In het tweede kwartaal van 2026 werd bij meer dan 80 procent van de verkochte tussenwoningen boven de vraagprijs betaald, tegenover minder dan de helft van de vrijstaande woningen. Dat verschil in biedgedrag laat de prijsvergelijking tussen een rijtjeshuis nu en een vrijstaand huis vijf jaar geleden open. Voor starters is vooral de vraag wat die verschuiving betekent voor het soort woning dat binnen hun budget valt.
Welke prijzen vergelijk je?
Volgens makelaarsvereniging NVM lag de gemiddelde verkoopprijs van een woning in kwartaal twee van 2021 op € 410.000. Dat was het gemiddelde van alle verkochte woningtypen samen. De prijs van een tussenwoning lag daaronder, dus een stijging van het algemene gemiddelde zegt nog niet hoeveel duurder juist dat type huis is geworden.
Het CBS kwam voor heel 2021 uit op een gemiddelde transactieprijs van € 387.000 voor bestaande koopwoningen. Dat cijfer bestrijkt een heel jaar, terwijl het NVM-bedrag over één kwartaal gaat. Zet je zulke bedragen naast elkaar, dan moet je dus op de periode letten. Anders lijkt het verschil groter of kleiner dan het werkelijk is.
Meer aanbod hield de prijzen niet tegen
In het tweede kwartaal van 2026 zetten NVM-makelaars bijna 57.000 bestaande woningen te koop. Dat was het hoogste aantal dat de NVM ooit in één kwartaal mat, en 8,7% meer dan een jaar eerder. Kopers kregen daarmee meer huizen om uit te kiezen. Toch lag de gemiddelde verkoopprijs in dat kwartaal volgens de NVM nog 2,1% boven die van een jaar eerder.
Ook binnen 2026 bewogen de prijzen. In het eerste kwartaal lag het NVM-gemiddelde op € 485.000. Het verschil met het tweede kwartaal is € 21.000. Dat is een vergelijking van de huizen die in beide kwartalen daadwerkelijk zijn verkocht; voor afzonderlijke huizen staat daarmee geen waardestijging van € 21.000 in drie maanden vast.
Het beeld verschilt bovendien per woningtype. Het CBS zag al tussen april en juni 2021 dat vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen allebei 13,5% duurder waren dan een jaar eerder. Tegelijk werden er van die typen respectievelijk 9,3% en 10,3% minder verkocht. Een gemiddelde prijs kan dus veranderen terwijl ook het soort en aantal verkochte huizen verschuift.
Wat zegt het biedgedrag?
Bij tussenwoningen werd in het tweede kwartaal van 2026 in ruim 80 procent van de gevallen boven de vraagprijs betaald, vaker dan bij vrijstaande huizen. Voor je budget is dat een belangrijk onderscheid: de vraagprijs is het bedrag waarmee een woning op de markt komt, terwijl de verkoopprijs pas na het bieden vaststaat. Een huis dat op papier past, kan daardoor alsnog buiten je bereik vallen.
Dat verschil was ook in het vierde kwartaal van 2025 zichtbaar in de NVM-cijfers. Je kunt er alleen geen vast bedrag voor een bod uit afleiden. De cijfers vertellen hoe vaak kopers boven de vraagprijs uitkwamen, niet hoeveel zij bij een specifieke tussenwoning extra betaalden.
Een rekensom geeft nog geen prijs per woningtype
Neem de prijs van een tussenwoning uit 2021 en laat die in gedachten precies even hard stijgen als het algemene NVM-gemiddelde. Dat gemiddelde ging van € 410.000 naar € 506.000, een verschil van € 96.000 of ongeveer 23,4%. Reken je diezelfde verhouding door vanaf € 353.000, dan kom je uit op ongeveer € 435.700.
Dat bedrag is alleen een rekenvoorbeeld voor een tussenwoning in 2026. En zonder de gemiddelde prijs van een vrijstaand huis in 2021 kun je ook niet vaststellen hoe dicht die twee prijzen werkelijk bij elkaar liggen. De stijging van het marktgemiddelde maakt de vergelijking voorstelbaar, maar bewijst de stelling uit de titel niet.
De markt veranderde ook vóór 2026
In de laatste drie maanden van 2025 lag de gemiddelde NVM-verkoopprijs op € 502.000. Makelaars verkochten toen 47.600 woningen, waarvan bijna de helft aan starters. Die groep, kopers van hun eerste huis, was dus nadrukkelijk aanwezig op de markt. Het aandeel starters onder kopers van tussenwoningen is onbekend; de cijfers gaan over alle woningtypen samen.
In datzelfde kwartaal werden 49.500 woningen te koop gezet. Meer huizen op de markt geven je meer keuze, maar veranderen niet automatisch wat je voor het woningtype van jouw voorkeur betaalt. Juist daarom helpt een landelijk gemiddelde beperkt als je zoekt naar een rijtjeshuis in een bepaalde plaats of prijsklasse.
Wat dit voor jou betekent
- Zoek je een tussenwoning, vergelijk dan recente verkoopprijzen van dat woningtype in jouw regio met de vraagprijzen. De NVM-cijfers over bieden laten zien waarom alleen de vraagprijs geen betrouwbaar ijkpunt is.
- Koop je voor het eerst, houd dan bij je zoekbudget rekening met concurrentie. De verkopen eind 2025 laten zien dat starters een groot deel van de kopers vormden, verspreid over verschillende woningtypen.
- Vergelijk je huizenprijzen door de jaren heen, zet dan dezelfde woningtypen en perioden naast elkaar. Een kwartaalgemiddelde van de NVM en een jaargemiddelde van het CBS beantwoorden verschillende vragen.
Bereken je maximale hypotheek en vergelijk die met recente verkoopprijzen van de woningen die je op het oog hebt; het landelijke NVM-gemiddelde van € 506.000 in het tweede kwartaal van 2026 zegt weinig over één woningtype.
Bronnen : CBS, NVM, overheid.nl, Kadaster, huisassist.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
