In het derde kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde overwaarde van een Nederlandse koopwoning € 220.000, berekende Calcasa. Dat was 26% meer dan twee jaar eerder, maar zo’n gemiddelde zegt niet hoe lang die buffer bij dalende huizenprijzen standhoudt. In een scenario met een jaarlijkse prijsdaling van 5% is de gemiddelde overwaarde in 2037 verdwenen. Voor jou als huiseigenaar hangt die termijn onder meer af van je aankoopjaar, je hypotheekschuld en de regio waarin je woont.
Hoe Calcasa de ruimte tussen woningwaarde en schuld bepaalt
Overwaarde is wat er van de waarde van je huis overblijft nadat je de openstaande hypotheekschuld ervan aftrekt. Calcasa schatte de gemiddelde woningwaarde toen op circa € 499.000. De uitkomst voor jouw huis kan flink afwijken: twee woningen met dezelfde waarde leveren een andere overwaarde op als de eigenaren een verschillend bedrag hebben geleend of afgelost.
Calcasa baseert zijn berekening op bestaande koopwoningen die sinds 1 januari 1993 van eigenaar zijn gewisseld. In de eerdere analyse van de marktonderzoeker ging het om circa 3 miljoen woningen. Daardoor zegt het landelijke cijfer weinig over één straat, laat staan over het bedrag dat jij bij verkoop zou overhouden.
Een daling van 3% per jaar rekt de termijn flink op
In Calcasa’s laatst bekende doorrekening bleef bij een jaarlijkse prijsdaling van 3% nog overwaarde over tot 2046. Dat is de mildste van de drie doorgerekende dalingen. De uitkomst is een rekenscenario: Calcasa laat zien wat een aanhoudende daling zou doen, en doet daarmee geen voorspelling over de huizenprijzen.
Calcasa maakte ook in 2022 zo’n berekening. De gemiddelde buffer bedroeg toen € 175.000. Bij elk van de drie prijsdalingen kwam het moment waarop die buffer op was eerder uit dan in de latere doorrekening:
| Jaarlijkse prijsdaling | Overwaarde verdwenen volgens berekening uit 2022 |
|---|---|
| 10% | Begin 2028 |
| 5% | 2033 |
| 3% | 2040 |
De huizenprijzen daalden in augustus licht
De recentere cijfers van het CBS en het Kadaster laten geen langdurige prijsdaling zien. In augustus 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 0,1% goedkoper dan in juli. Het was de eerste maandelijkse daling sinds december 2025. Eén maand met zo’n kleine daling vertelt nog niet wat er daarna gebeurt.
Vergeleken met een jaar eerder lagen de prijzen in augustus 2026 volgens het CBS juist 3,3% hoger. In juli was die prijsstijging op jaarbasis nog 3,9%. De stijging vlakte dus af, terwijl het prijsniveau boven dat van een jaar eerder bleef.
Het CBS meldde voor juni 2026 ook een gemiddelde verkoopprijs van € 496.235 voor een bestaande koopwoning. Dat bedrag is iets anders dan de prijsontwikkeling per maand: de verkoopprijs gaat over de woningen die in die maand van eigenaar wisselden. Voor je eigen overwaarde tellen uiteindelijk de waarde van jouw woning en jouw resterende schuld.
Bij een forse daling kan een hypotheek onder water raken
De Nederlandsche Bank (DNB) rekende voor wat er bij forse huizenprijsdalingen met hypotheken kan gebeuren. In dat scenario loopt het aandeel huiseigenaren met een hypotheek onder water op van 0,5% naar 18,6%. Onder water betekent dat de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde. Verkoop je dan je huis, dan kun je met een restschuld blijven zitten.
Dat is vooral een risico als je weinig ruimte hebt tussen de waarde van je huis en je lening, bijvoorbeeld doordat je pas kort geleden hebt gekocht. Zolang je in je woning blijft en je maandlasten betaalt, hoeft een lagere woningwaarde op zichzelf geen verkoop af te dwingen. De restschuld wordt vooral concreet zodra je verkoopt.
Hoe groot die groep kan worden, liet de vorige huizenmarktcrisis zien. Op het dieptepunt stond volgens DNB bij ongeveer drie op de tien huiseigenaren de hypotheekschuld hoger dan de waarde van hun huis. Het scenario van DNB beschrijft dus een risico, geen situatie waarin alle huiseigenaren tegelijk terechtkomen.
Rekenvoorbeeld: wat doet één jaar prijsdaling?
Neem de gemiddelde woningwaarde die Calcasa voor het derde kwartaal van 2024 berekende. Trek daar de eerder genoemde overwaarde vanaf en je komt voor dit voorbeeld uit op een hypotheekschuld van € 279.000. We houden die schuld in de som gelijk.
Daalt de waarde vervolgens met 10%, dan gaat er in één rekenjaar € 49.900 af. Het huis is in dit voorbeeld daarna € 449.100 waard en de overwaarde bedraagt nog € 170.100. Dat is een berekening met de cijfers uit 2024, geen vastgestelde woningwaarde voor het jaar daarna.
Bij nog een daling van 10% reken je over de inmiddels lagere waarde. Daar gaat € 44.910 vanaf, zodat € 404.190 aan woningwaarde en € 125.190 aan overwaarde resteert. In werkelijkheid kan je hypotheekschuld intussen ook veranderen, bijvoorbeeld doordat je aflost. Daarom volgt jouw uitkomst niet automatisch dit rekenpad.
Wat dit voor jou betekent
- Check voor jouw woning de huidige waarde en de openstaande hypotheekschuld. Het aankoopjaar en de regio helpen verklaren waarom jouw buffer anders kan zijn dan een landelijk gemiddelde.
- Houd bij verkoop op korte termijn rekening met de verkoopprijs die je werkelijk kunt krijgen. Een daling kan vooral knellen als die prijs lager uitvalt dan je resterende lening.
- Vraag bij plannen om overwaarde te benutten ook naar de nieuwe kosten en maandlasten. Bij acht op de tien huishoudens met een eigen woning is het huis meer waard dan de hypotheekschuld, maar die ruimte gebruiken kost doorgaans geld.
Vergelijk je huidige hypotheekschuld met een realistische woningwaarde, niet met de gemiddelde overwaarde van € 220.000 uit 2024, en bereken wat een eventuele extra lening voor je maandlasten betekent.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 14 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,73% | 3,73% | 3,73% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,73% | 3,89% | 3,89% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,81% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : CBS, DNB, CPB, bouwenuitvoering.nl, anp.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
