In 2014 had 33% van de huishoudens met een eigen woning een hypotheek die hoger was dan de woningwaarde; in 2020 was dat volgens het CBS nog 6%. Hoeveel huishoudens in 2026 nog in deze situatie zitten, blijkt niet uit die daling: een recenter officieel cijfer is niet bekend. Voor huiseigenaren die willen verkopen, blijft de verhouding tussen hun openstaande hypotheek en de woningwaarde daarom een belangrijke vraag.
Van kredietcrisis naar herstel
De ommekeer begon na een forse verslechtering. Volgens het CBS stond in 2008 nog 12% van de huishoudens die een woning bezaten onder water. Tijdens de kredietcrisis liep dat aandeel snel op. Voor wie in die jaren kocht, kon een dalende woningwaarde al gauw betekenen dat de verkoopopbrengst de hypotheek niet meer dekte.
Het CBS telt hierbij huishoudens, geen afzonderlijke huiseigenaren. Dat onderscheid is belangrijk als je wilt weten hoeveel Nederlanders het betreft, want achter één hypotheek kunnen meerdere mensen zitten. En zolang er geen nieuwe telling is, valt uit de historische percentages geen betrouwbaar aantal huishoudens voor 2026 af te leiden.
Een hogere woningwaarde geeft meer ruimte bij verkoop
Huizenprijzen zijn sinds de crisis sterk gestegen. Als de waarde van je woning stijgt terwijl je hypotheekschuld gelijk blijft, wordt het verschil tussen die twee kleiner. Los je daarnaast af, dan daalt ook de schuld zelf. Beide ontwikkelingen kunnen verklaren waarom het CBS later veel minder huishoudens onder water telde.
Toch werkt dat niet voor iedereen hetzelfde. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je gedurende de looptijd niet vanzelf een deel van de lening terug. Een hogere woningwaarde kan dan ruimte geven, maar de schuld blijft staan zolang je niet aflost. Wie kort na een aankoop wil verkopen, heeft bovendien minder tijd gehad om een daling van de woningwaarde op te vangen.
Wie loopt risico?
De Nederlandsche Bank (DNB) zag eind 2012 dat onderwaarde vooral voorkwam bij huishoudens die in de voorafgaande jaren een huis hadden gekocht en nog weinig hadden afgelost of gespaard. Hun aankoop viel in een periode waarin de woningwaarde vervolgens onder druk kwam te staan. Dit betreft de situatie eind 2012.
Voor de komende jaren wijst de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op een ander risico. In een langetermijnraming schatte de toezichthouder dat ongeveer 18.000 huishoudens na verkoop een restschuld zouden overhouden, vooral in verband met aflopende aflossingsvrije hypotheken. De raming betreft een toekomstige situatie; het aantal huishoudens dat in 2026 onder water staat, is onbekend. Een einddatum van de hypotheek betekent ook niet automatisch dat je je huis moet verkopen. De vraag is of en hoe je de openstaande lening dan kunt aflossen of voortzetten.
Historische onderwaarde kwam gemiddeld uit op € 50.000
De omvang van het tekort maakte tijdens de kredietcrisis duidelijk wat er op het spel stond. Volgens DNB hadden eind 2012 ongeveer 1,3 miljoen huishoudens samen circa € 65 miljard onderwaarde. Deel je dat totale tekort door het aantal getroffen huishoudens, dan kom je uit op ongeveer € 50.000 per huishouden. Het gemiddelde van € 50.000 geldt voor de getroffen huishoudens in 2012.
Bij verkoop draait het om de opbrengst van jouw woning tegenover jouw openstaande hypotheek. Is de opbrengst lager, dan blijft er een bedrag over dat je nog aan de geldverstrekker verschuldigd bent. Blijf je wonen, dan ontstaat door een lagere geschatte woningwaarde op zichzelf geen verkooptekort. Het moment waarop je wilt of moet verkopen maakt dus verschil.
De totale hypotheekschuld zegt weinig over onderwaarde
Nederlandse huishoudens hadden volgens CBS-cijfers begin 2026 samen ongeveer € 947 miljard aan hypotheken openstaan, tegen € 861,6 miljard in het eerste kwartaal van 2024. Dat is ruim € 85 miljard meer. Maar uit die stijging kun je niet aflezen hoeveel huishoudens een hypotheek hebben die hoger is dan hun woningwaarde. Daarvoor moet je per huishouden beide bedragen naast elkaar zetten.
DNB en de AFM vonden in 2026 een verruiming van de leennormen voor huizenkopers onwenselijk. Die normen bepalen hoeveel je op basis van onder meer je inkomen kunt lenen. Ze nemen het risico van onderwaarde na aankoop niet weg, omdat de waarde van een huis kan veranderen terwijl een deel van de hypotheekschuld nog openstaat.
Wat dit voor jou betekent
- Check je actuele hypotheekschuld en vergelijk die met een realistische schatting van je woningwaarde als je verkoopplannen hebt. Huishoudens met een hypotheek hadden begin 2026 gemiddeld ongeveer € 209.000 schuld openstaan, maar voor jouw positie telt alleen je eigen bedrag.
- Heb je een aflossingsvrije lening, kijk dan ruim voor de einddatum hoeveel schuld overblijft. DNB wijst op veel aflopende hypotheken in de perioden 2035 tot en met 2038 en 2047 tot en met 2052.
- Vraag bij je geldverstrekker na welke mogelijkheden je hebt als de verkoopopbrengst de hypotheek niet dekt. Een restschuld blijft immers een schuld die je moet terugbetalen.
Vergelijk je openstaande hypotheek met de geschatte woningwaarde en bereken wat een verschil voor jouw verkoopplannen betekent; begin 2026 bedroeg de gemiddelde hypotheekschuld ongeveer € 209.000.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 4 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,78% | 3,93% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : CBS, DNB, overheid.nl, CPB, NOS
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
