Eind september 2026 lag de gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast rond 4,3%, tegenover 1,05% op het dieptepunt in 2021. Die stijging raakt huiseigenaren op verschillende momenten. Pas als hun rentevaste periode afloopt, krijgen zij een nieuw tarief. In 2021 koos circa 16% van de huizenkopers voor een rentevaste periode van maximaal tien jaar. Voor wie tot die groep behoort, kan dat nieuwe tarief straks een merkbaar verschil maken in het maandbudget.
Een nieuwe rente kan je maandlast veranderen
Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, de vangnetregeling die onder voorwaarden kan helpen bij een restschuld, lag de gemiddelde rente voor tien jaar vast eind september 2026 op 4,42%. Dat cijfer zegt nog niet wat jij straks betaalt. Je nieuwe aanbod hangt af van je hypotheek en de rentevaste periode die je kiest.
Het drukke hypotheekjaar 2020 laat zien hoeveel mensen in de jaren met lage rente een aanvraag deden. HDN registreerde toen 24,5% meer aanvragen dan in 2019. Het aantal aanvragen laat niet zien hoeveel huishoudens nu een nieuw renteaanbod krijgen. Bovendien koos lang niet iedereen destijds voor tien jaar vast.
Waarom stijgt de rente?
Veel huiseigenaren legden hun rente vast in een periode waarin lenen goedkoop was. Het rentebeleid van de ECB, de centrale bank voor de euro, speelde daarbij een rol. Later werd dat beleid aangescherpt. Als je afgesproken rentevaste periode eindigt, vervalt het oude tarief en doet je geldverstrekker een nieuw aanbod.
De looptijd van die afspraak maakt een groot verschil. Van de huizenkopers in 2021 koos ongeveer 76% voor een rentevaste periode van 16 jaar of langer. Voor deze groep komt een renteherziening later. Ook bij dezelfde oorspronkelijke rente kunnen twee huishoudens dus op heel verschillende momenten een hogere maandlast krijgen.
Binnen de groep die in 2021 maximaal tien jaar vast koos, legde bijna 10 procentpunt de rente voor zes tot tien jaar vast. Bij hen komt het einde van de afspraak geleidelijk dichterbij. Het moment waarop je nieuwe tarief ingaat, volgt uit je eigen hypotheekcontract, niet uit het jaar waarin de gemiddelde rente begon te stijgen.
Korte renteafspraken komen het eerst aan de beurt
Een renteafspraak uit 2016 voor tien jaar loopt in 2026 af. Voor afspraken uit latere jaren schuift dat moment op richting 2031. Wie in 2027 aan de beurt is na een hypotheek uit 2017 of 2018, kan daardoor een flink verschil zien tussen de oude rente en het nieuwe aanbod.
Ook de vorm van je hypotheek telt mee. Bij een aflossingsvrij deel betaal je tijdens de looptijd rente, maar los je dat deel niet volgens een vast maandbedrag af. Een hogere rente werkt daardoor anders door in de maandlast dan bij een annuïtaire hypotheek, waarbij je elke maand rente én aflossing betaalt.
In januari 2026 wezen de ECB, DNB en AFM op risico’s van het grote aflossingsvrije deel van de Nederlandse hypotheekmarkt: ongeveer 45% van de hypotheken had zo’n leningdeel. Het percentage zegt niets over hoeveel huiseigenaren binnenkort een renteherziening krijgen. Het verklaart wel waarom banken bij deze hypotheekvorm ook naar de resterende schuld kijken.
Rekenvoorbeeld
Een voorbeeld met een nieuwe rente van 4,05% laat zien hoe sterk de hypotheekvorm kan meewegen. Een stel met een deels aflossingsvrije hypotheek betaalt na afloop van de rentevaste periode netto gemiddeld € 206 per maand meer. Bij een volledig annuïtaire hypotheek is de berekende stijging € 91 per maand.
Vermenigvuldig je die maandbedragen met twaalf, dan kom je uit op € 2.472 tegenover € 1.092 extra per jaar. Dat scheelt in dit voorbeeld € 1.380. Je kunt die bedragen niet zomaar op je eigen hypotheek plakken. Daarvoor moet je onder meer weten hoeveel schuld je nog hebt en welk deel aflossingsvrij is.
Let ook op het woord netto. Dat gaat over de maandlast nadat rekening is gehouden met het belastingvoordeel van aftrekbare hypotheekrente. Je betaling aan de bank kan daardoor sterker stijgen dan het bedrag dat je uiteindelijk na belasting extra kwijt bent. Een berekening van jouw maandlasten geeft meer houvast dan alleen het rentepercentage op een aanbod.
Bij oversluiten gelden sinds mei strengere grenzen
Rabobank, Obvion en ASN Bank beperkten per 11 mei 2026 het aflossingsvrije deel voor nieuwe klanten en klanten die hun hypotheek oversluiten. Bij deze aanbieders is dat deel maximaal 30% van de woningwaarde, met daarnaast een grens van € 150.000. Vooral als je naar een andere geldverstrekker wilt, is dat een voorwaarde om na te gaan.
Bij het einde van een aflossingsvrije lening moet je ook iets regelen voor de schuld die nog openstaat. De AFM schatte in 2021 dat ongeveer 157.000 huishoudens onvoldoende geld hadden om hun aflossingsvrije hypotheek na afloop met een annuïtaire lening te herfinancieren. Het aantal renteherzieningen werd daarbij niet geteld.
Binnen die raming zag de AFM bij 78.000 huizenbezitters een ernstig risico dat herfinanciering niet zou lukken. Voor een kleiner deel schatte de toezichthouder zelfs een mogelijke restschuld na verkoop.
Wat dit voor jou betekent
- Check in je hypotheekoverzicht wanneer je renteafspraak eindigt. Kijk bij een afspraak uit de jaren met lage rente ook welk deel van je schuld dan nog openstaat.
- Vergelijk het aanbod van je huidige geldverstrekker met andere tarieven. Vereniging Eigen Huis berekende dat huiseigenaren bij een renteherziening gemiddeld 0,3 procentpunt rentevoordeel voor tien jaar vast laten liggen als ze zonder vergelijking akkoord gaan.
- Heb je een aflossingsvrij deel en overweeg je een andere geldverstrekker? Vraag dan na hoeveel je daar aflossingsvrij kunt lenen en wat vrijwillig aflossen voor je toekomstige maandlasten zou betekenen.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat een nieuw tarief voor jouw maandlasten betekent.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 4 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,78% | 3,93% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : DNB, AFM, Consumentenbond, HDN, NOS
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
