De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast is inmiddels gestegen tot boven de 4%, terwijl die begin 2026 nog tussen de 3,5% en 4% lag. Voor huiseigenaren van wie de rentevaste periode in 2026 afloopt, kan een nieuw rentevoorstel van de bank daardoor flink afwijken van het maandbedrag dat ze gewend zijn. Wie niet reageert, gaat automatisch akkoord en houdt doorgaans dezelfde rentevaste periode als voorheen. Juist dan staat de keuze tussen verlengen bij de eigen bank, oversluiten of extra aflossen financieel op scherp.
De rente verschilt flink met en zonder NHG
In maart 2026 lag de gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG, de Nationale Hypotheek Garantie die de geldverstrekker extra zekerheid geeft, rond 3,70%. Zonder NHG en bij een lening tot 100% van de woningwaarde was dat gemiddeld 4,04%.
| 10 jaar vast, maart 2026 | Gemiddelde rente |
|---|---|
| Met NHG | 3,70% |
| Zonder NHG, tot 100% woningwaarde | 4,04% |
Dat verschil van 0,34 procentpunt werkt jarenlang door in de maandlasten. De rente die een bank aanbiedt hangt bovendien af van onder meer de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het huis. Een hogere woningwaarde kan daardoor invloed hebben op de renteopslag die een bank rekent.
De ECB zette de rente in juni hoger
De Europese Centrale Bank verhoogde op 11 juni 2026 de depositorente, de rente die banken krijgen als ze geld bij de ECB parkeren, met 0,25 procentpunt naar 2,25%. Het was de eerste verhoging sinds september 2023.
Voor hypotheekrentes is vooral de langere rente belangrijk. Banken moeten zich voor leningen met een lange looptijd indekken tegen toekomstige rentebewegingen. Als die financiering duurder wordt, zie je dat vaak terug in tarieven voor bijvoorbeeld 10 jaar vast.
Op 23 juli 2026 liet de ECB de depositorente op 2,25%. De herfinancieringsrente bleef toen 2,40% en de marginale beleningsrente, het tarief waartegen banken zeer kort geld kunnen lenen, 2,65%.
Aan het einde kun je kiezen uit drie routes
Loopt je rentevaste periode af, dan kun je zonder boete bij je eigen geldverstrekker verlengen, je hypotheek oversluiten naar een andere aanbieder of extra aflossen. Die boetevrije ruimte geldt aan het einde van de afgesproken renteperiode.
- Bij verlengen kies je een nieuwe rentevaste periode bij dezelfde aanbieder.
- Bij oversluiten sluit je een hypotheek af bij een andere geldverstrekker.
- Bij extra aflossen verlaag je de hypotheekschuld, waardoor je over een kleiner bedrag rente betaalt.
Rentemiddelen is nog een aparte mogelijkheid bij je huidige aanbieder. Daarbij worden je oude en nieuwe hypotheekrente samengevoegd tot één tarief. De vergoeding voor het voortijdig aanpassen van de rente betaal je dan verspreid over de nieuwe rentevaste periode.
Wie al vóór het einde van de renteperiode wil overstappen, kan met een vergoeding voor vervroegd aflossen te maken krijgen. Hoe dichter de einddatum nadert, hoe kleiner die vergoeding vaak wordt of hoe groter de kans dat deze vervalt.
Rekenvoorbeeld
Neem een hypotheek van € 350.000 met een rente van 2,00%. De rente over één jaar is dan € 7.000: € 350.000 maal 2,00%. Deel je dat door 12 maanden, dan komt de bruto rentelast uit op ongeveer € 583 per maand.
Bij een nieuw tarief van 4,00% bedraagt de rente op dezelfde hypotheek € 14.000 per jaar. Dat is ongeveer € 1.167 per maand aan bruto rente. Het verschil tussen 2,00% en 4,00% is in dit voorbeeld circa € 584 per maand, voordat aflossing en eventuele belastingaftrek meetellen.
De echte maandlast kan anders uitpakken. De openstaande schuld is misschien lager dan € 350.000, er wordt mogelijk maandelijks afgelost en het rentevoorstel van de bank kan afwijken van dit rekenvoorbeeld.
De Nederlandse regels begrenzen de vergoeding
De AFM stelt grenzen aan de boeterente, de vergoeding die een bank kan vragen als je eerder aflost of van rente verandert. Een geldverstrekker mag niet meer rekenen dan het directe financiële nadeel door die vervroegde aflossing.
Bij sommige banken gelden in de laatste fase van de rentevaste periode extra beperkingen. Obvion brengt in de laatste drie maanden bijvoorbeeld geen offerte meer uit voor tussentijds rente aanpassen, rentemiddelen of het omzetten van de hypotheeksoort.
Rabobank verstuurt een rentevoorstel per brief of via Berichten in de Rabo App of Rabo Online Bankieren. Wie eerder dan drie maanden voor het einde van de rentevaste periode zelf een wijziging aanvraagt, kan volgens Rabobank met een vergoeding te maken krijgen.
Wat dit voor jou betekent
- Bekijk het voorstel zodra je het ontvangt en let vooral op de voorgestelde rentevaste periode. Wie niet op tijd reageert, krijgt doorgaans dezelfde looptijd als de vorige keer, dus bijvoorbeeld opnieuw 10 jaar vast.
- Vergelijk het renteaanbod met tarieven voor dezelfde rentevaste periode en dezelfde verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Het verschil tussen 3,70% met NHG en 4,04% zonder NHG laat zien dat voorwaarden meetellen.
- Reken de maandlast door met de actuele hypotheekschuld. Bij € 350.000 betekent 4,00% bruto rente ongeveer € 1.167 per maand, tegenover circa € 583 bij 2,00%.
- Houd bij oversluiten of rentemiddelen rekening met een mogelijke vergoeding, vooral als de rentevaste periode nog niet is afgelopen.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat verschillende tarieven voor de maandlasten betekenen.
Bronnen : Consumentenbond, Wijzer in geldzaken
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
