In het tweede kwartaal van 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen landelijk gemiddeld 4,2% hoger dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers van het CBS. Maar dat gemiddelde verhult dat de prijzen in zes gemeenten juist daalden. Voor starters maakt de prijsontwikkeling in hun eigen gemeente verschil voor het bruto inkomen dat ze nodig hebben om daar een huis te kopen.
De prijzen per gemeente
Een landelijk gemiddelde geeft je weinig houvast als je in één gemeente zoekt. Een gemiddelde bestaande koopwoning kostte in Nederland over heel 2025 € 480.000, bijna € 29.000 meer dan in 2024. Dat jaar betaalden kopers in Pekela gemiddeld € 250.000, tegenover € 451.000 landelijk, volgens cijfers van het CBS en het Kadaster. Het verschil was dus € 201.000.
Ook binnen een dure stad kan de prijs een andere kant op bewegen dan het landelijke beeld. In Amsterdam lag de mediane verkoopprijs, het bedrag waarbij de helft van de verkochte woningen duurder was en de andere helft goedkoper, in kwartaal twee van 2026 op € 588.000. Dat was 2,9% lager dan een jaar eerder. Zo’n middenprijs is iets anders dan een gemiddelde, dus je kunt die bedragen niet één op één vergelijken.
Voor een gemiddelde woning is ruim € 100.000 inkomen nodig
Voor een gemiddelde koopwoning van € 496.000 heb je in 2026 ongeveer € 104.200 bruto jaarinkomen nodig als je de volledige koopsom met een hypotheek financiert. Vakantiegeld en een eventuele dertiende maand tellen mee in dat inkomen. Het benodigde inkomen verschilt per huis in jouw gemeente.
De hypotheeknormen van het Nibud koppelen wat je kunt lenen aan je inkomen en aan de kosten van de hypotheek. Daardoor levert een hoger inkomen doorgaans meer leenruimte op, terwijl de vraagprijs bepaalt hoeveel je nodig hebt. In een gemeente met goedkopere woningen kan dezelfde hypotheek dus veel verder reiken dan in Amsterdam. Dat verschil merk je bij het zoeken meteen.
Hoe werken de normen?
Voor 2026 adviseerde het Nibud om de financieringslastpercentages, de percentages die bepalen welk deel van je inkomen naar de hypotheek mag gaan, af te ronden op 0,1 procentpunt. Eerder gebeurde dat op 0,5 procentpunt. Daarmee wordt de berekening fijner afgesteld op je inkomen. Een kleine wijziging in de norm heeft weinig invloed op de prijs van het huis dat je kunt betalen.
De maximale hypotheek is bovendien iets anders dan een verkoopprijs. Ligt een woning boven wat je op basis van de Nibud-normen kunt lenen, dan kan eigen geld het verschil overbruggen. Heb je dat niet, dan blijft die woning buiten bereik, ook als de prijs in jouw gemeente minder hard is gestegen dan elders.
Starters merken het verschil tussen gemeenten het sterkst
Vooral als je voor het eerst koopt, heb je misschien nog weinig geld uit een vorige woning om in te brengen. De prijsverschillen tussen gemeenten wegen dan zwaar: hetzelfde inkomen geeft je overal dezelfde uitgangspositie bij de hypotheekberekening; het aanbod aan betaalbare huizen verschilt per gemeente. Een lagere plaatselijke prijs kan helpen, zonder dat dit iets verandert aan wat je maximaal mag lenen.
Een dalende plaatselijke prijs betekent ook niet vanzelf dat een woning betaalbaar wordt. De Amsterdamse middenprijs ligt nog altijd ver boven het bedrag dat een alleenstaande met een modaal inkomen volgens de normen van 2026 kan lenen. Daarom is het nuttiger om de prijs van woningen die je werkelijk bekijkt naast jouw leenruimte te leggen dan alleen naar een gemeentelijk gemiddelde te kijken.
Zo groot kan het gat tussen prijs en hypotheek zijn
Neem een alleenstaande met een modaal bruto jaarinkomen van € 48.000. Die kan in 2026 volgens de Nibud-normen ongeveer € 213.542 lenen. Tegenover de eerder genoemde gemiddelde woningprijs van € 496.000 blijft dan € 282.458 verschil over: € 496.000 min € 213.542.
De leenbedragen hieronder laten zien hoe sterk inkomen meetelt. Het zijn Nibud-berekeningen voor 2025; je kunt ze dus niet gebruiken als hypotheekaanbod of als uitkomst voor de normen van 2026.
| Bruto jaarinkomen in 2025 | Maximale hypotheek volgens Nibud |
|---|---|
| € 35.000 | € 145.258 |
| € 50.000 | € 207.512 |
| € 70.000 | € 302.374 |
| € 100.000 | € 465.843 |
Bij samen kopen kunnen twee inkomens meetellen; eigen geld kan daarnaast de afstand tot de koopsom verkleinen. Welke combinatie voor jou haalbaar is, hangt af van je eigen berekening. De bedragen in de tabel tonen vooral waarom één inkomensgetal voor alle kopers in een gemeente weinig zegt.
NHG geeft in 2026 iets meer ruimte
De grens voor Nationale Hypotheek Garantie, afgekort NHG, steeg in 2026 van € 450.000 naar € 470.000. NHG biedt extra zekerheid bij een hypotheek en kan invloed hebben op de rente die je betaalt. De hogere grens vergroot de ruimte voor wie binnen de voorwaarden valt. Het bedrag dat je op basis van je inkomen kunt lenen, blijft gelijk.
Investeer je in energiebesparende voorzieningen, dan kan de totale hypotheek met NHG in 2026 oplopen tot € 498.200. Dat is € 28.200 boven de gewone NHG-grens, bedoeld voor die voorzieningen. Kijk dus apart naar wat je inkomen toelaat en naar de voorwaarden voor NHG; een hogere garantiegrens verandert niets aan de inkomenseis.
Wat dit voor jou betekent
- Check met je eigen inkomen je maximale hypotheek volgens de Nibud-normen, in plaats van uit te gaan van een gemiddeld benodigd inkomen.
- Vergelijk de verkoopprijzen van woningen in jouw zoekgemeente met je leenruimte. Gebruik een oude gemeentelijke gemiddelde prijs niet als vraagprijs voor een huis dat nu te koop staat.
- Bekijk of NHG binnen jouw situatie past en vraag bij plannen voor energiebesparing na welke extra ruimte onder de voorwaarden valt.
Vergelijk woningen in de gemeenten waar je wilt kopen en bereken hoeveel hypotheek je met jouw inkomen kunt krijgen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 4 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,78% | 3,93% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : Nibud, NHG, CBS, officielebekendmakingen.nl, vendomemakelaardij.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
