Kabinet voor moeilijke keuze rond hypotheekrenteaftrek

Over minder dan vijf jaar staat een groep van naar schatting één miljoen Nederlandse huishoudens voor een onaangename verrassing. Op 1 januari 2031 verloopt voor hen de maximale termijn van 30 jaar hypotheekrenteaftrek. De Belastingdienst kan niet meer controleren wie hier nog recht op heeft, en het kabinet moet binnenkort een knoop doorhakken. Op deze pagina leest u wat dit voor u betekent, en wat u nu al kunt doen.

Samenvatting

• Op 1 januari 2031 vervalt voor het eerst de 30-jaarstermijn voor hypotheekrenteaftrek. Volgens ramingen raakt dit ongeveer 1 miljoen hypotheken, vooral aflossingsvrije leningen van vóór 2013.
• Een ambtelijk rapport van het ministerie van Financiën (13 mei 2026) waarschuwt voor uitvoeringschaos: noch de Belastingdienst, noch banken, noch huiseigenaren beschikken doorgaans nog over de gegevens van 30 jaar geleden.
• Het rapport beschrijft vijf oplossingsrichtingen, variërend van directe afschaffing per 2031 tot uitstel tot 2042 of een geleidelijke afbouw.
• De financiële impact kan fors zijn: bij een aflossingsvrije lening van € 240.000 met 4,4% rente stijgen de netto maandlasten met circa € 326 per maand zodra de aftrek wegvalt.
• De totale kosten van de hypotheekrenteaftrek voor de schatkist bedragen in 2026 ongeveer € 11,3 miljard. Verlenging tot 2042 zou jaarlijks € 1 tot € 1,5 miljard extra kosten.
• Met de juiste voorbereiding, zoals extra aflossen, oversluiten of vermogen opbouwen, kunt u de pijn verzachten.

Wat is er precies aan de hand?

Bij de herziening van het belastingstelsel in 2001 is afgesproken dat huizenbezitters maximaal 30 jaar recht hebben op hypotheekrenteaftrek. Voor iedereen die op 1 januari 2001 al een hypotheek had lopen, gaat die teller dus aflopen op 1 januari 2031. In 2032 gebeurt dat voor hypotheken uit 2002, in 2033 voor die uit 2003, enzovoort.

Het probleem: niemand weet meer precies wie wanneer is begonnen. De Belastingdienst startte pas in 2013 met het centraal vastleggen van hypotheekgegevens. Banken mogen gegevens wettelijk niet 30 jaar bewaren. En particulieren hebben hun oude aangiftes en hypotheekakten meestal allang weggegooid. Zeker bij wie tussentijds is verhuisd, gescheiden of opnieuw is gaan samenwonen, is de geschiedenis vrijwel niet meer te reconstrueren.

Het probleem speelt vooral bij aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013. Sinds dat jaar krijgen nieuwe huiseigenaren alleen nog renteaftrek als zij hun lening binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflossen, waardoor de aftrek automatisch op is na maximaal 30 jaar.

Om hoeveel huishoudens gaat het?

De cijfers spreken voor zich:

• Volgens DNB is nog steeds bijna 45% van de Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij.
• Naar schatting hebben 2,3 tot 3 miljoen huishoudens een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek.
• Bij 65-plussers is ruim 90% van de hypotheken (deels) aflossingsvrij.
• Het ministerie van Financiën schat dat het probleem rond de 30-jaarstermijn betrekking heeft op circa 1 miljoen leningen.
• Veel aflossingsvrije contracten lopen tegelijkertijd af in de periodes 2035 tot 2038 en 2047 tot 2052.

Onderzoek liet eerder zien dat 56% van de huiseigenaren tussen 40 en 67 jaar met een aflossingsvrije hypotheek niet weet wanneer hun recht op aftrek precies afloopt.

Het rapport van 13 mei 2026: vijf scenario’s

Op woensdag 13 mei 2026 stuurde staatssecretaris Eerenberg (Financiën, D66) een langverwacht ambtelijk rapport naar de Tweede Kamer. Het rapport “Onderzoek 30-jaarstermijn Hypotheekrenteaftrek” beschrijft vijf oplossingsrichtingen.

Variant 1A: harde knip per 2031

De renteaftrek stopt op 1 januari 2031 voor alle bestaande eigenwoningschulden van vóór 2013. De leningen verhuizen naar box 3 en komen nooit meer voor aftrek in aanmerking. Een grote groep krijgt dan korter dan 30 jaar aftrek.

Variant 1B en 1C: overgangsregeling bij omzetting

Wie de aflossingsvrije hypotheek vóór 2031 omzet naar een annuïtaire of lineaire lening, behoudt de renteaftrek tot uiterlijk 2042 (1B) of tot het einde van de looptijd (1C). Deze variant lijkt politiek de grootste kans te maken.

Variant 1D: verbreding naar leningen van na 2013

Hetzelfde als 1C, maar dan ook met versoepelingen voor hypotheken van na 1 januari 2013.

Variant 2A en 2B: uitstel naar 2043

De aftrek voor hypotheken van vóór 2013 stopt pas per 1 januari 2043. Iedereen krijgt dan dus minimaal 30 jaar aftrek, en sommigen zelfs langer. Kosten voor de schatkist: ongeveer € 1,4 miljard per jaar.

Variant 3: geleidelijke afbouw vanaf 2031

Dezelfde basis als 1A, maar met een geleidelijke afbouw van de aftrek voor bestaande leningen vanaf 2031.

Het kabinet heeft de optie “niets doen” expliciet afgewezen. Volgens het rapport zou dit naar schatting meer dan € 100 miljoen per jaar aan belastinginkomsten kosten doordat huiseigenaren ten onrechte aftrek blijven claimen.

Verdeeldheid binnen het kabinet

De hypotheekrenteaftrek is politiek explosief. Binnen de coalitie staan de partijen lijnrecht tegenover elkaar:

• D66 en CDA willen de aftrek geleidelijk afbouwen of zelfs afschaffen.
• De VVD wil het liefst niets veranderen. Minister Heinen (Financiën) verklaarde eerder bij RTL Z: “Als iedereen zich gewoon aan de regels houdt en ook gewoon de dertig jaar daarna geen aftrek meer bij de belastingaangifte in rekening brengt, is er ook geen probleem.”

Staatssecretaris Eerenberg heeft toegezegd nog deze kabinetsperiode met een oplossing te komen. Vicepremier Yesilgöz (VVD) houdt vol dat een besluit aan een volgend kabinet moet worden overgelaten.

Wat betekent dit concreet voor uw maandlasten?

Het verlies van renteaftrek raakt direct uw netto maandlasten. Twee rekenvoorbeelden bij een hypotheekrente van 4,4% en aftrek tegen 37,56% (het maximum in 2026):

Indicatieve berekening, uitgaande van een volledig aflossingsvrije lening en aftrek tegen 37,56%.

Een stel van 60 met een aflossingsvrije hypotheek van € 75.000 betaalt na 2031 zo’n € 58 extra per maand. Bij € 240.000 met 4,4% rente loopt dat op tot € 326. Voor wie net met pensioen is en op een vast inkomen leeft, kan dat het verschil maken tussen comfortabel rondkomen en knel zitten.

Wat kunt u nu al doen?

Wachten op een politiek besluit is geen prettige strategie. Het kabinet kan kiezen voor uitstel, maar u kunt zélf maatregelen treffen die in elk scenario verstandig zijn.

1. Breng uw situatie in kaart

Begin met de basale vraag: wanneer hebt u uw eerste hypotheek afgesloten, en hoeveel jaar renteaftrek hebt u sindsdien genoten? Verzamel oude aktes, aangiftes en bankgegevens nu het nog kan. Bewaar alles zorgvuldig, u bent zelf verantwoordelijk voor uw aangifte.

2. Overweeg extra aflossen

Op de meeste hypotheken mag u jaarlijks 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen. Door nu extra af te lossen verkleint u de schuld waarover u straks volle rente betaalt, en bouwt u eigen vermogen op in uw woning.

3. Onderzoek omzetting naar een annuïtaire hypotheek

Als variant 1B of 1C uit het ambtelijke rapport wordt aangenomen, kunt u uw renteaftrek behouden door op tijd om te zetten naar een annuïtaire lening. De bruto maandlasten stijgen (u gaat immers aflossen), maar de aftrek blijft behouden. Reken vooraf goed door of dit voor u rendabel is.

4. Houd rekening met box 3

Wat na 2031 van uw hypotheek overblijft, verhuist naar box 3, net als uw spaargeld en beleggingen. Dat heeft gevolgen voor de vermogensrendementsheffing. Voor vermogende huiseigenaren kan dat zelfs gunstig uitpakken, omdat de rente in box 3 aftrekbaar is tegen het tarief van 36%.

5. Bouw vermogen op voor de einddatum

Vergeet niet dat een aflossingsvrije hypotheek ook aan het einde van de looptijd volledig moet worden terugbetaald. Wie nu spaart of belegt, staat over tien tot vijftien jaar veel sterker. Vooral als u de hypotheek niet wilt of kunt verlengen.

6. Schakel een onafhankelijk hypotheekadviseur in

De materie is complex en de regels kunnen elk moment veranderen. Een onafhankelijke adviseur kan voor uw specifieke situatie doorrekenen wat de impact is van elk scenario.

Tot slot: laat u niet gek maken

Het probleem is reëel, maar het is geen reden voor paniek. U hebt nog vijf jaar om u voor te bereiden, en het is bovendien aannemelijk dat het kabinet kiest voor een variant met overgangsregeling. Dat betekent: blijven de aftrekregels in stand, dan moet u waarschijnlijk uw aflossingsvrije hypotheek omzetten in een annuïtaire lening om het voordeel te behouden.

Eén ding is zeker: nietsdoen is geen optie. Niet voor het kabinet, en niet voor u. Wie zijn financiën op orde heeft, zijn opties kent en op tijd actie onderneemt, kan rustiger 2031 tegemoetzien.

Bekijk de actuele hypotheekrentes op Actuelerentestanden.nl