De gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning lag in juli 2026 op € 500.988, 3,9% hoger dan twaalf maanden daarvoor. Die waardestijging kan de verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde verbeteren, waardoor de risico-opslag op een lening zonder Nationale Hypotheek Garantie mogelijk omlaag kan. Geldverstrekkers passen die opslag niet altijd automatisch aan. Voor huiseigenaren zonder NHG kan een lagere restschuld of een recente WOZ-waarde dus pas financieel verschil maken nadat zij zelf een verzoek indienen.
Veel huiseigenaren kennen de extra rentetoeslag niet
Een risico-opslag is de extra rente die een geldverstrekker rekent op een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie. Bij een hypotheek mét NHG is die toeslag er niet, omdat het Waarborgfonds Eigen Woningen de geldverstrekker zekerheid geeft over terugbetaling als een huiseigenaar in grote financiële problemen komt.
In een panel onder bijna 7.500 mensen met een hypotheek zonder NHG wist tweederde niet wat deze opslag inhoudt. Daardoor blijven veel mensen in dezelfde risicoklasse staan, ook als hun hypotheekschuld inmiddels een kleiner deel van de woningwaarde is geworden.
De verhouding tussen lening en woningwaarde
Geldverstrekkers kijken voor die risicoklasse naar de verhouding tussen hypotheekschuld en de actuele marktwaarde van je huis. Die verhouding wordt vaak afgekort tot LTV. Een hypotheek van € 300.000 op een woning van € 400.000 komt bijvoorbeeld neer op een LTV van 75%.
De LTV kan dalen door aflossingen of doordat je woning meer waard wordt. Voor een lagere opslag moet je meestal zelf bij je geldverstrekker aankloppen. Een recente WOZ-beschikking kan daarbij dienen als bewijs van de hogere woningwaarde; een taxatierapport geeft een uitgebreidere waardebepaling.
Bij 28% kon een nieuwe woningwaarde een lagere klasse opleveren
Een onderzoek uit 2022 onder 1.200 klanten die een hypotheekberekening lieten maken voor een bestaande lening, liet zien dat 28% met een nieuwe waardebepaling in een lagere risicoklasse zou vallen. De grenzen tussen de klassen verschillen per geldverstrekker, waardoor niet iedereen ook werkelijk minder rente gaat betalen.
De ruimte voor zo’n herbeoordeling is de afgelopen tijd groter geworden. Bestaande koopwoningen waren in het tweede kwartaal van 2026 volgens CBS en Kadaster gemiddeld 4,2% duurder dan een jaar eerder. Het was het tiende kwartaal op rij waarin de prijzen stegen.
| Rekenvoorbeeld | Uitgangspunt |
|---|---|
| Hypotheekschuld | € 400.000 |
| Oorspronkelijke LTV | 95% |
| LTV na aflossing en waardestijging | 80% |
| Daling risico-opslag | 0,2%-punt |
| Renteverschil per jaar | € 800 |
Wat een kleine opslag in euro’s kan doen
Op een lening van € 400.000 betekent een verlaging van de rente met 0,2%-punt een verschil van € 800 per jaar: 0,2% van € 400.000. Dat is omgerekend € 66,67 per maand aan bruto rentelasten.
Sommige geldverstrekkers hanteren andere grenzen dan 80% of 95%, en ook de opslag per klasse kan flink verschillen. De voorwaarden van je eigen hypotheek bepalen of een lagere woningwaarde-verhouding ook echt tot een lagere rente leidt.
De aflossingsplicht loopt al sinds 2013 mee
Voor hypotheken die in of na 2013 zijn afgesloten, geldt in Nederland de wettelijke verplichting om af te lossen. Daardoor loopt de hypotheekschuld bij veel huishoudens geleidelijk terug, terwijl de woningwaarde in dezelfde periode kan stijgen. Beide ontwikkelingen drukken de verhouding tussen schuld en woningwaarde.
Geldverstrekkers passen de risicoklasse niet altijd automatisch aan. In de eerste zes maanden van 2026 werden volgens Kadaster bijna 217.000 nieuwe hypotheken voor particuliere woningen afgesloten, 5% meer dan een jaar eerder. De totale hypotheeksom kwam in die periode uit op € 84,8 miljard.
Wat dit voor jou betekent
- Check eerst of je hypotheek zonder NHG loopt. Alleen dan kan een risico-opslag onderdeel zijn van je rente.
- Reken de actuele verhouding tussen je restschuld en de woningwaarde uit. Aflossingen sinds 2013 en een hogere woningwaarde kunnen je in een andere klasse brengen.
- Vraag bij je geldverstrekker na welke bewijsstukken nodig zijn voor een herbeoordeling. Een WOZ-beschikking of taxatierapport kan daarvoor worden gebruikt.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat een lagere rente voor jouw maandlasten betekent: het Kadaster registreerde in de eerste helft van 2026 een totale hypotheeksom van € 84,8 miljard.
Bronnen : CBS, AFM, Kadaster, argenta.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
