Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie geldt sinds 1 januari 2026 een kostengrens van € 470.000. Binnen die grens bereikte de gemiddelde rente voor tien jaar vast eind augustus 4,10%, het hoogste niveau van dit jaar tot dan toe. Sinds januari liep de rente met ongeveer 0,26 procentpunt op. Wie nu een huis koopt, merkt dat in de leencapaciteit en de maandlast, terwijl huiseigenaren met een lopende vaste renteperiode voorlopig niets zien veranderen.
De stand aan het begin van het jaar
De rente stond in de laatste week van 2025 ook al op 3,84%. Januari 2026 was het vertrekpunt van een stijging die in acht maanden tijd doorzette. Voor wie een offerte aanvraagt, telt vooral het tarief dat een geldverstrekker op dat moment aanbiedt.
De ECB trok de rente in juni en september verder op
De Europese Centrale Bank verhoogde medio juni 2026 de depositorente van 2,00% naar 2,25%. Die depositorente is de rente die banken krijgen als zij geld bij de ECB stallen. Zo’n besluit werkt door in de financieringskosten van banken en kan daarmee ook invloed hebben op hypotheekrentes.
Op 10 september 2026 volgde opnieuw een renteverhoging van de ECB. De centrale bank rekent voor de hele eurozone in 2026 op een gemiddelde inflatie van 3,0%. Hogere inflatie maakt het voor centrale banken lastiger om de rente laag te houden, omdat zij prijsstijgingen willen afremmen.
Starters voelen een nieuw tarief meteen
Wie voor het eerst koopt, sluit doorgaans een nieuwe hypotheek af en krijgt dus direct te maken met de rente die dan geldt. Een hoger percentage betekent een hogere bruto maandlast, vóór een eventueel belastingvoordeel via de hypotheekrenteaftrek. De gemiddelde bruto hypotheeklast van een Nederlands gezin bedraagt € 1.960 per maand.
Huiseigenaren met een lopende rentevaste periode merken van de recente beweging voorlopig niets op hun afschrift. Dat geldt ook voor doorstromers die bij een verhuizing hun bestaande rente kunnen meenemen. Hun maandbedrag verandert pas als zij een nieuw leningdeel afsluiten of wanneer de afgesproken renteperiode eindigt.
€ 15.700 extra rente in 10 jaar laat zien hoe snel het oploopt
Een stijging van 0,4 procentpunt kost een gemiddelde starter over tien jaar ongeveer € 15.700 extra rente. Dat bedrag gaat alleen over rente en niet over de aflossing, het deel waarmee je de hypotheekschuld terugbetaalt. Bij een eerste koopwoning komt die extra last boven op kosten als de overdracht en de inrichting.
Omgerekend is € 15.700 over tien jaar gemiddeld € 1.570 per jaar. Deel je dat door twaalf maanden, dan kom je uit op ongeveer € 131 per maand.
| Rekenstap | Uitkomst |
|---|---|
| Extra rente over 10 jaar | € 15.700 |
| Gemiddeld per jaar | € 1.570 |
| Gemiddeld per maand | ongeveer € 131 |
De markt blijft groot, terwijl starters terrein verliezen
Via Hypotheken Data Netwerk, het systeem waarin adviseurs en geldverstrekkers hypotheekaanvragen verwerken, kwamen in mei 2026 ongeveer 47.750 aanvragen binnen. Dat was 3% minder dan in mei 2025. Een lagere instroom betekent niet automatisch dat woningen goedkoper worden, maar het laat wel zien dat de hypotheekmarkt gevoelig blijft voor rente en betaalbaarheid.
Starters waren in 2025 goed voor 171.958 hypotheekaanvragen binnen de kopersmarkt. Hun aandeel in alle aanvragen daalde dat jaar met 3,4 procentpunt. Bij een hogere rente kan het lastiger worden om voldoende te lenen, omdat de maandlast al bij een lager hypotheekbedrag tegen de grens van wat verantwoord is kan uitkomen.
NHG blijft een harde grens bij de aankoop
Nationale Hypotheek Garantie biedt een vangnet als je door bepaalde ingrijpende gebeurtenissen je hypotheek niet meer kunt betalen en je woning met verlies moet verkopen. Voor een hypotheek met NHG geldt vanaf 1 januari 2026 de kostengrens van € 470.000. De woning en de bijkomende kosten moeten binnen die grens passen om voor de garantie in aanmerking te komen.
Die grens is voor starters extra belangrijk, omdat NHG vaak samenhangt met een lager rentetarief dan een vergelijkbare lening zonder garantie. Tegelijk bepaalt de rente mede hoeveel je kunt lenen. Een woning die net binnen de NHG-grens valt, kan door hogere maandlasten alsnog buiten bereik raken als je inkomen onvoldoende ruimte biedt.
Wat dit voor jou betekent
- Ben je bezig met een eerste koopwoning, reken dan met de actuele rente en kijk wat een verschil van enkele tienden van een procentpunt doet met je bruto maandlast.
- Past de woningprijs bij de NHG-kostengrens van € 470.000, check dan welke voorwaarden gelden voor Nationale Hypotheek Garantie.
- Loopt jouw rentevaste periode binnenkort af, vergelijk dan een nieuwe renteperiode met de rente die je nu betaalt en houd rekening met je eventuele belastingvoordeel.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat die betekenen voor jouw maandlasten.
Bronnen : ECB, HDN, DNB, abnamro.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
