Tussen 2035 en 2038 loopt voor ruim 700.000 huishoudens de aflossingsvrije hypotheek af, terwijl ook hun recht op hypotheekrenteaftrek eindigt. Maar voor huiseigenaren die nu richting pensioen gaan, kan het knelpunt al eerder zichtbaar worden: vanaf 57 jaar houden hypotheekverstrekkers bij de inkomenstoets rekening met het doorgaans lagere toekomstige pensioeninkomen. Voor wie straks een nieuwe lening nodig heeft om de oude schuld af te lossen, kan die toets bepalen of dat lukt.
Bijna de helft van de hypotheekschuld is aflossingsvrij
DNB meldde begin 2026 dat bijna 45% van de totale Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij is. Huishoudens hadden op dat moment samen circa € 947 miljard aan hypotheekschuld openstaan. Bij het aflossingsvrije deel betaal je tijdens de looptijd rente, terwijl de schuld zelf blijft staan.
Volgens Vereniging Eigen Huis hebben circa 2,5 miljoen huishoudens een hypotheek die geheel of gedeeltelijk aflossingsvrij is. Dat betekent niet dat zij allemaal hun volledige lening aan het einde moeten terugbetalen. Bij een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek gaat het om het deel waarop tussentijds niets is afgelost. Hoe groot dat bedrag is, verschilt dus per huishouden.
De drukte bij het aflopen van zulke leningen beperkt zich niet tot één periode. DNB ziet ook een piek in 2047 tot en met 2052. Wie dan een openstaande schuld heeft, moet die kunnen terugbetalen of een nieuwe lening kunnen krijgen. Juist die laatste stap hangt af van de voorwaarden die op dat moment gelden.
Wie heeft zo’n lening?
Onder hypotheekbezitters van 65 jaar en ouder heeft 94% nog een volledig of gedeeltelijk aflossingsvrij deel. Bij huiseigenaren onder de 35 jaar is dat 12%. Het verschil is 82 procentpunt, waardoor de hypotheekvorm veel vaker voorkomt bij mensen die al met pensioen zijn of daar dicht tegenaan zitten.
Een lage maandlast vertelt daarbij niet het hele verhaal. Zolang je alleen rente betaalt over het aflossingsvrije deel, daalt die schuld niet door je maandelijkse betalingen. Bij afloop moet je weten hoe je het bedrag dat nog openstaat kunt terugbetalen.
Tienduizenden ouderen kunnen vastlopen bij een nieuwe lening
Onderzoek van DNB-econoom Mauro Mastrogiacomo schat dat 23.000 tot 46.000 oudere huiseigenaren problemen kunnen krijgen met een nieuwe lening wanneer hun aflossingsvrije hypotheek afloopt. Hoeveel mensen hun huis daadwerkelijk moeten verlaten, staat daarmee niet vast. Of een nieuwe hypotheek lukt, hangt af van hun situatie op het moment van aanvragen.
De AFM kwam in eerder onderzoek op basis van CBS-gegevens uit op ongeveer 78.000 huishoudens met een risico op gedwongen verhuizing. Daarbij ging het om huishoudens die mogelijk geen nieuwe lening krijgen om hun bestaande schuld af te lossen. De AFM en DNB gebruiken verschillende onderzoeken en schattingen; de aantallen kun je daarom niet bij elkaar optellen.
Een enquête van ouderenbond ANBO onder 4.000 senioren laat zien dat een deel van de voorbereiding nog moet beginnen. Ruim 40% van de deelnemers met een aflossingsvrije hypotheek had nog niet nagedacht over het aflossen van de woningschuld na afloop. Hun individuele mogelijkheden zijn onbekend; het eindbedrag blijft makkelijk buiten beeld zolang de maandlasten betaalbaar zijn.
Wat verandert er bij de bank?
De eerste grote banken gingen vanaf 11 mei 2026 strenger om met het aanpassen van aflossingsvrije hypotheken. Minister Heinen van Financiën had in maart al Kamervragen beantwoord over de risico’s van leningen die aflopen. Voor huiseigenaren telt vooral wat hun eigen geldverstrekker toestaat als zij de hypotheek willen wijzigen of verlengen.
ABN AMRO verlaagde per 1 juni 2026 het maximale aflossingsvrije deel van 50% naar 30% van de woningwaarde. Dat is een grens bij deze bank, geen algemene regel voor alle hypotheekverstrekkers. Wie een groter aflossingsvrij deel wil behouden, kan daardoor bij een aanvraag tegen een beperking aanlopen.
Een rekenvoorbeeld maakt die wijziging tastbaar. Per € 100 aan woningwaarde kon bij ABN AMRO eerder maximaal € 50 aflossingsvrij worden geleend; sinds juni is dat € 30. Dat scheelt € 20 per € 100 woningwaarde. Het voorbeeld zegt nog niet hoeveel jij kunt lenen, want daarvoor telt ook je inkomen mee.
Aflossingsvrij lenen kost vaak meer rente
Bij veel aanbieders lag de rente voor een aflossingsvrije hypotheek in augustus 2026 zo’n 0,3 tot 0,5 procentpunt hoger dan voor een annuïteitenhypotheek, waarbij je maandelijks rente betaalt én een deel van de schuld aflost. De vergelijking gaat over de rente op de lening, niet over de totale maandlast. Die kan bij aflossingsvrij lenen lager zijn doordat je tussentijds niet aflost.
Een rentetarief van augustus zegt bovendien niet wat een nieuwe lening later kost. Bij afloop moet je rekening houden met de rente en de voorwaarden die dan gelden. Vergelijk je hypotheekvormen, kijk dan ook naar de schuld die aan het einde overblijft, want een lager maandbedrag tijdens de looptijd neemt dat bedrag niet weg.
Wat dit voor jou betekent
- Check in je hypotheekoverzicht welk deel aflossingsvrij is en welk bedrag aan het einde openblijft. Vereniging Eigen Huis rekent ook gedeeltelijk aflossingsvrije leningen mee in haar telling van 2,5 miljoen huishoudens.
- Als je een nieuwe lening nodig denkt te hebben, vergelijk dan je huidige inkomen met je verwachte pensioeninkomen. Hypotheekverstrekkers houden vanaf 57 jaar rekening met dat toekomstige inkomen.
- Vraag bij je geldverstrekker na welke grens geldt als je je lening wilt aanpassen. De verlaging bij ABN AMRO laat zien dat de ruimte voor een aflossingsvrij deel per bank en moment kan verschillen.
Je kunt ook uitrekenen wat extra aflossen of sparen aan het openstaande bedrag zou veranderen, en een eventuele verkoop als mogelijkheid meenemen zonder daar nu al over te beslissen. Vraag ook welke grens jouw geldverstrekker voor het aflossingsvrije deel hanteert, want die kan per bank verschillen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 12 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,73% | 3,89% | 3,89% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,81% | 3,87% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : Consumentenbond, Rijksoverheid, DNB, AFM, Tweede Kamer
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
