In 2026 bedraagt het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente 37,56%. Wie extra aflost, betaalt minder rente en ziet ook de renteaftrek afnemen, terwijl het moment van aflossen bepaalt hoe lang de lagere schuld doorwerkt. Voor huiseigenaren maakt het onder de streep verschil om tien jaar eerder te beginnen met extra aflossen boven op het gewone schema. Daarbij maakt de hypotheekvorm verschil: bij een annuïteitenhypotheek daalt de schuld in het begin langzamer dan bij een lineaire hypotheek.
Jaarlijks extra aflossen kan duizenden euro’s rente schelen
Het verschil tussen vroeg en laat beginnen zit in de jaren waarin je over een lagere schuld rente betaalt. Los je ieder jaar een extra bedrag af, dan kan de totale rentebesparing over een looptijd van dertig jaar oplopen tot duizenden euro’s. Bij een eenmalige aflossing blijft het voordeel beperkter, omdat je de schuld maar één keer verlaagt.
Meestal geldt een jaarlijkse grens van 10% van de oorspronkelijke lening. Sommige aanbieders laten je jaarlijks 15% of 20% boetevrij extra aflossen. Ga je boven de grens in jouw hypotheekvoorwaarden, dan betaal je doorgaans een vergoeding voor de rente die de geldverstrekker misloopt. Het loont dus om die voorwaarden te kennen voordat je een bedrag overmaakt.
Annuïtair of lineair
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je volgens een schema waarbij je in het begin vooral rente betaalt en relatief weinig schuld aflost. Daardoor blijft het bedrag waarover rente wordt berekend aanvankelijk hoog. ABN AMRO wijst erop dat de maandlasten bij deze hypotheekvorm in het begin lager zijn dan bij een lineaire hypotheek. Juist in die vroege jaren kan een extra aflossing lang doorwerken.
Bij een lineaire hypotheek los je volgens het gewone schema elke maand een gelijk deel van de schuld af. De maandlasten beginnen daardoor hoger, maar dalen naarmate je minder rente betaalt. Na tien jaar is doorgaans al ongeveer een derde van de oorspronkelijke lening afgelost; bij een annuïteitenhypotheek is dat meestal minder dan een kwart. Ook hier scheelt vroeg extra aflossen rente, alleen daalt de schuld door het gewone schema al sneller.
De uitkomst hangt bovendien af van wat er na je extra betaling met het aflosschema gebeurt. Blijft je maandelijkse betaling gelijk, dan kan de lening eerder afbetaald zijn. Wordt het schema aangepast om je maandlast te verlagen, dan ziet je voordeel er anders uit. Kijk daarom bij een berekening zowel naar de resterende looptijd als naar de rente die je in totaal betaalt.
Een nieuwe rentevaste periode geeft soms meer ruimte
Voor huiseigenaren die dicht bij een nieuwe rentevaste periode zitten, kan het moment van aflossen extra verschil maken. Bij ING mag je in de drie maanden vóór een nieuwe rentevaste periode onbeperkt kosteloos extra aflossen. Buiten die periode geldt er wel een jaarlijkse grens. Die uitzondering geldt alleen bij ING.
Heb je weinig ruimte naast je gewone woonlasten, dan hoeft een extra betaling niet groot te zijn om rente te schelen. Het effect per betaling is dan ook kleiner, maar een bedrag dat vroeg van de schuld afgaat, werkt langer door dan hetzelfde bedrag vlak voor het einde van de hypotheek. Je hypotheekrente en de tijd die nog rest bepalen hoeveel dat oplevert.
Rekenvoorbeeld
Neem een extra aflossing van € 1.000 op een hypotheek met een rente van 3% per jaar. In het eerste jaar scheelt dat € 30 bruto aan rente: 3% van € 1.000. Kun je de rente aftrekken tegen het maximale percentage dat in de intro staat, dan blijft van die besparing ongeveer € 18,73 netto over. Dit is een rekenvoorbeeld, geen actuele rente voor een specifieke hypotheek.
Los je diezelfde € 1.000 tien jaar eerder af, dan telt het rentevoordeel over die jaren mee. Bij een voortdurend € 1.000 lagere schuld en tien jaar lang dezelfde rente is de eenvoudige som 10 × € 30, dus € 300 bruto over die extra jaren. Een echte annuïteiten- of lineaire hypotheek volgt geen gelijkblijvende schuld, omdat het gewone aflosschema doorloopt en je geldverstrekker je maandlast kan aanpassen. Gebruik die € 300 daarom als ijkpunt voor het tijdseffect, niet als gegarandeerde besparing.
De belasting verandert het plaatje
De Belastingdienst stelt voor renteaftrek bij een nieuwe hypotheek als eis dat je de lening volgens een annuïtair of lineair schema binnen dertig jaar volledig aflost. Betaal je door een extra aflossing minder rente, dan wordt ook het bedrag dat je kunt aftrekken kleiner. Vergelijk daarom de rente vóór en na aflossen op nettobasis; alleen naar de lagere bruto renterekening kijken geeft een te gunstig beeld.
Bij een kleine resterende schuld telt ook het eigenwoningforfait mee, een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je een eigen huis hebt. In 2026 is dat voor woningen met een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000 gelijk aan 0,35% van die waarde. De Wet Hillen geeft huiseigenaren met een kleine of geen hypotheekschuld nog een aftrek, maar die regeling wordt afgebouwd en vervalt op 1 januari 2041.
Wat dit voor jou betekent
Check bij je geldverstrekker hoeveel je binnen jouw voorwaarden zonder vergoeding extra mag aflossen. Kijk ook wanneer je rentevaste periode eindigt, want bij ING gelden vlak voor een nieuwe periode andere mogelijkheden. Zo zie je of het moment waarop je wilt betalen gevolgen heeft voor de kosten van die aflossing.
Vergelijk vervolgens twee berekeningen met hetzelfde extra bedrag, waarbij je in de ene eerder begint en in de andere later. Neem de resterende looptijd, jouw hypotheekvorm en het belastingvoordeel mee, en kijk apart naar je maandlast en de totale rente. Ga ook na of je maandelijkse betaling na de aflossing gelijk blijft of dat het aflosschema wordt aangepast.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 14 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,73% | 3,73% | 3,73% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,73% | 3,89% | 3,89% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,81% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : Consumentenbond, Wijzer in geldzaken, financieelonafhankelijkblog.nl, abnamro.nl, hellerenheller.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
