Huiseigenaren van 65 tot 75 jaar hadden in 2023 gemiddeld € 182.551 aan hypotheekschuld openstaan, tegen € 137.073 bij 75- tot 85-jarigen. Kopers van 40 tot 45 jaar leenden in 2024 gemiddeld € 419.691, het hoogste bedrag van alle leeftijdsgroepen, en dat is een ander getal dan het bedrag dat op latere leeftijd nog openstaat. Voor huiseigenaren en starters bepaalt dat onderscheid hoeveel er werkelijk nog moet worden afgelost, ook als de woning inmiddels meer waard is geworden.
Een nieuw hypotheekbedrag vertelt niet wat er nog openstaat
Een bedrag dat iemand bij aankoop leent, is iets anders dan de schuld die jaren later nog op de hypotheek staat. De CBS-tabel over financieel risico bij woningbezit kijkt naar die combinatie van schuld en woningwaarde per leeftijd van de hoofdkostwinner.
Woningkopers van 60 jaar en ouder sloten in 2024 gemiddeld € 224.840 aan hypotheek af, het laagste gemiddelde van alle leeftijdsgroepen. Zo’n nieuwe lening kan horen bij een verhuizing, terwijl een andere 60-plusser al tientallen jaren in dezelfde woning woont en nog maar een klein deel van de oorspronkelijke hypotheek over heeft.
Waarom de schuld later afneemt
Volgens het CBS daalt de gemiddelde hypotheekschuld vanaf de groep van 45 tot 55 jaar. Huishoudens wonen dan vaak al langer in hun huis en hebben in de jaren daarvoor afgelost. Dat effect zie je niet direct terug in de bedragen die nieuwe kopers per leeftijd lenen.
Op 1 januari 2020 hadden 760.000 Nederlandse huishoudens met een koopwoning geen hypotheekschuld meer, 17% van alle huishoudens met een eigen woning. Zonder hypotheek vallen de maandlasten voor rente en aflossing weg, al blijven kosten als onderhoud, belastingen en verzekeringen bestaan.
| Eigenwoningbezitters in 2020 | Situatie |
|---|---|
| Alle huishoudens met een koopwoning | 17% had geen hypotheekschuld |
| 65-plussers met een koopwoning | 39% was schuldenvrij |
| 65-plussers met een koopwoning | 1% had een hogere schuld dan woningwaarde |
Vooral bij oudere eigenaren is een afgeloste woning geen uitzondering. De 1% met onderwaarde, waarbij de hypotheek hoger is dan de woningwaarde, laat zien dat leeftijd op zichzelf geen garantie biedt voor een ruime financiële positie.
De aflossingsvrije erfenis raakt vooral de einddatum
Bijna 45% van de Nederlandse hypotheken is aflossingsvrij, meldt DNB. Bij deze hypotheekvorm betaal je tijdens de looptijd meestal rente, terwijl de lening zelf niet vanzelf lager wordt door maandelijkse aflossingen. De volledige schuld moet daarom op de einddatum op een andere manier worden terugbetaald, verlengd of vervangen.
Veel van deze leningen lopen af in de periodes 2035-2038 en 2047-2052. DNB en de Europese Centrale Bank zien die pieken als aandachtspunt, omdat veel huishoudens dan ongeveer tegelijk moeten bekijken of hun inkomen, woningwaarde en resterende schuld voldoende ruimte bieden.
Dat speelt vaak bij mensen die al lang eigenaar zijn. Een woning kan in waarde zijn gestegen, maar overwaarde, het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld, is pas beschikbaar als iemand verkoopt of onder voorwaarden opnieuw leent.
Rekenvoorbeeld
De rente maakt een flink verschil, ook als de hypotheekschuld gelijk blijft. Begin 2026 lag de rente voor tien jaar vast tussen 3,5% en 4,3%. Hieronder staat alleen de kale rente per maand, dus zonder aflossing en zonder belastingeffect.
Neem het gemiddelde hypotheekbedrag van € 296.345 dat kopers van 20 tot 25 jaar in 2024 afsloten. Bij 3,5% rente is de jaarlijkse rente € 10.372,08, gedeeld door 12 is dat € 864,34 per maand. Bij 4,3% rente komt dezelfde som uit op € 12.742,84 per jaar, of € 1.061,90 per maand.
Het verschil is € 197,56 per maand aan rente alleen. Voor jonge kopers lag dit gemiddelde bedrag in 2024 lager dan bij oudere groepen, mede omdat zij vaker een minder dure woning kopen.
Overwaarde dempt het risico, maar wist de lening niet uit
Onder eigenwoningbezitters jonger dan 45 jaar had 86% in 2020 overwaarde, tegenover 30% in 2014. De woning was bij de meeste jonge eigenaren meer waard dan hun hypotheekschuld. Dat geeft meer speelruimte dan onderwaarde, maar verlaagt niet automatisch de maandelijkse hypotheekbetaling.
Bij huishoudens tot 25 jaar was de woningwaarde in 2020 in 72% van de gevallen hoger dan de hypotheekschuld. In 15% van de gevallen was er onderwaarde. In 2014 had 62% van deze jongste groep overwaarde.
Wat dit voor jou betekent
- Heb je een aflossingsvrije hypotheek, kijk dan in je hypotheekakte naar de einddatum. De grote aflooppieken liggen tussen 2035-2038 en 2047-2052, dus de resterende looptijd bepaalt hoeveel tijd er nog is om mogelijkheden te vergelijken.
- Ben je 65-plusser met een koopwoning, zet dan je actuele hypotheekschuld naast de woningwaarde. In 2020 had 39% van deze groep geen hypotheek meer, maar dat zegt niets over de situatie van één individueel huishouden.
- Gebruik cijfers per leeftijd als ijkpunt. De CBS-cijfers zijn definitief tot en met 2023 en voorlopig over 2024, terwijl jouw inkomen, rentevaste periode en hypotheekvorm bepalen wat je werkelijk betaalt.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat een andere rente voor jouw maandlasten betekent.
Bronnen : CBS, DNB, overheid.nl, CPB
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
