling af of hun huidige huur boven dat maximum uitkomt en zij mogelijk te veel betalen.
De oude grens bepaalde of een verhuurder vrij was
Tot nu toe kon een verhuurder bij een woning vanaf 187 WWS-punten de kale huur in de vrije sector vaststellen zonder wettelijk huurmaximum op basis van die punten. Het WWS is het puntensysteem dat een woning beoordeelt op onder meer de kenmerken ervan. De huurprijs bepaalde vervolgens of de woning vanaf 2027 binnen het nieuwe gereguleerde deel van de middenhuur valt.
Die grens schuift op. In 2026 ligt de bovengrens van de gereguleerde middenhuur op € 1.228,07; in 2027 is dat het bedrag dat al in de inleiding staat. Voor een verhuurder die met de woning binnen het nieuwe segment valt, betekent de verandering dat de huur ook aan de WWS-grens moet worden getoetst. Voor jou als huurder is vooral de uitkomst van die toets van belang.
Hoe werkt de Wet betaalbare huur?
De bescherming begon niet pas met de nieuwe indeling. Sinds 1 juli 2024 geldt bij nieuwe huurcontracten voor zelfstandige woningen met maximaal 186 punten al een huurmaximum volgens de Wet betaalbare huur. Een zelfstandige woning heeft eigen voorzieningen, zoals een keuken en toilet. Voor woningen met meer punten gold dat huurmaximum toen niet.
Ook bestaande contracten kregen later een mogelijkheid tot toetsing. Sinds 1 juli 2025 kunnen huurders bij de Huurcommissie huurverlaging op basis van het puntenaantal vragen als hun woning met 144 tot en met 186 punten in de middenhuur valt en hun huur boven de toegestane prijs ligt. De Huurcommissie beoordeelt geschillen tussen huurders en verhuurders. Die bestaande route voor woningen tot en met 186 punten staat los van de groep woningen die er in 2027 bij komt.
Een nieuwe indeling levert niet vanzelf huurverlaging op
Het verschil tussen de huurprijsgrens en het puntenmaximum is hier doorslaggevend. De eerste grens bepaalt in welk huursegment een woning valt. Het puntenmaximum bepaalt hoeveel kale huur voor die specifieke woning is toegestaan. Twee woningen met dezelfde huur kunnen door hun verschillende puntentotaal dus een ander wettelijk maximum hebben.
Bij de nieuwe groep gaat het juist om woningen met méér punten dan de bovengrens van de bestaande middenhuur. Daardoor kan een huur onder die segmentgrens ook onder het maximum blijven dat bij het hogere puntentotaal hoort. Een gereguleerde woning kan een huur onder het WWS-maximum hebben. Je hebt de punten van jouw woning én de kale huur uit je contract nodig om te zien of er werkelijk iets te verlagen valt.
Ook een huur die door jaarlijkse verhogingen boven de grens van het middensegment uitkomt, is op zichzelf niet verboden. Volgens Aedes mag dat zolang de huur onder het WWS-maximum voor de woning blijft. Alleen de actuele huur naast de algemene segmentgrens leggen, kan je daarom op het verkeerde been zetten.
Rekenvoorbeeld: wat schuift er op?
De grens voor gereguleerde middenhuur stijgt van € 1.228,07 in 2026 naar € 1.263,32 in 2027. Dat is € 35,25 per maand verschil. Het is geen bedrag dat iedere huurder extra betaalt of terugkrijgt: de som laat alleen zien hoeveel de grens opschuift.
Bij een huurgeschil komt een andere vergelijking kijken. Dan telt de maximale prijs die hoort bij het exacte puntentotaal van je woning. Een jaarlijkse huurverhoging kan bovendien volgens de regels voor die verhoging worden beoordeeld, ook als je huur nog onder het WWS-maximum ligt. Het zijn twee verschillende toetsen, met mogelijk een verschillende uitkomst.
Bij de Huurcommissie hangt de route af van je bezwaar
Vind je dat de huur hoger is dan het maximum op basis van de punten, dan kun je huurverlaging aan de verhuurder vragen. Kom je er samen niet uit, dan kan de Huurcommissie de huurprijs en het puntenaantal beoordelen. Na een wijziging van de regels moet je als zittende huurder zelf het initiatief nemen voor huurverlaging.
Gaat je bezwaar specifiek over een jaarlijkse huurverhoging in de middenhuur of vrije sector die hoger is dan wettelijk toegestaan, dan geldt een termijn van vier maanden na de ingangsdatum van die verhoging om een procedure bij de Huurcommissie te starten. Die termijn hoort bij het aanvechten van de verhoging. Het is geen algemene termijn voor elke aanvraag om huurverlaging op basis van punten.
Voor huurders telt naast het WWS-maximum ook hoeveel de verhuurder de huur jaarlijks mag verhogen. Dat zijn afzonderlijke regels. De toets aan het puntensysteem zegt daarom nog niet of een aangekondigde verhoging is toegestaan; omgekeerd zegt een toegestane jaarlijkse verhoging niet dat iedere uiteindelijke huurprijs onder het puntenmaximum blijft.
Wat dit voor jou betekent
- Check het puntentotaal van je zelfstandige woning als je in het nieuwe segment terechtkomt. Alleen met die punten kun je de maximale kale huur voor jouw woning bepalen.
- Vergelijk dat maximum met de kale huur in je contract. Vraag bij een verschil eerst aan je verhuurder hoe de huurprijs tot stand is gekomen; de Huurcommissie kan zo nodig een geschil beoordelen.
- Controleer bij een aangekondigde jaarlijkse verhoging apart of het toegestane verhogingspercentage wordt gevolgd. Noteer de ingangsdatum, want voor bezwaar tegen een te hoge verhoging geldt de genoemde termijn.
Bereken je WWS-punten en vergelijk de bijbehorende maximale huur met wat je nu aan kale huur betaalt. De bovengrens van de middenhuur bedraagt in 2027 € 1.263,32.
Bronnen : volkshuisvestingnederland.nl, aedes.nl, kloptjehuur.nl, relowonen.nl, huurcommissie.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
