Wie in 2026 een woning koopt om er zelf te wonen, betaalt 2% overdrachtsbelasting over de marktwaarde. Onder dat bedrag zit een stapel kosten koper die snel oploopt: notariskosten liggen doorgaans tussen € 1.000 en € 1.500, een verplichte taxatie kost vaak € 400 tot € 900 en hypotheekadvies € 1.500 tot € 4.000. Voor jonge kopers tot 35 jaar kan de vrijstelling tot een woningwaarde van € 555.000 veel schelen, maar ook zij krijgen met deze bijkomende posten te maken. Wie daarnaast een aankoopmakelaar inschakelt, betaalt meestal nog 0,5% tot 1,25% van de koopsom aan courtage.
Voor een tweede woning daalde het tarief wel
Wie in 2026 een woning koopt die niet als hoofdverblijf dient, betaalt 8% overdrachtsbelasting. Dat geldt bijvoorbeeld voor een vakantiewoning of een pand dat je wilt verhuren. In 2025 was dit tarief nog 10,4%, dus bij een marktwaarde van € 350.000 scheelt de verlaging € 8.400 belasting.
De Belastingdienst kijkt daarbij naar het gebruik van de woning. Het maakt uit of je er zelf gaat wonen of het huis als tweede woning of beleggingspand aanhoudt.
Waarom komen deze bedragen boven op de koopsom?
Kosten koper zijn de uitgaven die je naast de koopprijs betaalt om de overdracht en financiering rond te krijgen. De notaris legt de eigendomsoverdracht vast en maakt, als je geld leent, meestal ook de hypotheekakte op. Een taxateur stelt de waarde van het huis vast voor de hypotheekverstrekker.
Een aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring zijn extra diensten die je kunt inschakelen, terwijl de overdrachtsbelasting, de notaris en de taxatie vaak deel uitmaken van het koopproces.
- De aankoopmakelaar vraagt in 2026 doorgaans 0,5% tot 1,25% van de koopsom.
- De bouwkundige keuring kan extra kosten meebrengen, boven op de andere kosten koper.
- Hypotheekadvies omvat advies én bemiddeling bij het regelen van de lening.
De vrijstelling helpt starters, de rest van de rekening blijft
De overdrachtsbelasting kent in Nederland sinds 2026 drie tarieven. De startersvrijstelling is het nultarief voor kopers die aan de voorwaarden voldoen, het tarief voor een eigen hoofdverblijf is 2% en voor woningen buiten het hoofdverblijf geldt 8%.
De grens voor de startersvrijstelling is een harde grens. Komt de woningwaarde boven € 555.000 uit, dan vervalt de vrijstelling en betaal je over de volledige marktwaarde overdrachtsbelasting.
De totale rekening kan daardoor behoorlijk verschillen. Bij een woning van € 350.000 lopen de kosten koper uiteen van circa € 6.000 tot € 20.000, afhankelijk van de vrijstelling en van diensten die je wel of niet afneemt.
Rekenvoorbeeld bij een huis van € 350.000
Stel dat je geen recht hebt op de startersvrijstelling. Dan is 2% overdrachtsbelasting over € 350.000 precies € 7.000. Dat bedrag ligt al ruim boven de kosten van de notaris of taxateur.
| Kostenpost | Bedrag in dit voorbeeld |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting: 2% van € 350.000 | € 7.000 |
| Notaris voor overdracht en hypotheekakte | circa € 1.250 |
| Taxatie | circa € 500 |
| Aankoopmakelaar: 0,5% tot 1,25% | € 1.750 tot € 4.375 |
Met alleen deze vier posten kom je uit op € 10.500 tot € 13.125. Hypotheekadvies komt daar nog bovenop. De prijs van professioneel advies en bemiddeling ligt in 2026 doorgaans tussen € 1.500 en € 4.000, afhankelijk van de gekozen adviseur.
NHG voegt een eenmalige premie toe
Nationale Hypotheek Garantie, meestal afgekort tot NHG, is een garantie op je hypotheek. In 2026 geldt daarvoor een maximale hypotheek van € 470.000. Wie binnen die grens een hypotheek met NHG afsluit, betaalt eenmalig borgtochtprovisie voor die garantie.
Die borgtochtprovisie bedraagt in 2026 0,4% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 350.000 is dat € 1.400. Deze eenmalige kosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
De Rijksoverheid stelt de belastingtarieven vast en de Belastingdienst ziet toe op de toepassing ervan. 2026 is het eerste jaar waarin de overdrachtsbelasting weer drie afzonderlijke tarieven kent.
Wat dit voor jou betekent
Check bij een eerste koop of je op het moment van levering tussen 18 en 34 jaar bent en of de woningwaarde binnen de grens voor de startersvrijstelling blijft. Het verschil tussen 0% en 2% loopt op tot € 7.000.
Vergelijk offertes voor notaris, hypotheekadvies en aankoopmakelaar afzonderlijk. Bij een koopprijs van € 450.000 bedraagt de courtage van een aankoopmakelaar € 2.250 tot € 5.625, terwijl een verkoopmakelaar in maart 2026 gemiddeld 1,09% rekende.
Reken de kosten koper mee naast je eigen inbreng en bekijk ook of NHG binnen je hypotheekbedrag past. Vergelijk de actuele hypotheekrentes en bereken wat een rentevaste periode voor jouw maandlasten betekent.
Bronnen : Consumentenbond, Belastingdienst, Rijksoverheid, NHG, abnamro.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
