In 2023 hadden huiseigenaren van 65 tot 75 jaar volgens het CBS gemiddeld € 182.551 aan hypotheekschuld openstaan. Dat gemiddelde zegt weinig over de schuld van één huiseigenaar wanneer de looptijd van de hypotheek eindigt. Voor een zestiger met een aflossingsvrije hypotheek kan dan blijken dat de openstaande schuld niet meer past bij het inkomen na pensionering. De vraag is of die huiseigenaar in zijn huis kan blijven wonen.
De AFM zag 78.000 kwetsbare huishoudens
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) schatte in 2021 dat ongeveer 78.000 huishoudens hun aflossingsvrije hypotheek mogelijk niet opnieuw kunnen financieren wanneer die afloopt. Voor hen kan een verhuizing nodig worden als de openstaande schuld niet op een andere manier wordt betaald. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd rente zonder het aflossingsvrije deel volgens een vast schema af te lossen.
Die schatting verdient wel context. De AFM zette de 78.000 huishoudens af tegen bijna drie miljoen aflossingsvrije hypotheken die rond 2035 aflopen. De Organisatie van Financiële Dienstverleners, de brancheorganisatie voor financieel adviseurs, herkende zich bovendien niet in het risicobeeld van de toezichthouder. 78.000 huishoudens is dus geen vaststaand aantal mensen dat hun huis zal moeten verlaten.
Er is ook iets veranderd sinds de eerste waarschuwing. Volgens AFM-onderzoek uit 2023 was het aantal klanten met een aflossingsvrije hypotheek en een verhoogd risico bijna twee derde lager dan voorheen. Hypotheekaanbieders hadden op aandringen van de AFM een aanpak ontwikkeld om mogelijk kwetsbare klanten eerder in beeld te krijgen. Dat neemt de toets bij het aflopen van een individuele hypotheek niet weg.
De inkomenstoets
Bij een aanvraag voor een nieuwe lening kijkt de geldverstrekker of je inkomen de hypotheeklasten kan dragen. Rond je 56e of 57e telt je toekomstige pensioeninkomen mee en kan de toets anders uitvallen dan bij een toets op je salaris. Ook als je de huidige maandlast kunt betalen, kan een nieuwe hypotheek voor dezelfde schuld buiten bereik vallen.
Vooral oudere aflossingsvrije leningen vragen daarom aandacht. Sinds 2013 krijg je voor een nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheek geen hypotheekrenteaftrek meer: je mag de betaalde rente dan niet van je belastbare inkomen aftrekken. Heb je nog een lening waarvoor die aftrek wel geldt, dan kan de berekening van je netto maandlasten eveneens veranderen zodra je de AOW-leeftijd bereikt.
Ook na je 75e kan er nog schuld openstaan
Het CBS zag in 2023 dat huiseigenaren van 75 tot 85 jaar gemiddeld nog € 137.073 hypotheekschuld hadden. Het verschil met de leeftijdsgroep uit de intro bedraagt € 45.478. Zo’n gemiddelde laat zien dat een hypotheek op hogere leeftijd gewoon kan doorlopen. Hoeveel je bij het einde van jouw lening ineens moet betalen, staat er niet in.
Er bestaat in Nederland namelijk geen algemene wettelijke plicht om je hypotheek vóór je pensioen of AOW volledig af te lossen. De einddatum van de lening is een ander verhaal: als er dan nog schuld openstaat, moet je met de geldverstrekker bekijken wat mogelijk is. Die beoordeelt daarbij opnieuw het inkomen en de maandlasten. In je huis kunnen blijven wonen hangt dus ook af van de voorwaarden van jouw hypotheek.
Rekenvoorbeeld: een kleiner fiscaal voordeel
Na het bereiken van de AOW-leeftijd betaal je geen AOW-premie meer. Daardoor is het tarief in de eerste belastingschijf in 2026 lager. Voor iemand die hypotheekrente mag aftrekken, kan die lagere belastingdruk ook betekenen dat de aftrek minder oplevert. Dat is iets anders dan een hogere rente op de hypotheek zelf.
| Eerste belastingschijf in 2026 | Belastingtarief |
|---|---|
| Vóór de AOW-leeftijd | 35,75% |
| Vanaf de AOW-leeftijd | 17,85% |
Het rekenverschil tussen die twee tarieven is 17,90 procentpunt (35,75 min 17,85). Je kunt dat verschil niet zomaar vermenigvuldigen met je maandelijkse rente om je persoonlijke nadeel te bepalen. Daarvoor tellen onder meer je belastbare inkomen en de rente die je daadwerkelijk mag aftrekken mee. Het relevante bedrag is de netto maandlast die voor jouw situatie overblijft.
Nibud rekent in 2026 nauwkeuriger
Het Nibud adviseert de hypotheeknormen waarmee geldverstrekkers berekenen welk deel van je inkomen naar hypotheeklasten mag gaan. Ook pensioeninkomen telt in die berekening mee. Voor 2026 worden de zogenoemde financieringslastpercentages, de percentages die aangeven hoeveel van je inkomen voor woonlasten beschikbaar is, afgerond op 0,1 procent in plaats van op 0,5 procent.
Die nauwkeuriger afronding garandeert niet dat je meer kunt lenen. De geldverstrekker moet nog steeds toetsen of de maandlasten bij het inkomen passen. Zeker als de looptijd van een aflossingsvrij deel eindigt, gaat het om de combinatie van wat je dan verdient en hoeveel schuld er op dat moment over is.
Wat dit voor jou betekent
- Check in je hypotheekoverzicht wanneer het aflossingsvrije deel afloopt en hoeveel schuld je volgens je huidige afspraken op die datum nog hebt. Dan weet je welk bedrag je met de geldverstrekker moet bespreken.
- Vraag bij een nieuwe hypotheekaanvraag hoe de geldverstrekker je pensioeninkomen meeneemt. Dat is vooral nuttig als je huidige salaris straks wegvalt.
- Vergelijk je huidige netto maandlast met een berekening voor na je AOW-leeftijd, als je hypotheekrenteaftrek hebt. Zo zie je wat het andere belastingtarief voor jouw situatie doet.
Reken je mogelijke maandlasten uit en vergelijk wat herfinancieren, deels aflossen of verkoop in jouw situatie zou betekenen. Neem daarbij het tarief van 17,85% in de eerste belastingschijf vanaf de AOW-leeftijd in 2026 mee en leg de uitkomst vóór afloop van je hypotheek aan de geldverstrekker voor.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 19 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,65% | 3,81% | – | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,70% | 3,86% | 3,86% | |
| ASR WelThuis | 3,73% | 3,73% | 3,73% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,76% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,89% | 4,10% | 4,10% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : AFM, NOS, Nibud, overheid.nl, CBS
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
