Wie op 3 september 2026 zijn hypotheek voor tien jaar vastzet, betaalt bij de laagste actuele rente 3,78%. Die rente wordt belangrijk zodra de gestegen woningwaarde wordt ingezet: overwaarde is het verschil tussen de actuele woningwaarde en de resterende hypotheekschuld. Onder dat rustige oppervlak zitten nieuwe maandlasten, omdat een hogere of tweede hypotheek opnieuw wordt getoetst op inkomen en woningwaarde. Voor huiseigenaren staat dus extra geld voor een verbouwing op het spel, en ook taxatie-, advies- en soms notariskosten.
Huizenmarkt
De markt bleef in juli 2026 behoorlijk actief. Het Kadaster registreerde die maand 22.241 transacties van bestaande koopwoningen. De gemiddelde transactieprijs kwam in juni 2026 uit op € 496.235, volgens het CBS.
In de eerste zes maanden van 2026 wisselden 114.901 bestaande woningen van eigenaar. Dat waren 5,5% meer verkopen dan in dezelfde helft van 2025. Een hogere verkoopprijs betekent voor een eigenaar pas extra financiële ruimte als de resterende hypotheekschuld daarbij achterblijft.
De geldverstrekker kijkt opnieuw naar inkomen en woningwaarde
Wie geld uit de woning wil halen voor een verbouwing, kan de bestaande lening verhogen of een tweede hypotheek afsluiten. Bij beide routes beoordeelt de geldverstrekker opnieuw of het inkomen hoog genoeg is en hoeveel de woning waard is. De overwaarde op papier is dus niet automatisch het bedrag dat je ook kunt lenen.
Een onderhandse verhoging kan alleen als je destijds bij de notaris een hoger hypotheekbedrag hebt laten inschrijven dan je werkelijk leende. Dan is voor de verhoging geen nieuwe notariële akte nodig. Bij een tweede hypotheek wordt wel een extra hypotheekrecht gevestigd, en daarvoor moet je naar de notaris.
- Een taxatie van de woning kost doorgaans € 500 tot € 800.
- Advies- en bemiddelingskosten liggen gemiddeld tussen € 1.500 en € 3.000.
- Voor de notaris betaal je bij een tweede hypotheek meestal € 500 tot € 700.
De keerzijde
Een hogere hypotheek zorgt voor extra rente en vaak ook aflossing. De Consumentenbond wijst erop dat je maandlasten daardoor kunnen stijgen, ook als je het geld in één keer voor een verbouwing gebruikt. Een hogere woningwaarde verlaagt je maandlasten niet vanzelf.
Daalt de woningprijs flink en verkoop je in die periode, dan kan een restschuld ontstaan. Dat betekent dat de opbrengst van je huis onvoldoende is om alle hypotheekschulden af te lossen. Dit risico wordt groter naarmate je een groter deel van de waarde van je woning opnieuw leent.
Ook de bestemming van het geld telt mee. Zet je opgenomen geld op een spaarrekening, dan valt het als vermogen onder box 3, de belasting op spaargeld en beleggingen. De Belastingdienst rekent daar met een fictief rendement, een verondersteld rendement en niet met de rente die je werkelijk ontvangt.
Een tweede hypotheek kan al € 2.500 aan vaste kosten meebrengen
De laagste optelsom bij een tweede hypotheek is € 2.500: € 500 voor taxatie, € 1.500 voor advies en bemiddeling en € 500 voor de notaris. Aan de bovenkant kom je uit op € 4.500, met respectievelijk € 800, € 3.000 en € 700. Dat zijn kosten voordat rente en aflossing over de extra lening beginnen.
| Kostenpost bij tweede hypotheek | Laagste bedrag | Hoogste bedrag |
|---|---|---|
| Taxatie woning | € 500 | € 800 |
| Advies en bemiddeling | € 1.500 | € 3.000 |
| Notaris | € 500 | € 700 |
| Totaal | € 2.500 | € 4.500 |
Wie de hele hypotheek oversluit in plaats van alleen een bedrag bij te lenen, kan bovendien boeterente tegenkomen. Die vergoeding betaal je soms aan de geldverstrekker omdat je een bestaande renteafspraak eerder beëindigt. De hoogte hangt af van je huidige contract en staat niet vast.
De tijdlijn
De prijsstijging op jaarbasis zwakt al sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af. In juni 2026 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen nog 4,1% hoger dan een jaar eerder. De stijging in juli kwam uit op bijna 4%, terwijl de prijzen in die maand wel 0,5% hoger lagen dan in juni.
Voor veel eigenaren is de ruimte in hun huis in de afgelopen jaren daardoor gegroeid. In CBS-onderzoek had iets meer dan de helft van de huishoudens met een koopwoning in 2014 een woning die meer waard was dan de hypotheekschuld. De stijgende huizenprijzen zijn de belangrijkste verklaring voor die toename.
De rente blijft intussen een directe kostenpost bij extra lenen. Begin 2026 lag de gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast tussen 3,5% en 4%. Een rentevaste periode is de afgesproken tijd waarin je rentepercentage gelijk blijft.
Wat dit voor jou betekent
Check eerst welk hypotheekbedrag destijds bij de notaris is ingeschreven. Is dat bedrag hoger dan je huidige schuld, dan kan een onderhandse verhoging mogelijk zijn en blijven notariskosten buiten beeld.
Reken vervolgens met de nieuwe maandlasten alsof de extra lening er al is. De geldverstrekker toetst je inkomen en de actuele woningwaarde opnieuw, waardoor een hoge overwaarde geen garantie geeft dat je ook het gewenste bedrag kunt opnemen.
Houd bij een tweede hypotheek rekening met € 2.500 tot € 4.500 aan taxatie-, advies- en notariskosten. Kijk ook naar het risico van een restschuld als de woningwaarde daalt voordat je verkoopt.
Wil je weten wat een extra hypotheek voor jouw situatie kan betekenen, vergelijk dan de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken je maandlasten.
Bronnen : CBS, Consumentenbond, DNB, hypotheker.nl, huislijn.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
