In 2026 ligt de bovengrens van de gereguleerde middenhuur op € 1.228,07 per maand. Per 1 januari 2027 komen ook sommige woningen die op basis van hun puntenaantal in de vrije sector vielen onder de middenhuurregels. De Wet betaalbare huur stelde sinds 1 juli 2024 al een maximale huurprijs voor nieuwe contracten van woningen met maximaal 186 WWS-punten. Voor verhuurders van relatief grote of luxe zelfstandige woningen met een gematigde kale huur kan dat nu ook hun ruimte beperken om de huurprijs zelf te bepalen.
Ook de sociale huurgrens schuift op
De grens tussen sociale huur en middenhuur stijgt volgens Volkshuisvesting Nederland van € 932,93 per maand in 2026 naar de grens die voor 2027 is vastgesteld. Dat is een verschil van € 26,78. Het gaat om een grens voor de indeling van huurwoningen, niet om een bedrag waarmee een verhuurder de huur automatisch mag verhogen.
Ook de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens bij de toegang tot gereguleerde huurwoningen verandert. Volgens Aedes gaat die van € 70.149 in 2026 naar € 72.787 in 2027. Daardoor is het voor mensen die zich op een gereguleerde huurwoning oriënteren belangrijk om naast de huurprijs ook naar de voorwaarden voor toewijzing te kijken.
Voor wie geldt het?
De verandering raakt een afgebakende groep verhuurders van zelfstandige woningen waarvan de overeengekomen huur binnen de nieuwe middenhuurgrenzen valt, terwijl de woning meer punten heeft dan de gebruikelijke grens voor middenhuur. Het Woningwaarderingsstelsel, kortweg WWS, koppelt aan de puntentelling een maximaal toegestane huurprijs. Volgens Volkshuisvesting Nederland vielen zulke contracten eerder onder de vrije sector.
Dat onderscheid tussen punten en afgesproken huur is belangrijk. Een verhuurder kan een woning met veel punten bewust voor een gematigder bedrag verhuren. Vanaf 2027 bepaalt die afgesproken kale huur mede of de regels voor gereguleerde middenhuur gelden. Een woning met veel punten valt onder die regels als ook de huurprijs binnen de vastgestelde bandbreedte ligt.
De bovengrens van het middensegment heet de liberalisatiegrens en markeert de overgang naar de vrije sector. Die grens stijgt in 2027 met € 35,25 per maand ten opzichte van 2026. Dat verschil laat zien hoe de grens opschuift, maar vertelt je nog niet wat de maximaal toegestane huur van een afzonderlijke woning is. Daarvoor blijft de puntentelling nodig.
Huurders krijgen een sterkere positie bij een te hoge huur
Valt jouw contract onder de gereguleerde middenhuur, dan kan de verhuurder niet zomaar een bedrag boven de toepasselijke maximale huurprijs vragen. Voor een huurder van een ruime woning kan dat verschil maken als de afgesproken huur te hoog blijkt volgens het WWS. Voor de verhuurder kan dezelfde toets betekenen dat de huur omlaag moet en de huurinkomsten dalen.
Controle op die prijs is sinds 2025 ook makkelijker geworden. Bij nieuwe contracten moeten verhuurders het aantal WWS-punten en de bijbehorende maximale huurprijs aan de huurder geven. Gemeenten kunnen optreden en boetes opleggen als verhuurders de regels overtreden. Je hoeft als huurder dus niet uitsluitend af te gaan op het bedrag dat in het contract staat.
Ook de Huurcommissie, die geschillen over huren behandelt, krijgt een aangepaste wettelijke basis. De Eerste Kamer stemde op 29 september 2026 in met de wet Toekomstbestendige Huurcommissie. Die treedt op 1 januari 2027 in werking.
Rekenvoorbeeld
Stel dat je de grens voor sociale huur in 2026 (€ 932,93 per maand) vergelijkt met die van 2027 (€ 959,71). Het verschil is € 26,78 per maand, of € 321,36 over twaalf maanden. Dat is alleen een rekensom met twee wettelijke grenzen. Het is geen voorbeeld van een toegestane huurverhoging voor een bestaand contract.
Voor de verhuurder van een woning die straks onder middenhuur valt, werkt een berekening anders. Je vergelijkt dan de afgesproken kale huur met het maximum dat bij de punten van juist die woning hoort. De nieuwe bovengrens voor middenhuur is geen vast huurmaximum voor elke woning in dat segment. Een exacte verlaging kun je daarom pas uitrekenen met de puntentelling en de huurprijs van het contract.
De puntentelling kan in 2027 nog veranderen
Minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kondigde op 20 april 2026 vijf voorstellen aan om de Wet betaalbare huur voor verhuurders te versoepelen. Voor meerdere maatregelen is 1 januari 2027 de beoogde ingangsdatum, afhankelijk van instemming van de Tweede Kamer. Het zijn dus nog geen wijzigingen waarop je de puntentelling al definitief kunt baseren.
Een van die voorstellen schrapt de aftrek van vijf WWS-punten voor woningen zonder eigen of gezamenlijke buitenruimte. Dat kan uitmaken voor bijvoorbeeld een compact stadsappartement. Een hogere puntentelling kan ook de maximale huurprijs beïnvloeden. Het voorstel verandert niets aan de noodzaak om voor een concrete woning de toepasselijke punten en huurgrenzen te controleren.
Voor verhuurders verandert vanaf 2027 daarnaast de berekening van de huursom, de optelsom waarmee huurverhogingen voor hun woningen worden beoordeeld. Gereguleerde middenhuurwoningen tellen daarin dan niet meer mee. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur was dat onbedoeld wel het geval; de wetswijziging corrigeert dat.
Wat dit voor jou betekent
- Huur je een zelfstandige woning die mogelijk onder de nieuwe middenhuurregels valt? Check de kale huur in je contract en vergelijk de WWS-puntentelling met de bijbehorende maximale huurprijs.
- Verhuur je zo’n woning? Controleer welke puntentelling en maximale prijs voor het contract gelden. Bij nieuwe contracten moet je die gegevens al aan de huurder geven.
- Heeft de woning geen buitenruimte? Houd dan rekening met het voorstel om de puntenaftrek te schrappen, maar behandel die wijziging pas als zeker wanneer de wetgeving is aangenomen.
Vanaf 1 januari 2027 tellen gereguleerde middenhuurwoningen niet meer mee in de huursom van verhuurders.
Bronnen : Rijksoverheid, aedes.nl, volkshuisvestingnederland.nl, huurwoningdesk.nl, lxa.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
