8,6 procent: zoveel stegen de Nederlandse huizenprijzen in 2025 volgens ABN AMRO. Dat vergroot de overwaarde van huiseigenaren. Uit de prijsstijging valt niet af te leiden hoeveel huishoudens in 2026 nog een hypotheek hebben die hoger is dan hun woningwaarde. In 2014 gold dat volgens het CBS nog voor 33 procent van de eigenwoningbezitters. Voor huiseigenaren die willen verkopen, is het verschil tussen woningwaarde en hypotheekschuld belangrijk: bij onderwaarde kunnen ze met een restschuld blijven zitten.
Het oude cijfer laat vooral de omslag zien
Het CBS zag in 2020 ook de andere kant van de balans: bij bijna 8 op de 10 huishoudens met een eigen woning was het huis meer waard dan de hypotheekschuld. In 2014 gold dat voor iets meer dan de helft. Veel huishoudens hadden inmiddels overwaarde.
Daarnaast telde het CBS op 1 januari 2020 760.000 huishoudens met een eigen woning zonder hypotheekschuld, goed voor 17% van alle eigenwoningbezitters. Voor hen kan de woningwaarde niet lager zijn dan een hypotheek die nog openstaat. Maar die verdeling uit 2020 vertelt je weinig over de waarde van een afzonderlijk huis vandaag.
Wat helpt tegen onderwaarde?
Onderwaarde hangt af van twee bedragen die los van elkaar veranderen: de waarde van je huis en wat je nog aan hypotheek verschuldigd bent. Stijgt de woningwaarde terwijl je aflost, dan wordt het verschil in jouw voordeel groter. Die twee bewegingen samen verklaren waarom een eerdere achterstand op de woningwaarde kan verdwijnen.
Ook het verloop van de huizenmarkt speelt mee. ABN AMRO telde in 2025 15,6% meer woningverkopen dan een jaar eerder. De prijsstijging uit de intro geeft een beeld van de markt als geheel. Jouw woning hoeft niet precies evenveel waard te zijn geworden. En hoeveel je schuld is gedaald, hangt af van je hypotheek en je aflossingen.
Een hypotheek waarop je aflost, werkt daarbij anders dan een aflossingsvrije hypotheek, waarbij de schuld door je gewone maandbetalingen niet kleiner wordt. Volgens CBS-cijfers is bijna 45% van de Nederlandse hypotheken deels of helemaal aflossingsvrij. Bij die hypotheken kan na jaren dus nog een aanzienlijk bedrag openstaan, ook als de woning intussen meer waard is geworden.
Jonge eigenaren hadden vaker onderwaarde
Leeftijd maakte in de CBS-cijfers een flink verschil. Bij eigenwoningbezitters tot 25 jaar lag het aandeel met onderwaarde in 2020 duidelijk hoger dan bij oudere eigenaren. De ontwikkeling binnen die jonge groep was wel groot, zoals de vergelijking hieronder laat zien.
| Groep en situatie | 2014 | 2020 |
|---|---|---|
| Eigenaren tot 25 jaar met onderwaarde | 62% | 15% |
| Eigenaren jonger dan 45 jaar met overwaarde | 30% | 86% |
Voor 65-plussers zag het CBS in 2020 een ander beeld: 60% had overwaarde en 39% had helemaal geen hypotheekschuld meer. Bij 1% van deze leeftijdsgroep was de schuld hoger dan de woningwaarde. Dat laatste percentage geldt uitsluitend voor oudere eigenaren.
Een starter die kort geleden heeft gekocht, heeft doorgaans minder tijd gehad om af te lossen. Bij een dalende woningwaarde kan de ruimte tussen de waarde van het huis en de openstaande schuld daardoor snel verdwijnen. De leeftijdscijfers laten zien bij welke groepen onderwaarde eerder voorkwam. Ze bepalen niet of jouw eigen woning nu onder water staat.
Rekenen met de hypotheekschuld
De totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens bedroeg volgens het CBS in het derde kwartaal van 2025 € 924,2 miljard. Dat was € 12,7 miljard meer dan een kwartaal eerder. Trek je die bedragen van elkaar af, dan kom je voor het tweede kwartaal van 2025 uit op € 911,5 miljard. De rekensom geeft geen telling van woningen met onderwaarde.
Een groeiende gezamenlijke hypotheekschuld kan samengaan met meer overwaarde bij afzonderlijke huiseigenaren. Voor onderwaarde moet je namelijk per woning weten wat die waard is én hoeveel schuld erop rust. Het landelijke schuldbedrag is de optelsom van de hypotheekschulden van alle huishoudens.
Het CBS keek ook naar de verhouding tussen hypotheekschuld en besteedbaar inkomen, het geld dat huishoudens na belasting kunnen uitgeven. Die verhouding daalde van 3,7 in 2011 naar 3,1 in 2020. Die verhouding toont de schuld ten opzichte van het inkomen. Of de hypotheek op een bepaald huis hoger is dan de woningwaarde, blijkt er niet uit.
Een restschuld ontstaat bij verkoop
Zolang je in je huis blijft wonen, is een lagere woningwaarde op zichzelf nog geen restschuld die je moet afrekenen. Dat verandert als je verkoopt en de opbrengst onvoldoende is om de openstaande hypotheek terug te betalen. Het verschil blijft dan als restschuld over. Daarom telt bij verkoop de actuele opbrengst.
Hoeveel schuld nog openstaat, verschilt ook per levensfase. Volgens CBS-cijfers ligt de middelste hypotheekschuld bij huishoudens van 35 tot 45 jaar rond € 215.000 tot € 217.000; daarna neemt die geleidelijk af. Die middelste schuld geldt niet voor iedere eigenaar. Voor jouw risico bij verkoop zijn je eigen openstaande lening en de waarde van jouw woning bepalend.
Wat dit voor jou betekent
- Check als je verkoopplannen hebt hoeveel hypotheek er nog openstaat en vergelijk dat met een actuele inschatting van je woningwaarde. Het verschil laat zien hoeveel ruimte je hebt als de verkoopopbrengst anders uitvalt dan verwacht.
- Bekijk bij een aflossingsvrije hypotheek welk bedrag aan het einde van de looptijd nog terugbetaald moet worden. Vraag bij je geldverstrekker na welke mogelijkheden daarvoor in jouw situatie gelden.
- Heb je onlangs gekocht, kijk dan niet alleen naar de prijsontwikkeling in Nederland. Vergelijk ook wat er sinds de aankoop op jouw hypotheek is afgelost met de huidige waarde van je huis.
Leg je actuele hypotheekschuld naast een realistische woningwaarde en bereken wat verschillende verkoopopbrengsten voor je zouden betekenen; de CBS-cijfers dateren van 1 januari 2020.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 8 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : CBS, NOS, DNB, CPB, overheid.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
