Op 16 januari 2026 meldde DNB dat nog bijna 45% van de totale Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij is. Maar dat percentage verhult dat veel van deze hypotheken uit de jaren negentig en 2000 stammen en in dezelfde periode aflopen. Voor huiseigenaren met zo’n lening is de vraag of zij de openstaande schuld op de einddatum kunnen aflossen of opnieuw financieren.
De fiscale klok kan eerder aflopen dan de lening
De groep die tegen een einddatum aanloopt, is groter dan de piek uit de chapo. Het ministerie van Financiën schat dat de fiscale termijn voor hypotheekrenteaftrek bij circa 1 miljoen leningen een rol speelt. Dat zijn leningen, geen huishoudens, want één huishouden kan meer dan één hypotheekdeel hebben.
De einddatum van je lening en die van je renteaftrek hoeven bovendien niet samen te vallen. Voor hypotheken die vanaf 2001 zijn afgesloten, geldt een fiscale termijn van 30 jaar. Bij de eerste groep kan de aftrek daardoor al vanaf 2031 eindigen, terwijl de lening zelf nog doorloopt. Een aflopende hypotheek is dus niet het enige moment om naar te kijken.
Hoe ontstond die golf?
Vanaf halverwege de jaren negentig nam het aantal aflossingsvrije hypotheken snel toe. Bij zo’n lening betaal je tijdens de looptijd rente, terwijl de schuld zonder extra aflossingen blijft staan. Dat hield de maandelijkse betaling aan de geldverstrekker laag. In 2009 was ongeveer de helft van de hypotheken aflossingsvrij.
Daarna veranderden de regels, onder meer op 1 januari 2013. Het verschil tussen een bestaande lening en een nieuw afgesloten hypotheek is daardoor belangrijk als je wilt weten welke rente je nog mag aftrekken.
| Vanaf | Wat veranderde er? |
|---|---|
| 2001 | Voor nieuw afgesloten hypotheken werd de renteaftrek beperkt tot 30 jaar. |
| 1 januari 2013 | Bij een nieuwe hypotheek is de rente alleen aftrekbaar als je de lening binnen 30 jaar aflost. |
De Belastingdienst maakt ook onderscheid tussen een bestaande hypotheek en een aflossingsvrije verhoging daarvan. Leen je na 1 januari 2013 op die manier extra geld, dan is de rente over die verhoging niet aftrekbaar. Bij opnieuw financieren is het dus van belang om per hypotheekdeel te bekijken welke fiscale regels gelden.
Overwaarde kan helpen, maar de schuld blijft staan
Een aflossingsvrije hypotheek wordt niet vanzelf kleiner. Wie tussendoor niets aflost en geen geld opzijzet, moet op de einddatum nog steeds de openstaande schuld terugbetalen of een nieuwe financiering vinden. Juist voor huishoudens die hun maandlasten jarenlang vooral als rentebetaling kenden, kan dat een grote omschakeling zijn.
Dat betekent niet dat iedere eigenaar even klem zit. DNB merkt op dat veel huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek overwaarde hebben. Hun woning is meer waard dan de schuld die erop rust. Ook beschikken huishoudens gemiddeld over voldoende pensioenvermogen. Die gemiddelden zeggen alleen niet hoeveel ruimte jij straks hebt om de lening af te lossen.
Overwaarde is bovendien iets anders dan geld op je rekening. Zolang je in je huis blijft wonen, moet je nog steeds bekijken hoe je een aflopende schuld betaalt of opnieuw financiert. Je pensioenvermogen kan daarbij verschil maken, maar de uitkomst hangt af van je eigen lening en financiële situatie.
Wat kan er op de einddatum?
Voor een nieuwe hypotheek gelden inmiddels andere grenzen dan toen veel aflossingsvrije leningen werden afgesloten. Huiseigenaren kunnen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij financieren. Wie een grotere openstaande schuld opnieuw wil financieren, kan er dus niet zonder meer van uitgaan dat de hele lening aflossingsvrij blijft.
Welke uitweg past, verschilt per huishouden. De mogelijkheden om te onderzoeken zijn:
- Met geld dat je daarvoor beschikbaar hebt, kun je de openstaande schuld aflossen.
- Vraag bij je geldverstrekker na welk deel je opnieuw kunt financieren en onder welke voorwaarden.
- Als aflossen of opnieuw financieren niet haalbaar blijkt, bekijk dan wat verkoop van de woning betekent.
Bij opnieuw financieren telt ook de rente van dat moment mee voor je maandlasten. En als je recht op hypotheekrenteaftrek is geëindigd, kun je die rentekosten niet meer van je belastbaar inkomen aftrekken. Een nieuwe lening kan daardoor anders uitpakken dan de oude, ook wanneer de openstaande schuld gelijk blijft.
Na deze piek volgt nog een groep
De concentratie van ruim 700.000 huishoudens tussen 2035 en 2038 is niet de laatste. DNB wijst ook op een grote groep aflossingsvrije hypotheken die tussen 2047 en 2052 afloopt. Veel huishoudens krijgen daardoor in dezelfde perioden te maken met de vraag hoe ze hun openstaande lening financieren.
De Autoriteit Financiële Markten, de toezichthouder op financiële dienstverleners, volgt hoe banken omgaan met deze aflopende hypotheken. De AFM kan zo nodig ingrijpen als huishoudens met een bestaande aflossingsvrije lening later moeilijker een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten. Dat verandert niets aan de noodzaak om je eigen einddatum en voorwaarden te kennen.
Wat dit voor jou betekent
Check op je hypotheekoverzicht wanneer elk aflossingsvrij leningdeel afloopt. Kijk daarnaast hoe lang de rente daarop nog aftrekbaar is. Bij een hypotheek vanaf 2001 loopt daarvoor een aparte termijn van 30 jaar.
Vraag je geldverstrekker welke mogelijkheden er voor jouw openstaande schuld zijn. Houd bij een nieuwe hypotheek rekening met de grens voor aflossingsvrij lenen, en vraag bij een eventuele verhoging na welk deel van de rente volgens de Belastingdienst aftrekbaar is.
Vergelijk ten slotte wat aflossen en opnieuw financieren voor jouw maandlasten betekenen, met én zonder renteaftrek. Houd daarbij rekening met 2031, het jaar waarin bij de eerste groep de renteaftrek kan eindigen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 4 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,78% | 3,93% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : DNB, AFM, Belastingdienst, Consumentenbond, financieelactief.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
