In 2020 betaalden kopers gemiddeld € 334.000 voor een bestaande woning in Nederland, volgens CBS en Kadaster. Maar de prijs alleen laat niet zien hoe sterk de kosten van kopen zijn veranderd. De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast lag in 2021 op 1,05%, tegenover 4,3% in 2026. Voor starters zit het verschil tussen toen en nu daardoor in de koopsom en de maandelijkse rentelasten.
De prijsstijging begon al vóór de rentepiek
De woningmarkt was in 2020 al duur. Bestaande koopwoningen kostten toen gemiddeld 7,8% meer dan in 2019, blijkt uit de prijsindex van CBS en Kadaster. In 2021 kwam daar een stijging van 15,2% bij, de grootste jaarlijkse toename sinds 2000. Die percentages gaan over de prijsontwikkeling van woningen; de gemiddelde verkoopprijs is een ander cijfer.
Na een piek in juli 2022 daalden de prijzen enige tijd. Sinds juni 2023 gingen ze volgens CBS en Kadaster weer omhoog. In mei 2026 lag hun prijsindex zelfs 16,6% boven die eerdere piek. De daling tussendoor heeft de prijsstijging over de hele periode dus niet ongedaan gemaakt.
De vaart neemt inmiddels af. In 2025 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 8,6% duurder dan in 2024, terwijl de stijging over augustus 2026 ten opzichte van augustus 2025 op 3,3% uitkwam. Dat laatste is een vergelijking tussen twee maanden, geen verwachting voor de rest van het jaar.
Waar staat de hypotheekrente?
Bij de rente maakt het uit hoelang je die vastzet. Voor een rentevaste periode van 10 jaar lag het gemiddelde in 2021 op een dieptepunt. Dat was het jaar ná de aankoopprijzen waarmee we hier vergelijken, dus een precies jaargemiddelde voor 2020 kun je er niet zomaar voor in de plaats zetten. De vergelijking laat zien wat de combinatie van de lage rente van toen en de huidige prijzen doet, niet wat iedere koper destijds betaalde.
Ook binnen 2026 verschillen de tarieven. De gemiddelde rente voor 10 jaar vast mét NHG, de Nationale Hypotheek Garantie die onder voorwaarden een vangnet biedt bij betalingsproblemen, kwam in juli voor het eerst boven 4% uit. Eind september lag die rond 4,42%. Wie de rente 20 of 30 jaar wilde vastzetten, kwam eind september uit op bijna 4,70%. Een langere rentevaste periode gaf je op dat moment langer zekerheid tegen een hoger percentage.
Starters voelen het verschil anders dan doorstromers
Een starter heeft geen opbrengst uit de verkoop van een vorige woning om in de aankoop te steken. Bij de hogere prijzen moet die koper dus meer kunnen lenen of meer eigen geld meenemen. En over iedere extra geleende euro betaal je rente. Of een bepaalde woning haalbaar is, hangt daardoor tegelijk af van de koopsom, het bedrag dat je zelf inbrengt en de maandlast die bij de lening hoort.
Voor een doorstromer kan de gestegen woningwaarde juist overwaarde opleveren. Dat is geld dat overblijft als de verkoopopbrengst hoger is dan de hypotheek die nog openstaat. Hoeveel dat is, verschilt per woning en per lening. Gebruik je die overwaarde voor een volgende koopwoning, dan hoef je mogelijk minder nieuw te lenen. Voor het deel dat je alsnog financiert, telt de rente die bij je nieuwe hypotheekaanbod hoort.
Rekenvoorbeeld: wat betaal je alleen aan rente?
Neem de gemiddelde verkoopprijs uit 2020 als denkbeeldig hypotheekbedrag en pas daarop het gemiddelde tarief voor 10 jaar vast uit 2021 toe. Dat is nadrukkelijk een rekenvoorbeeld met cijfers uit twee jaren, geen maandlast van een specifieke koper. Bij € 334.000 en 1,05% rente kom je uit op € 3.507 rente per jaar, of afgerond € 292 per maand.
Pas je de gemiddelde rente van 4,3% in 2026 toe op de gemiddelde verkoopprijs uit augustus 2026, dan wordt de som € 503.523 × 4,3% = afgerond € 21.651 rente per jaar. Gedeeld door twaalf is dat circa € 1.804 per maand aan rente. Het verschil tussen de twee uitkomsten is ongeveer € 1.512 per maand. Daarmee zie je het gecombineerde effect van een hogere koopsom en een hogere rente.
Dit zijn bruto rentebedragen voor een volledig geleende koopsom. Bij een gewone hypotheek betaal je daarnaast ook terug op de lening, waardoor je totale maandbedrag hoger ligt dan alleen de rente. Breng je eigen geld in of leen je minder dan de koopsom, dan valt de rente in dit voorbeeld juist lager uit. De som zegt dus niets over wat een bank jou kan lenen of wat je netto per maand betaalt.
Hoe ECB-besluiten doorwerken in de hypotheekrente
Ook het rentebeleid speelt mee. De Europese Centrale Bank verhoogde op 16 september 2026 haar depositorente, de rente die banken krijgen op geld dat zij bij de ECB stallen, van 2,25% naar 2,5%. Volgens ABN AMRO kan zo’n verhoging via de rentes op financiële markten doorwerken in hypotheekrentes. Die doorwerking verschilt van een rechtstreekse opslag op de ECB-rente.
Die verhoging volgde op een eerdere aanpassing in juni 2026. Voor kopers betekent dat geen vaste uitkomst voor een nieuw renteaanbod, want de rente verschilt per rentevaste periode en kan veranderen tussen het moment waarop je begint met zoeken en het moment waarop je een hypotheekofferte krijgt. Een prijsvergelijking met 2020 vertelt daardoor maar een deel van het verhaal.
Wat dit voor jou betekent
Vergelijk je woningen, kijk dan ook naar het bedrag dat je daadwerkelijk moet lenen. Het rentevoorbeeld laat zien hoe sterk een grotere lening doorwerkt in de bruto maandlast. Reken daarnaast met aflossing, zodat je de rente niet aanziet voor je volledige hypotheekbetaling.
Koos je eerder voor een lage rente en wil je verhuizen, check dan hoeveel overwaarde er na verkoop en aflossing van je bestaande hypotheek overblijft. Vraag ook na welke voorwaarden voor jouw huidige lening gelden bij een volgende woning. Voor een nieuwe lening is het renteaanbod van dat moment van belang.
Vergelijk je een renteaanbod, let dan op de periode waarvoor de rente vaststaat en kijk of NHG in jouw situatie mogelijk is. De tarieven voor 10 jaar vast en voor langere periodes liepen eind september 2026 uiteen. Vergelijk de actuele hypotheekrentes en bereken wat verschillende leenbedragen voor jouw maandlasten betekenen.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 28 september 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer | Groen Leef Hypotheek | 3,60% | 3,76% | – |
| Woonfonds | Groen Woongenot Hypotheek | 3,65% | 3,81% | 3,81% |
| Hypotrust | Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,69% | 3,76% | – |
| ASR | WelThuis | 3,76% | 3,76% | 3,76% |
| Argenta | Groen Hypotheek | 3,86% | 4,07% | 4,07% |
| Syntrus Achmea | Groen Basis | 3,96% | 4,35% | – |
Bronnen : CBS, Consumentenbond, DNB, infinance.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
