In het eerste kwartaal van 2026 werden ruim 76.000 woningen verkocht, 18% meer dan een jaar eerder. Volgens het Kadaster kochten investeerders zo’n 10.000 woningen, grotendeels van elkaar. In het tweede kwartaal verkochten zij per saldo 6.400 woningen meer aan eigenaar-bewoners dan ze van hen kochten. Voor starters kan dat meer koopwoningen opleveren, terwijl woningzoekenden die willen huren juist minder keuze overhouden.
De verkoopgroei vlakt af na het eerste kwartaal
De cijfers over het begin van 2026 vragen om enige voorzichtigheid. Het Kadaster telt ook verkopen waarbij investeerders of woningcorporaties meerdere woningen tegelijk overdragen. Het aantal verkopen in het eerste kwartaal lag bovendien 12% lager dan in het laatste kwartaal van 2025. Van kwartaal op kwartaal daalde het aantal verkopen.
Het CBS telde in de eerste vijf maanden van 2026 94.523 verkochte koopwoningen, 5% meer dan in dezelfde periode van 2025. Dat cijfer bestrijkt een andere periode dan de kwartaalcijfers van het Kadaster. Je kunt de aantallen daarom niet bij elkaar optellen om te zien hoeveel woningen er in de eerste helft van het jaar zijn verkocht.
Wie bezit de huizen?
Het verschil tussen particuliere en bedrijfsmatige investeerders is groot. Volgens het Kadaster zakte het aandeel van particuliere investeerders in de woningvoorraad in een jaar van 3,6% naar 3,3%. Hun bezit nam met ongeveer 25.000 woningen af tot 273.000. Een deel daarvan kwam bij andere investeerders terecht.
Het aandeel van bedrijfsmatige investeerders ging juist licht vooruit, van 5,6% naar 5,7% van de woningvoorraad, goed voor 475.000 woningen. Het Kadaster schrijft die groei vooral toe aan nieuwbouw en verbouw. De afname bij particuliere verhuurders kun je dus niet zonder meer doortrekken naar iedere soort investeerder.
De verschuiving begon vóór 2026. Het aandeel van alle investeerders samen daalde volgens het Kadaster van 9,4% op 1 januari 2024 naar 9% op 1 januari 2026. Op 1 juli 2026 bezaten zij nog 745.400 woningen, ofwel 8,9% van de totale voorraad, tegenover 9,2% een jaar eerder. Per saldo schuift de markt daarmee langzaam weg van bezit door verhuurders.
Starters kopen huizen, maar hun aandeel in aanvragen daalt
Volgens het Kadaster kochten starters in de eerste drie maanden van 2026 veel woningen. In het tweede kwartaal waren dat er zo’n 28.000. Hun aankopen groeiden nog wel ten opzichte van een jaar eerder, maar minder snel dan in voorgaande kwartalen. Dat geeft op zichzelf geen uitsluitsel over hun positie op de woningmarkt.
Bij hypotheekaanvragen zie je een andere maatstaf. HDN, het netwerk waarlangs veel hypotheekaanvragen lopen, registreerde in april 2026 in totaal 40.692 aanvragen, tegen 45.017 in april 2025. In juli 2026 kwamen er 55.018 binnen, 1% meer dan in juli een jaar eerder. Binnen de kopersmarkt nam het aandeel starters op beide meetmomenten af:
| Maand | Aandeel starters in 2025 | Aandeel starters in 2026 |
|---|---|---|
| April | 31% | 28% |
| Juli | 52% | 49% |
Een aanvraag bij HDN is geen gekochte woning bij het Kadaster. En de aandelen in de tabel gaan over aanvragen binnen de kopersmarkt, niet over alle verkochte woningen. Daarom kunnen starters meer huizen kopen terwijl hun aandeel bij hypotheekaanvragen daalt. De cijfers beschrijven verschillende ontwikkelingen.
Aanbod en prijs
Het zoeken blijft lastig, ook bij meer verkopen. De NVM-krapte-indicator, een maat voor het aantal passende woningen waaruit een koper gemiddeld kan kiezen, stond in het vierde kwartaal van 2025 op 1,9. Dat kwam neer op ongeveer twee beschikbare woningen per woningzoekende. Vooral als je een beperkt budget hebt, blijft de keuze daarmee klein.
De gemiddelde verkoopprijs bij NVM-makelaars lag in datzelfde kwartaal op € 502.000. Dat gemiddelde zegt weinig over de prijs van de woningen die investeerders verkopen, want een huis kan daar flink onder of boven zitten. Voor je eigen zoekruimte telt vooral wat er in jouw prijsklasse beschikbaar komt.
De lagere overdrachtsbelasting keerde de verkoopgolf niet
Sinds 1 januari 2026 betalen beleggers en verhuurders die een woning niet zelf gaan bewonen 8% overdrachtsbelasting, de belasting bij aankoop van een huis. In 2025 was dat 10,4%. Die verlaging maakt een aankoop goedkoper. Volgens het Kadaster bleven investeerders als groep woningen verkopen aan mensen die er zelf gingen wonen.
Een rekensom laat zien hoeveel de tariefwijziging kan schelen. Neem uitsluitend als rekenprijs het NVM-gemiddelde uit het slotkwartaal van 2025: € 502.000. Daarover is 8% overdrachtsbelasting € 40.160; bij 10,4% zou dat € 52.208 zijn geweest. Het verschil is € 12.048. De belasting voor andere huizenkopers kan afwijken van dit rekenvoorbeeld voor een belegger.
Het tarief voor deze kopers was in 2021 al verhoogd naar 8% en in 2023 naar 10,4%. De terugkeer naar 8% in 2026 veranderde de richting van de bezitcijfers niet meteen. Een lagere aankoopbelasting verandert de kosten van een nieuwe aankoop, terwijl verhuurders over hun bestaande woningen afzonderlijk beslissen.
Wat dit voor jou betekent
Zoek je als starter een koopwoning, kijk dan naar het aanbod in jouw prijsklasse én naar je financieringsruimte. Bij HDN daalde het aantal aanvragen van starters in april van 14.215 in 2025 naar 11.762 in 2026. Minder aanvragen geven je op zichzelf nog geen zekerheid dat een passend huis makkelijker te krijgen is.
Wil je een huurwoning, houd dan rekening met de andere kant van een verkoop aan een eigenaar-bewoner. Die woning verdwijnt uit het huuraanbod. Vergelijk je koop- en huuropties daarom afzonderlijk. Eind 2025 verkochten NVM-makelaars 47.600 woningen; bijna de helft ging naar starters, maar dat zegt niets over hoeveel huurwoningen er voor jou beschikbaar zijn.
Overweeg je een woning voor verhuur, vergelijk dan de lagere aankoopbelasting met de markt waarin je koopt. Het aantal door investeerders verkochte woningen lag in de laatste drie maanden van 2025 op het hoogste niveau sinds 2021. Je kunt daarnaast je maximale hypotheek berekenen om te zien welke koopprijs voor jouw situatie binnen bereik ligt; in dat kwartaal verkochten investeerders ruim 20.700 woningen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 28 september 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer | Groen Leef Hypotheek | 3,60% | 3,76% | – |
| Woonfonds | Groen Woongenot Hypotheek | 3,65% | 3,81% | 3,81% |
| Hypotrust | Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,69% | 3,76% | – |
| ASR | WelThuis | 3,76% | 3,76% | 3,76% |
| Argenta | Groen Hypotheek | 3,86% | 4,07% | 4,07% |
| Syntrus Achmea | Groen Basis | 3,96% | 4,35% | – |
Bronnen : Kadaster, CBS, HDN, NVM, Belastingdienst
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
