Voor twintig jaar vast betaal je in 2026 bij de laagste aanbieding met NHG en energielabel A of beter 4,18%, tegen 3,78% voor tien jaar vast. Onder dat verschil van 0,40 procentpunt zit een rentecurve die duidelijk normaler is geworden dan in 2023 en 2024, toen de afstand tussen beide looptijden veel kleiner was. Tien jaar vast is inmiddels twee jaar op rij de populairste keuze, terwijl een rentevaste periode van minimaal tien jaar ook invloed kan hebben op hoeveel je kunt lenen.
Waar staat de rente nu?
De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast stond op 28 juli 2026 op 4,3%, meldt de Consumentenbond. Dat gemiddelde ligt hoger dan de laagste aanbiedingen, omdat daarin ook tarieven zitten voor woningen zonder energielabel A en hypotheken zonder NHG, de garantie die het risico voor de geldverstrekker beperkt.
In 2023 was de verhouding tussen looptijden nog behoorlijk ongewoon. Het verschil tussen tien en twintig jaar vast bedroeg toen slechts 0,18 procentpunt, het kleinste verschil dat ooit was gemeten.
| Jaar | Verschil tussen 10 en 20 jaar vast |
|---|---|
| 2023 | 0,18 procentpunt |
| 2024 | 0,27 procentpunt |
| 2026 | 0,40 procentpunt bij de laagste aanbiedingen |
Lang vast is weer duidelijk duurder dan korter vast
De rentecurve, de lijn die laat zien hoe de rente verandert als je langer vastzet, is in 2025 en 2026 weer normaler geworden. Een langere periode geeft de bank meer onzekerheid over de renteontwikkeling en krijgt daardoor doorgaans een hoger tarief.
In 2023 lag de rente voor tien jaar vast soms zelfs gelijk aan of lager dan die voor vijf jaar vast. Zo’n omgekeerde verhouding heet een inverse rentestructuur en maakte de keuze voor langer vastzetten destijds minder logisch dan je op basis van de looptijd zou verwachten.
De ECB hield de depositorente, de rente die banken krijgen als zij geld bij de centrale bank parkeren, op 30 april 2026 op 2%. Die rente stond al sinds 5 juni 2025 op dat niveau. De Nederlandse inflatie kwam in juli 2026 uit op 2,9%, mede doordat energieprijzen stabiliseerden en iets daalden.
De lagere maandlast trekt veel kiezers naar tien jaar vast
Voor het tweede jaar op rij is deze rentevaste periode de meest gekozen looptijd, aldus De Hypotheekshop. Daarvoor was twintig jaar vast juist vijf jaar lang de populairste keuze.
Wie tien jaar vastzet, heeft in de eerste jaren een lagere rente dan iemand die twintig jaar kiest onder dezelfde voorwaarden. De keerzijde is dat je na afloop van die tien jaar een nieuw renteaanbod krijgt, tegen de tarieven die dan gelden.
Een langere periode geeft wel een belangrijk voordeel bij de maximale hypotheek. Bij tien jaar vast of langer rekenen geldverstrekkers met de werkelijke hypotheekrente, terwijl zij bij een kortere periode een hogere toetsrente gebruiken, een rekenrente om te kijken of je lasten ook bij een rentestijging betaalbaar blijven.
Rekenvoorbeeld met € 350.000 hypotheek
Neem een hypotheek van € 350.000. Het verschil van 0,40 procentpunt betekent in het eerste jaar € 1.400 extra rente voor twintig jaar vast: 0,40% van € 350.000.
Deel je dat bedrag door twaalf maanden, dan komt dat uit op € 116,67 per maand vóór aflossing en belasting. De uiteindelijke netto maandlast hangt af van je hypotheekvorm, je inkomen en de hypotheekrenteaftrek, de belastingteruggave over betaalde hypotheekrente.
Bij een hogere lening loopt het verschil vanzelf verder op. Bij een lager leenbedrag is de extra prijs voor twintig jaar zekerheid juist kleiner, maar het renteverschil in procenten blijft hetzelfde zolang de voorwaarden gelijk zijn.
De rente blijft historisch gezien nog altijd laag
De gemiddelde rente voor tien jaar vast lag in 1991 op een top van 9,4%. In 2021 zakte diezelfde rentevaste periode naar een dieptepunt van 1,05%.
De Consumentenbond verwacht dat hypotheekrentes met een lange rentevaste periode in 2026 stabiel blijven. Dat zegt niets over het aanbod van iedere afzonderlijke geldverstrekker, want banken kunnen hun tarieven tussentijds aanpassen.
De keuze tussen tien en twintig jaar is nu weer makkelijker te herkennen dan in 2023. Je betaalt voor de extra zekerheid een duidelijker zichtbaar bedrag dan in de jaren met de omgekeerde rentecurve.
Wat dit voor jou betekent
- Vergelijk tarieven altijd onder dezelfde voorwaarden, zoals NHG en het energielabel van je woning. De laagste rente geldt in 2026 voor specifieke combinaties van die voorwaarden.
- Check bij een rentevaste periode korter dan tien jaar hoeveel je maximaal kunt lenen. Dan kan de hogere toetsrente je leenruimte beperken.
- Reken het renteverschil uit over jouw hypotheekbedrag. Bij € 350.000 is 0,40 procentpunt € 1.400 rente per jaar vóór aflossing en belasting.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat de keuze voor tien of twintig jaar vast met jouw maandlasten doet.
Bronnen : Consumentenbond, DNB, vastgoedjournaal.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
