ECB verhoogt de rente naar 2,5%: dit betekent het voor starters op de woningmarkt

Auteur: Jorrit Drenth · Leestijd: 5 minuten

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft de rente vandaag opnieuw met een kwart procentpunt verhoogd. De depositorente gaat per 16 september van 2,25 naar 2,50 procent. Voor starters op de woningmarkt is vooral de vraag: Raakt mij dit in de portomonee? Wordt een hypotheek duurder, en kun je straks nog net zoveel lenen? Het simpele antwoord: de ECB-stap zelf zorgt niet voor een plotselinge sprong in de hypotheekrente, maar de richting is voorlopig eerder omhoog dan omlaag. En dat knabbelt aan je leenruimte.

In het kort

• De ECB verhoogt alle drie de basisrentes met 0,25 procentpunt; het is de tweede verhoging dit jaar.
• Banken hadden de stap al grotendeels verwerkt: de hypotheekrente liep de afgelopen weken al op.
• Stijgt de tienjaarsrente met een kwart procentpunt, dan kun je met dezelfde maandlast zo’n 3 procent minder lenen. Bij een hypotheek van €400.000 is dat ongeveer €11.700.
• Lichtpuntje: de huizenprijzen stijgen minder hard en er staan meer woningen te koop.

Wat heeft de ECB besloten?

De ECB verhoogt de depositorente naar 2,50 procent, de basisherfinancieringsrente naar 2,65 procent en de marginale beleningsrente naar 2,90 procent. De nieuwe tarieven gaan in op 16 september 2026. Eerder dit jaar, in juni, verhoogde de centrale bank de rente al van 2,00 naar 2,25 procent. In juli bleef de rente gelijk.

De reden is de inflatie. Volgens de ECB zorgt het conflict in het Midden-Oosten via hogere energieprijzen nog altijd voor prijsdruk, waardoor de inflatie langere tijd ruim boven de doelstelling van 2 procent blijft. De ECB rekent nu op een gemiddelde inflatie in de eurozone van 3,0 procent dit jaar, 2,5 procent in 2027 en 2,1 procent in 2028. Ook in Nederland loopt de inflatie op: volgens het CBS waren consumentenprijzen in augustus 3,3 procent hoger dan een jaar eerder.

Of er nog meer verhogingen volgen, laat de ECB open. De centrale bank zegt per vergadering te beslissen op basis van de nieuwste cijfers. Beleggers houden er wel rekening mee dat er nog een stap kan komen, zeker nu de olieprijs weer is opgelopen.

Stijgt de hypotheekrente nu ook?

Niet automatisch, en zeker niet van de ene op de andere dag. De ECB-rente heeft vooral invloed op de korte rentes: de variabele hypotheekrente en rentevaste periodes tot ongeveer vijf jaar. Hypotheken met tien jaar of langer rentevast volgen vooral de kapitaalmarktrente en de zogeheten swaprente, de rente waartegen banken onderling langlopende afspraken maken.

Daarnaast kwam het besluit niet als een verrassing. Alle 65 economen in een peiling van persbureau Reuters rekenden op precies deze verhoging. Financiële markten, en dus ook hypotheekverstrekkers, hadden de stap daardoor al grotendeels ingeprijsd. Dat is ook te zien in de tarieven. Obvion verhoogde begin september de hypotheekrente, en Rabobank en ABN AMRO voerden in dezelfde week kleine verhogingen door.

Volgens hypotheekadviseur Van Bruggen lag de gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG eind augustus op 4,11 procent; zonder NHG was dat 4,46 procent. Opvallend: de swaprentes staan op het hoogste niveau sinds 2011, terwijl de hypotheekrente nog onder de piek van oktober 2023 ligt. Banken hebben een deel van de stijging dus nog niet doorberekend, mede door de felle concurrentie. Blijven de marktrentes hoog, dan is de kans groot dat de hypotheekrente nog iets verder oploopt.

Wat verwachten de banken?

De verwachtingen van de grote banken wijzen de komende maanden niet op grote sprongen, maar ook niet op een daling.

ABN AMRO verwachtte in zijn meest recente renteverwachting (3 augustus) al een extra ECB-verhoging. Econoom Mike Langen voorziet dat de hypotheekrente met een korte rentevaste periode nog licht stijgt, terwijl de rente voor lange rentevaste periodes stabiel blijft. Vanaf volgend jaar verwacht de bank dat de rentes geleidelijk weer iets dalen.

RaboResearch ging in zijn woningmarktbericht van juni uit van een verdere stijging van de kapitaalmarktrentes, tot ruim 0,2 procentpunt hoger aan het eind van dit jaar. En Van Bruggen verwacht dat de hypotheekrentes op korte termijn licht blijven stijgen, waarbij veel afhangt van de ontwikkelingen rond Iran.

Onze inschatting: reken voor de rest van 2026 op een hypotheekrente die rond het huidige niveau blijft, met een lichte neiging naar boven. Een substantiële daling zit er zolang de inflatie boven de 3 procent blijft voorlopig niet in.

Kunnen starters nu meer of minder lenen?

Hoeveel je maximaal kunt lenen, hangt vooral af van je inkomen en van de hypotheekrente. Hoe hoger de rente, hoe groter het deel van je maandlast dat opgaat aan rente, en hoe minder je kunt lenen bij dezelfde maandlast. Maar welke rente de bank gebruikt, hangt af van je rentevaste periode.

Kies je voor minder dan tien jaar rentevast? Dan rekent de bank met de toetsrente van de AFM. Die staat al jaren op het wettelijke minimum van 5 procent, ook in het derde kwartaal van 2026. De ECB-verhoging verandert je maximale hypotheek dan niet direct, omdat de bank toch al met 5 procent rekent. Je maandlasten gaan wel omhoog als de korte rente stijgt.

Kies je voor tien jaar of langer rentevast? Dan rekent de bank met de rente die je daadwerkelijk krijgt. Volgens cijfers van HDN die Rabobank aanhaalt, kiest meer dan de helft van de hypotheekaanvragers voor tien jaar vast. Voor die grote groep starters werkt elke rentestijging direct door in de leenruimte.

Rekenvoorbeeld: zoveel scheelt een rentestijging

Stel: je kunt nu €400.000 lenen tegen 4,11 procent (tien jaar vast, NHG, annuïtair over 30 jaar). Wat gebeurt er als de rente stijgt en je maximale maandlast gelijk blijft?

Berekening HomeFinance.nl. Indicatief; uitgaande van een gelijkblijvend financieringslastpercentage. Je persoonlijke uitkomst hangt af van onder meer inkomen, energielabel en eventuele schulden.

Wil je juist hetzelfde bedrag van €400.000 blijven lenen, dan betaal je bij een kwart procentpunt hogere rente zo’n €58 bruto per maand meer.

Er zit wel een belangrijke nuance in dit voorbeeld. Het Nibud werkt met renteschijven van een halve procentpunt, en in een hogere schijf mag een iets groter deel van je inkomen naar woonlasten, omdat je meer hypotheekrente kunt aftrekken. Rabobank rekende voor dat een huishouden met twee modale inkomens bij 3,5 procent rente zo’n €460.000 kan lenen, maar bij 3,501 procent in de volgende schijf juist circa €478.000. Pas bij 3,82 procent zakt de maximale hypotheek weer onder de €460.000. Een kleine rentestijging kan dus soms onverwacht uitpakken; laat het daarom altijd voor jouw situatie doorrekenen.

Loonstijging compenseert, maar steeds minder

Tegenover de hogere rente staan hogere lonen. RaboResearch schat dat een huishouden met twee modale inkomens dit jaar een kleine €14.000 meer kan lenen dan in 2025. Voor 2027 is dat beeld een stuk minder rooskleurig: de bank verwacht dan nog maar zo’n €2.000 extra leenruimte, omdat de hogere rente het effect van de loonstijging vrijwel volledig tenietdoet.

Voor alleenstaanden is de situatie nu al lastiger. Volgens berekeningen van De Hypotheker kan een alleenstaande met een modaal inkomen van €48.000 maximaal €213.542 lenen, ruim €1.500 minder dan vorig jaar. Tweeverdieners met samen €88.000 kunnen €406.133 lenen, iets meer dan in 2025. De hypotheekrente is in een jaar tijd met bijna 0,4 procentpunt gestegen. Het gevolg: voor een alleenstaande met een modaal inkomen is gemiddeld nog maar 1,2 procent van het woningaanbod betaalbaar, tegen 2,1 procent vorig jaar. Voor modale tweeverdieners daalde dat aandeel van 35,9 naar 32,2 procent.

Houd daarnaast de nieuwe leennormen voor 2027 in de gaten. Het Nibud brengt daar doorgaans in het najaar advies over uit. Bij de normen voor 2026 benadrukte het Nibud dat huishoudens zonder loonstijging vooral door de inflatie minder zouden kunnen lenen. Nu de inflatie weer boven de 3 procent ligt, is dat opnieuw een punt om op te letten.

Lichtpuntje: de huizenmarkt koelt af

Minder leenruimte is slecht nieuws, maar er is ook een andere kant. De prijsstijging van koopwoningen vlakt al sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af. Volgens het CBS en het Kadaster waren bestaande koopwoningen in juli 3,9 procent duurder dan een jaar eerder, tegen 4,1 procent in juni. De gemiddelde transactieprijs lag in juli wel op ruim €500.000.

RaboResearch verwacht dat de huizenprijzen binnen dit jaar nauwelijks nog stijgen. Over heel 2026 komt de stijging volgens de bank uit op 2,8 procent en in 2027 op 2,0 procent. Gecorrigeerd voor inflatie dalen de huizenprijzen inmiddels. Bovendien staan er meer woningen te koop: volgens De Hypotheker groeide het aanbod in een jaar tijd van 75.000 naar 87.000 woningen, onder meer door verhuurders die hun woningen verkopen.

Voor starters betekent dat: iets minder leenruimte, maar ook minder prijsdruk, minder overbieden en meer keuze dan een of twee jaar geleden.

Wat kun je als starter nu het beste doen?

Reken je maximale hypotheek opnieuw door. Gebruik de actuele rente, niet de rente van een paar maanden geleden. [Bereken hier je maximale hypotheek] · [Bekijk de actuele hypotheekrente]

Leg je rente op tijd vast. Heb je een woning op het oog, vraag dan een offerte aan. Veel geldverstrekkers bieden een rentebedenktijd, en wie een aanvraag indient vóór de ingangsdatum van een renteverhoging, krijgt vaak nog het oude tarief. Een paar dagen kan dus al verschil maken.

Maak gebruik van NHG. De NHG-grens ligt in 2026 op €470.000, of €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Met NHG krijg je doorgaans een lagere hypotheekrente, en dat compenseert een deel van de rentestijging.

Check de startersvrijstelling. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning om zelf in te wonen met een waarde tot €555.000? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Dat scheelt al snel duizenden euro’s aan eigen geld.

Kies bewust je rentevaste periode. Een korte rentevaste periode heeft vaak een lagere rente, maar levert door de toetsrente van 5 procent geen extra leenruimte op en geeft minder zekerheid als de rente verder stijgt. Een lange rentevaste periode kost nu iets meer, maar zet je maandlasten voor langere tijd vast. Laat je hierover goed adviseren.

Let op het energielabel. Voor een energiezuinige woning of voor verduurzaming mag je volgens de leennormen extra lenen. Dat kan het verschil maken als je net tekortkomt.

Veelgestelde vragen

Stijgt mijn hypotheekrente direct door het ECB-besluit? Nee. Heb je al een hypotheek met een vaste rente, dan verandert er tot het einde van je rentevaste periode niets. Voor nieuwe hypotheken hadden banken de verhoging grotendeels al verwerkt. Wel kan de rente de komende tijd nog licht oplopen.

Wanneer daalt de hypotheekrente weer? Dat is onzeker. ABN AMRO verwacht vanaf volgend jaar een geleidelijke daling, maar dat hangt sterk af van de inflatie en de energieprijzen. De ECB zelf verwacht dat de inflatie pas tegen eind 2027 weer rond de 2 procent uitkomt.

Kan ik als starter beter wachten met kopen? Dat hangt af van je situatie. Wachten op een lagere rente kan betekenen dat je op een later moment meer betaalt als de huizenprijzen verder stijgen. Andersom geven de afkoelende markt en het grotere aanbod starters nu meer onderhandelingsruimte dan in voorgaande jaren.

Bronnen: ECB, CBS, NHG

Disclaimer: dit artikel is bedoeld als algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies. Rentes en verwachtingen kunnen snel veranderen; de genoemde cijfers zijn gebaseerd op de stand van 10 september 2026. Laat je voor een persoonlijke berekening adviseren door een erkend hypotheekadviseur.