In 2026 betaalden huiseigenaren gemiddeld € 47 meer onroerendezaakbelasting (ozb) dan in 2025, een stijging van 5,3 procent volgens Vereniging Eigen Huis. Maar dat landelijke gemiddelde verhult wat een blijvende uitbreiding voor jouw woning betekent: die blijft onderdeel van de jaarlijkse WOZ-taxatie. Voor huiseigenaren kan een hogere WOZ-waarde ook doorwerken in het eigenwoningforfait en de watersysteemheffing.
WOZ-waarden stijgen in 2026 naar verwachting ruim 10%
De Waarderingskamer verwacht voor woningen landelijk een stijging van de WOZ-waarde tussen 9,5% en 11,5% in 2026. Dat hangt samen met de stijging van de woningprijzen in 2024, die boven de 10% lag. Het gaat om een landelijk gemiddelde. Hoe de waarde van jouw huis verandert, hangt af van de woning die de gemeente taxeert.
| WOZ-jaar | Landelijke stijging woningwaarde |
|---|---|
| 2024 | Circa 3% |
| 2025 | Ruim 5% |
| 2026 | Verwacht: 9,5% tot 11,5% |
Die jaarcijfers van de Waarderingskamer beschrijven de woningmarkt, geen vaste opslag voor een verbouwing. Een dakkapel krijgt dus niet automatisch hetzelfde percentage erbij als de landelijke stijging. De gemeente moet bij de jaarlijkse taxatie kijken naar jouw woning, inclusief veranderingen die op de relevante peildatum al waren aangebracht.
Welke peildatum telt?
Voor de WOZ-waarde van 2026 kijkt de gemeente in beginsel naar de marktwaarde op 1 januari 2025. Toch kan een latere verbouwing al meetellen. Is de woning vóór 1 januari 2026 veranderd, dan kijkt de gemeente voor die verandering naar de toestand van het huis op die laatste datum, legt de Waarderingskamer uit.
De timing maakt dus verschil. Een aanbouw die in 2025 klaar was, kon al meetellen in de WOZ-waarde van 2026. Heb je de dakkapel pas in 2026 geplaatst, dan verandert de WOZ-waarde van 2026 daardoor niet alsnog. Volgens waterschapsbedrijf GBLT kijkt de gemeente op 1 januari van het volgende jaar hoe ver een verbouwing dan is gevorderd.
Ook een verbouwing die op die dag nog niet af is, kan daardoor van belang zijn voor de volgende taxatie. De toestand op dat moment telt mee, aldus GBLT. Je hoeft dus niet te wachten tot de laatste afwerking klaar is voordat een verandering aan het huis bij de WOZ-bepaling een rol kan spelen.
Ook zonder vergunning telt je verbouwing mee
Voor de Wet waardering onroerende zaken, de wet achter de jaarlijkse woningtaxatie, maakt een bouwvergunning geen verschil. Ook een vergunningsvrije dakkapel of kleine aanbouw aan de achterkant moet worden meegetaxeerd, legt de gemeente De Fryske Marren uit. De uitbreiding telt mee voor de WOZ-waarde.
De gemeente krijgt bij vergunningsvrij bouwen alleen niet automatisch bericht dat je woning is veranderd. Volgens de Waarderingskamer kunnen gemeenten zo’n wijziging bijvoorbeeld via luchtfoto’s of het opsporen van veranderingen in woninggegevens ontdekken. Daardoor kan een uitbreiding aanvankelijk ontbreken in de taxatie en pas na ontdekking worden meegenomen.
Een later ontdekte verbouwing is geen tijdelijke verandering aan het huis. Zolang een dakkapel of aanbouw onderdeel van de woning blijft, hoort die bij de woning die de gemeente in volgende jaren opnieuw waardeert. Wanneer de gemeente de uitbreiding opmerkt, kan dus invloed hebben op de eerste aanslag waarop je haar terugziet.
Welke lasten veranderen?
Bij de ozb telt de WOZ-waarde samen met het tarief van jouw gemeente. Een hogere woningwaarde kan zo tot meer ozb leiden, ook als het tarief gelijk blijft. Maar aan het landelijke gemiddelde voor 2026 kun je niet aflezen hoeveel een specifieke aanbouw je jaarlijks kost: daarvoor tellen de waardestijging van jouw huis en het gemeentelijke tarief.
De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde ook voor het eigenwoningforfait, het bedrag dat vanwege je eigen huis bij je inkomen wordt opgeteld. Het waterschap gebruikt die waarde voor de watersysteemheffing, de belasting voor het waterbeheer. Een hogere taxatie kan daardoor op meer plekken in je jaarlijkse lasten terugkomen.
Niet elke post op je gemeentelijke aanslag beweegt mee met de woningwaarde. COELO berekende voor huiseigenaren over 2026 een gemiddelde stijging van 4,3% voor ozb, rioolheffing en afvalstoffenheffing samen, of € 45 ten opzichte van 2025. Dat totaal zegt dus iets anders dan het effect van alleen een verbouwing op de WOZ-waarde.
De ozb stijgt ook zonder nieuwe dakkapel
Onderzoeksbureau COELO berekende dat het ozb-tarief voor woningen van 2022 tot en met 2026 gemiddeld met 5,4% per jaar steeg. Huiseigenaren betaalden in 2026 gemiddeld € 92 meer ozb dan in 2022. Dat is ongeveer € 7,67 per maand. Dat is een vergelijking van gemiddelde aanslagen, geen berekening voor een huis met dakkapel.
De tarieven komen van gemeenten. Cindy Kremer, directeur van Vereniging Eigen Huis, wijst erop dat gemeenten met de ozb hun begroting sluitend kunnen krijgen. Daardoor kan je rekening veranderen zonder dat je iets aan je huis hebt gedaan. Na een uitbreiding spelen zowel het tarief van jouw gemeente als de getaxeerde woningwaarde mee.
Wanneer merk je het?
Een eigenaar die vóór 1 januari 2026 verbouwde, kon het effect al op de WOZ-beschikking over 2026 zien. Voor een verbouwing uit 2026 is de toestand op 1 januari 2027 bepalend, aldus GBLT. Dat onderscheid is ook handig als je een woning koopt waarin de vorige eigenaar kort daarvoor heeft verbouwd.
Kijk daarom naar het jaar waarop een WOZ-beschikking betrekking heeft voordat je twee aanslagen vergelijkt. De peildata verklaren waarom een pas geplaatste dakkapel nog niet op de huidige beschikking hoeft terug te komen. Bij vergunningsvrij bouwen kan daar nog bij komen dat de gemeente de verandering niet meteen heeft gezien.
Wat dit voor jou betekent
Heb je in 2026 gebouwd of liggen er plannen? Check dan bij de volgende WOZ-beschikking welke toestand van je woning de gemeente heeft gebruikt. Kijk bij een vergunningsvrije uitbreiding ook of de dakkapel of aanbouw in de taxatie is verwerkt; de gemeente krijgt daar niet vanzelf bericht van.
Vind je de WOZ-waarde op de beschikking van 2026 te hoog, dan heb je 6 weken na de dagtekening om bezwaar te maken bij de gemeente. Vergelijk daarbij de beschreven toestand van je huis met de toestand op de relevante peildatum, vooral als de verbouwing rond de jaarwisseling plaatsvond.
Houd bij een uitbreiding in 2026 rekening met lasten die ook in latere jaren kunnen terugkomen. Vergelijk de verbouwingskosten met de mogelijke gevolgen voor je jaarlijkse belastingaanslagen en reken uit wat dat voor jouw woonlasten betekent.
Bronnen : Consumentenbond, waarderingskamer.nl, gblt.nl, taxlive.nl, defryskemarren.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
