Begin 2026 hadden huishoudens met een hypotheek gemiddeld circa € 209.000 openstaan, volgens het CBS. Maar uit dat bedrag blijkt niet hoeveel jaar je nog aflost: bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld tijdens de looptijd geheel of gedeeltelijk staan. Voor ruim 700.000 huishoudens loopt zo’n hypotheek tussen 2035 en 2038 af, tegelijk met het recht op hypotheekrenteaftrek voor die leningen. Voor jou als huiseigenaar maakt de hypotheekvorm daardoor veel uit als je jouw resterende aflosjaren met die van leeftijdsgenoten vergelijkt.
Schuld per leeftijd
Het gemiddelde van circa € 209.000 vertelt maar een deel van het verhaal. De middelste hypotheekschuld lag begin 2026 volgens het CBS op € 171.900. Dat betekent dat de helft van de huishoudens met een hypotheek minder open had staan en de andere helft meer. Een hoog gemiddelde binnen jouw leeftijdsgroep zegt dus nog weinig over jouw eigen lening.
Vanaf de groep van 45 tot 55 jaar neemt de gemiddelde openstaande schuld volgens het CBS af. Veel huishoudens wonen dan al langer in hun huis en hebben een deel afgelost. Toch kun je uit die daling geen vast aantal resterende aflosjaren halen. Daarvoor moet je ook weten hoe de lening is opgebouwd en wanneer die afloopt.
De nieuwe hypotheek van veertigers ligt hoger
Kopers van 40 tot 45 jaar leenden in 2024 gemiddeld € 419.691 voor een nieuwe hypotheek, volgens het CBS. Dat was het hoogste bedrag van alle leeftijdsgroepen. Het gaat om het bedrag bij het afsluiten; de gemiddelde openstaande hypotheekschuld bedroeg begin 2026 circa € 209.000. De bedragen beschrijven verschillende groepen op verschillende momenten.
Wie kort geleden een lening afsloot, heeft doorgaans nog minder tijd gehad om af te lossen dan iemand die al jaren in dezelfde woning woont. Maar leeftijd alleen geeft je geen aflossingsschema. Ook binnen één leeftijdsgroep kan het verschil groot zijn tussen een hypotheek waarop je maandelijks aflost en een lening waarvan de hoofdsom voorlopig blijft staan.
Aflossingsvrij bij ouderen
DNB meldde in januari 2026 dat bijna 45% van de hypotheekschuld in Nederland aflossingsvrij was. Over dat deel betaal je tijdens de looptijd rente, terwijl je niet volgens een vast schema op de hoofdsom aflost. De einddatum van de lening is daardoor iets anders dan de datum waarop je schuld verdwenen is.
Het verschil tussen generaties is groot: bij huiseigenaren onder de 35 jaar heeft 12% een geheel of deels aflossingsvrije hypotheek. Dat percentage betreft huiseigenaren met zo’n hypotheekvorm. Een hypotheek kan namelijk uit meerdere delen bestaan, elk met een eigen manier van terugbetalen.
Bij oudere huiseigenaren speelt die opbouw veel vaker een rol. Daardoor is een lagere openstaande schuld op hogere leeftijd geen bewijs dat iemand vóór de einddatum vanzelf klaar is met aflossen. Juist bij een lening waarop jarenlang weinig of niets van de hoofdsom verdwijnt, moet je het resterende bedrag naast de einddatum leggen.
Na de eerste aflooppiek volgt er nog een
Er komt ook een tweede groep aflossingsvrije hypotheken aan het einde van de looptijd, tussen 2047 en 2052. Het ministerie van Financiën schat dat het aflopen van de termijn voor hypotheekrenteaftrek bij ongeveer 1 miljoen leningen meespeelt. Dat zijn leningen, geen huishoudens, want één huishouden kan meer dan één hypotheekdeel hebben.
Als het recht op hypotheekrenteaftrek eindigt, kun je de betaalde rente voor dat leningdeel niet langer op dezelfde manier van de belasting aftrekken. En als de lening zelf afloopt terwijl er nog schuld openstaat, moet duidelijk worden hoe die schuld wordt terugbetaald of met een nieuwe lening wordt gefinancierd. De einddatum op je hypotheekoverzicht is dus een belangrijker ijkpunt dan alleen je leeftijd.
De AFM schatte op basis van CBS-gegevens dat ongeveer 78.000 huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek risico lopen op gedwongen verhuizing. Het aantal daadwerkelijke verhuizingen ligt daarmee niet vast. Ze laat wel zien waarom een aflopende lening voor sommige eigenaren meer is dan een administratieve datum.
Rekenvoorbeeld
De CBS-cijfers over 2023 maken het verschil tussen oudere leeftijdsgroepen concreet. Huiseigenaren van 65 tot 75 jaar hadden gemiddeld € 182.551 aan hypotheekschuld openstaan, tegenover € 113.595 bij 85-plussers. Trek je die bedragen van elkaar af, dan kom je uit op € 68.956 verschil.
Bij 75- tot 85-jarigen lag het gemiddelde in 2023 op € 137.073. De bedragen dalen dus met de leeftijd, maar de som vertelt je niet hoe lang iemand nog betaalt. Het zijn gemiddelden van verschillende groepen huiseigenaren, geen aflosoverzicht van één huishouden door de jaren heen.
Een deel van de huiseigenaren heeft geen hypotheek meer
Voor sommige huiseigenaren is de resterende looptijd simpelweg nul. Op 1 januari 2020 telde het CBS 4,5 miljoen huishoudens met een eigen woning. Daarvan hadden 760.000 huishoudens, oftewel 17%, geen hypotheekschuld. Ze hadden hun huis met eigen geld gekocht of de lening volledig afgelost.
Dat aandeel was in de jaren vóór 2020 licht gestegen, aldus het CBS. Ook daarom moet je voorzichtig zijn met een vergelijking met leeftijdsgenoten: een gemiddelde hypotheekschuld gaat over huishoudens mét een lening. Eigenaren zonder hypotheek vallen daarbuiten, terwijl zij voor de vraag hoe lang ze nog moeten aflossen juist een heel andere uitkomst hebben.
Wat dit voor jou betekent
- Heb je een hypotheek met meerdere leningdelen, check dan per deel hoeveel er nog openstaat en of je daarop aflost. Eén totaalbedrag laat die verschillen niet zien.
- Kijk bij een aflossingsvrij leningdeel naar de einddatum en naar de datum waarop je recht op renteaftrek afloopt. Vergelijk die datums met het bedrag dat dan naar verwachting nog openstaat.
- Vraag bij je geldverstrekker na welke mogelijkheden er zijn als je lening afloopt.
Grote banken hanteren sinds 11 mei 2026 strengere voorwaarden voor het aanpassen van een aflossingsvrije hypotheek; naar schatting kunnen daardoor 23.000 tot 46.000 huishoudens van 65-plussers in de knel komen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 8 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : CBS, manly.nl, knab.nl, funda.nl, hypotheeklastencalculator.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
