De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast ligt in september 2026 rond 4,3%, tegenover een dieptepunt van gemiddeld 1,05% in 2021. Dat verschil wordt voelbaar zodra je rentevaste periode afloopt en je geldverstrekker een nieuw rentevoorstel doet. Ook de verhouding tussen aflossen en aflossingsvrij lenen bepaalt hoeveel de maandlasten dan veranderen.
Een volledig aflossende lening dempt de stijging
De Hypotheker gebruikte voor zijn berekening een stel met een hypotheek waarvan de rente tien jaar vaststond op 2,4%. Bij verlenging rekende de adviesketen met 4,05%, een rente die in het gebruikte scenario gold als gemiddeld tarief.
Wie de hele hypotheek annuïtair aflost, ziet de netto maandlast in datzelfde scenario met gemiddeld € 91 per maand oplopen. Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand rente én een stukje aflossing, waardoor de schuld geleidelijk lager wordt.
Dat verschil met een lening die deels aflossingsvrij is, zit vooral in het openstaande bedrag. Over een aflossingsvrij deel betaal je gedurende de looptijd alleen rente, zodat de hogere rente bij verlenging over een relatief grote schuld wordt berekend. De € 91 netto per maand hoort bij deze volledig aflossende variant.
Wie voelt de hogere rente het sterkst?
Vooral huishoudens die tussen 2016 en 2026 een hypotheek afsloten met een lage rente en nu aan het einde van hun rentevaste periode komen, merken het verschil. De nieuwe rente geldt alleen voor het bedrag dat op dat moment nog openstaat.
De grootte van de lening telt flink mee. De Consumentenbond wijst erop dat een stijging van 0,5 procentpunt bij een hypotheek al een forse invloed op de maandlast heeft, juist omdat het meestal om tonnen gaat.
Ook de hypotheekvorm bepaalt veel. Een aflossingsvrij deel geeft vaak lagere lasten tijdens de looptijd, maar de schuld daalt niet. Daardoor komt een nieuw rentepercentage bij verlenging harder binnen dan bij een lening waarop al jarenlang is afgelost.
Bij € 250.000 laat het verschil zich goed zien
De Hypotheker baseerde het scenario op een hypotheek van € 250.000. De rente ging daarin van 2,4% naar 4,05%, een verschil van 1,65 procentpunt.
| Hypotheekvorm in het scenario | Netto verandering per maand |
|---|---|
| Deels aflossingsvrij | € 206 hoger |
| Volledig annuïtair | € 91 hoger |
Het verschil tussen beide uitkomsten is € 115 per maand. Die aftreksom laat zien waarom je bij een nieuw rentevoorstel verder moet kijken dan alleen naar het rentepercentage dat de geldverstrekker noemt.
De rentemarkt
De Europese Centrale Bank verhoogde haar depositorente op 17 juni 2026 van 2% naar 2,25%. De depositorente is de rente die banken krijgen als zij geld bij de ECB stallen, en speelt mee in de financieringskosten van banken.
Hypotheekrentes volgen de ECB-rente niet één op één, maar hogere financieringskosten maken lenen voor banken wel duurder. Dat werkt door in de tarieven die zij voor nieuwe rentevaste periodes aanbieden.
De omvang van nieuwe woonleningen nam intussen toe. Het Kadaster registreerde in de eerste helft van 2026 bijna 217.000 nieuwe hypotheken, 5% meer dan een jaar eerder. De totale hypotheeksom bedroeg € 84,8 miljard, een stijging van 8% op jaarbasis.
Grotere leningen maken renteverschillen zwaarder
De gemiddelde hypotheeksom voor woningaankopen lag in 2025 bijna 8% hoger dan in 2024, registreerde het Kadaster. Hogere woningprijzen leiden vaak tot grotere leningen, en dan raakt een renteverhoging over een groter bedrag de maandbegroting.
DNB verwacht dat tussen 2035 en 2038 voor ruim 700.000 huishoudens een aflossingsvrije lening afloopt. In die jaren ligt ook een piek in de resterende hypotheekschuld.
Een rentevaste periode bepaalt alleen hoe lang je afgesproken rente gelijk blijft. Aan het eind doet je geldverstrekker een voorstel voor een nieuwe periode en een nieuw tarief. De resterende schuld en de gekozen hypotheekvorm bepalen vervolgens hoeveel daarvan je netto terugziet.
Wat dit voor jou betekent
- Check ruim vóór het einde van je rentevaste periode welk voorstel je geldverstrekker doet. Obvion stuurt klanten bijvoorbeeld al een jaar vooraf een herinnering.
- Vergelijk het aangeboden percentage met de rente voor dezelfde rentevaste periode, en kijk daarbij apart naar een eventueel aflossingsvrij deel.
- Bij Obvion kun je in de laatste 12 maanden van de lopende rentevaste periode al overstappen naar een nieuwe periode. Of die mogelijkheid er is, verschilt per geldverstrekker en contract.
- Reken de nieuwe maandlast door op basis van je resterende schuld, de oude en nieuwe rente en de hypotheekvorm. Dat geeft een concreter beeld dan alleen het rentepercentage.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes en bereken wat een nieuwe rentevaste periode voor jouw maandlasten betekent.
Bronnen : Consumentenbond, NOS, HDN, accountancyvanmorgen.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
