Sinds 1 april 2026 bevat elk taxatierapport in Nederland verplicht informatie over de fundering van een huis. Maar kopers krijgen die informatie pas nadat ze het koopcontract hebben getekend, terwijl funderingsrisico zich niet tot één woning hoeft te beperken. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur schat dat 425.000 panden kwetsbaar zijn voor funderingsschade, mede door toenemende droogte. Voor huiseigenaren in kwetsbare binnenstedelijke wijken staat daarmee ook de toekomstige verkoopwaarde van hun woning op het spel.
Schade kost meer dan alleen de reparatie
Onderzoek van makelaarsvereniging NVM en ABN Amro komt voor huizen met funderingsschade uit op een waardeverlies van ruim € 60.000 per woning. De problemen spelen vooral in de Zaanstreek, Amsterdam en Rotterdam. Voor een eigenaar kan de rekening dus ook zichtbaar worden op het moment van verkoop.
Daar komen de herstelkosten mogelijk nog bij. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) noemt voor klimaatgerelateerde schade gemiddelde herstelkosten van ongeveer € 54.000, met uitschieters tot € 100.000 per woning. Waardeverlies en herstelkosten zijn verschillende bedragen: de verkoopprijs laat zien wat kopers voor het huis overhebben, terwijl de herstelkosten afhangen van wat er aan de woning moet gebeuren.
De bodem onder de wijk
Volgens het Verbond van Verzekeraars ontstaat funderingsschade vooral door schommelingen in het grondwater en bodemdaling; droogte versterkt die problemen. Daardoor kan ook de omgeving van een huis meetellen. Een verzakking kan zich over meerdere percelen uitstrekken.
Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek schat dat in Nederland 487.000 tot 537.000 panden verzakkingsgevaar lopen na droogte. Als ook de gevolgen van klimaatverandering worden meegewogen, kan dat aantal oplopen tot 687.000 panden. Die schattingen gaan over risico op verzakking, niet over huizen waar al schade is vastgesteld.
De NVM en de gemeente Dordrecht pleiten daarom voor een aanpak van hele binnenstedelijke wijken. Volgens hun gezamenlijke onderzoek schiet herstel per woning of bouwblok op termijn tekort waar bodemdaling op grotere schaal verzakkingen en vochtproblemen veroorzaakt. Voor een koper telt naast de staat van het huis ook de toestand van de buurt.
Klimaatrisico en lage inkomens vallen in dezelfde wijken samen
ABN Amro telt 900 klimaatkwetsbare wijken, vooral in delen van Friesland, Groningen, Limburg en Zeeland. In 90 daarvan komen minstens twee risico’s samen bij huishoudens die de kosten moeilijk kunnen dragen. Het gaat onder meer om overstromingsgevaar en funderingsproblemen, naast de kosten om woningen energiezuiniger te maken.
De bank hanteert daarbij een strenge afbakening. Meer dan 10% van de woningen in zo’n wijk heeft een middelgroot of groot fysiek klimaatrisico, terwijl de gemiddelde WOZ-waarde onder € 350.000 ligt en het gemiddelde huishoudinkomen onder € 35.000. De WOZ-waarde is de woningwaarde die de gemeente vaststelt. ABN Amro beschrijft daarmee specifiek wijken die aan deze criteria voldoen.
Volgens ABN Amro zie je overstromings- en funderingsrisico’s nog nauwelijks terug in lagere huizenprijzen. Een koper kan daardoor later alsnog met schade of een lagere verkoopwaarde te maken krijgen. Een analyse in Economisch Statistische Berichten (ESB) laat tegelijk zien dat de markt funderingsrisico al deels geleidelijk inprijst. Een plotselinge, brede prijsval ligt volgens die analyse dan ook niet voor de hand.
Rekenvoorbeeld
ESB onderzocht woningadvertenties in een bestand dat tot en met maart 2026 is bijgewerkt. Daarin stonden 444 advertenties die funderingsproblemen meldden en 7.522 advertenties waarin funderingsherstel werd genoemd. Bij een vermelde slechte fundering lag de verkoopwaarde gemiddeld ongeveer 12% lager.
Neem een woning met een waarde van € 500.000, het bedrag uit dit rekenvoorbeeld. Daarvan is 12% precies € 60.000. Dat gemiddelde komt uit onderzoek naar woningen waarvan de slechte fundering werd gemeld. Hoe groot het verschil bij jouw woning is, hangt af van de situatie ter plaatse.
ESB berekende ook wat huizenprijzen zeggen over de kans die kopers kennelijk aan toekomstige schade toekennen. Die zogeheten door de markt ingeprijsde kans bedraagt ongeveer 13% landelijk, tegenover circa 27% in de Zaanstreek. Het gaat hier om toekomstige schade.
Monumenten vallen nu ook onder de energielabelplicht
Sinds 29 mei 2026 gelden in Nederland aangescherpte Europese regels voor de energieprestatie van gebouwen. Bij verkoop of verhuur moeten nu ook rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten een geldig energielabel hebben. Dat label maakt het energieverbruik van een woning inzichtelijk; de staat van de fundering valt erbuiten.
Hoe groot de financiële gevolgen op lange termijn kunnen worden, blijft afhankelijk van de schade die daadwerkelijk ontstaat. De eerdergenoemde raad raamt de mogelijke totale funderingsschade in Nederland op maximaal € 54 miljard in 2050. Dat is een landelijke schatting, geen bedrag dat je kunt omrekenen naar de waarde van één huis of wijk.
Ook andere klimaatrisico’s kunnen de prijs raken. Onderzoek van de TU Delft naar woningen die werden getroffen door de overstromingen van de Maas in 1993 en 1995 vond een prijsdaling van bijna 11%. Na ongeveer een decennium was dat effect weer weggeëbd. De prijsontwikkeling bij funderingsschade in een bepaalde buurt kan anders zijn.
Wat dit voor jou betekent
- Koop je een huis in een oudere wijk op veen- of kleigrond? Check vóór je tekent wat er over de fundering bekend is en vraag na of er onderzoek is gedaan. De verplichte informatie in het taxatierapport bereikt kopers pas na het tekenen van het koopcontract.
- Heb je al een woning en zie je scheuren of verzakkingen na droogte? Vraag een deskundige wat er aan de hand is. De herstelbedragen die de AFM noemt, laten zien waarom een inschatting van de werkelijke schade belangrijk is.
- Verkoop of verhuur je een monument? Controleer of er een geldig energielabel is. Die verplichting geldt sinds mei 2026 ook voor deze woningen.
Vergelijk bij koopplannen de informatie over de woning én de buurt, en bereken welke mogelijke herstelkosten je financieel kunt dragen.
Bronnen : ewmagazine.nl, esb.nu, bnr.nl, stadszaken.nl, rli.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
