Sinds 29 juni 2017 kunnen Amsterdamse huiseigenaren kiezen: hun erfpacht eeuwigdurend afkopen of jaarlijks blijven betalen. Maar een herberekening aanvragen is nog geen afkoop: begin januari 2020 lag voor 132.000 woningen op erfpachtgrond zo’n aanvraag. Voor huiseigenaren die jaarlijks blijven betalen, kan een herziening van de erfpachtcanon bepalen hoeveel de grond hen naast hun hypotheek kost.
Wanneer een contract in 2026 een nieuwe rekening krijgt
Vooral bij een aflopend, niet-afgekocht contract kan de rekening veranderen. Stichting Erfpachters Belang Amsterdam ziet dat veel huiseigenaren hun erfpacht nog niet hebben afgekocht. De Amsterdamse makelaar Koops Makelaardij waarschuwt daarnaast dat afkoopsommen in 2026 flink hoger kunnen uitvallen.
Het verschilt per contract of de betaling dit jaar stijgt. Het moment waarop je jaarlijkse betaling opnieuw wordt vastgesteld, hangt af van de voorwaarden van je eigen contract. Ook een hogere afkoopsom is iets anders dan een hogere jaarlijkse rekening: bij afkoop betaal je een bedrag om van toekomstige betalingen af te zijn.
Wat mag de gemeente herzien?
Bij sommige oudere Amsterdamse contracten kunnen deskundigen de jaarlijkse erfpachtbetaling na 75 jaar opnieuw vaststellen. Wissink, destijds advocaat-generaal bij de Hoge Raad, adviseerde dat deze bepaling geldig is. Dat was een advies over herziening door deskundigen, geen uitspraak dat de gemeente op elk gewenst moment zelf een nieuw bedrag mag opleggen.
De Hoge Raad vernietigde in 2016 een eerder oordeel van het gerechtshof Amsterdam over een andere bepaling: het recht van de gemeente om voorwaarden eenzijdig te wijzigen. Die juridische kwestie staat los van de herziening door deskundigen. Voor jouw rekening is vooral van belang welke bepalingen in jouw erfpachtcontract staan en wanneer ze van toepassing worden.
Afgekochte erfpacht weegt mee bij verkoop
Een toekomstige erfpachtrekening speelt ook een rol als je je huis verkoopt. Volgens Koops Makelaardij brengen woningen met afgekochte erfpacht of gunstige voorwaarden doorgaans meer op dan vergelijkbare woningen waarbij de koper nog jaarlijkse betalingen moet doen. Een koper kijkt namelijk verder dan de hypotheeklasten alleen.
Daar zit voor starters een keerzijde aan. Een woning zonder lopende erfpachtlast kan duurder zijn in aanschaf, terwijl een woning met jaarlijkse erfpachtbetalingen later juist extra kosten kan meebrengen. Naast de verkoopprijs tellen de voorwaarden die je als koper overneemt mee.
Een rekensom voor corporaties
De gemeente Amsterdam stelde voor 2026 een afkooptarief van € 287 per vierkante meter gebruiksoppervlak vast voor nieuwe gronduitgifte aan woningcorporaties. Het geldt voor woningen van 30 tot en met 73 vierkante meter en gaat uit van een looptijd van 52 jaar onder de erfpachtvoorwaarden uit 1998. Gebruiksoppervlak is de vloeroppervlakte waarmee de gemeente in deze regeling rekent.
Bij 30 vierkante meter komt € 287 maal 30 uit op € 8.610. Dat is een rekenvoorbeeld voor een corporatiewoning binnen die regeling, geen afkoopsom voor een particuliere huiseigenaar. De gemeente baseerde het tarief mede op een CBS-inflatiecijfer van 3,1% tussen juni 2024 en juni 2025. Daaruit volgt niet dat jouw jaarlijkse erfpachtbetaling in 2026 ook met 3,1% stijgt.
De kortingsdatum van 2020 is voorbij
De deadline om onder de toenmalige voorwaarden met korting over te stappen, lag op 8 januari 2020. Een aanvraag die destijds was ingediend, betekende nog niet dat de erfpacht daadwerkelijk was afgekocht. Ga daarom bij een oude aanvraag na wat de gemeente uiteindelijk heeft aangeboden en of je dat aanbod hebt aanvaard.
De gemeente liet erfpachters via een online hulpmiddel zien wat afkoop ongeveer zou kosten. Zo’n indicatie is iets anders dan de afspraken die voor jouw woning vastliggen. Vergelijk een nieuwe berekening daarom met je contract en met eventuele eerdere correspondentie van de gemeente, zonder een oude kortingsregeling als uitgangspunt te nemen.
Wat dit voor jou betekent
- Check in je erfpachtcontract wanneer de jaarlijkse betaling kan worden herzien. Staat zo’n moment voor de deur, vraag de gemeente dan welke voorwaarden voor jouw woning gelden.
- Heb je ooit een overstap aangevraagd? Kijk na of daar ook een aanvaard aanbod en een afkoop uit zijn voortgekomen. Alleen de aanvraag veranderde je betalingsverplichting niet.
- Ga je kopen of verkopen, leg dan de erfpachtvoorwaarden naast de koopprijs en de hypotheeklasten. Let daarbij op het verschil tussen een afgekocht contract en een lopende jaarlijkse betaling.
Vergelijk voor 2026 de bedragen uit je eigen erfpachtcontract en bereken wat ze samen met je hypotheek voor je maandlasten betekenen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 8 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,83% | 3,98% | 3,98% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,86% | 3,87% | – | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : NOS, overheid.nl, vastgoedactueel.nl, njb.nl, rechtspraak.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
