Met een modaal bruto inkomen van € 48.000 per jaar in 2026 kan een alleenstaande zonder schulden bij een rente rond 3,6% indicatief ongeveer € 205.000 tot € 225.000 hypotheek krijgen. Achter die bandbreedte zitten de nieuwe Nibud-hypotheeknormen, de verwachte loonstijging van 4,1% en de rente op het moment van aanvragen. Voor starters bepaalt dat verschil hoeveel ruimte er daadwerkelijk is op de woningmarkt. Tweeverdieners kunnen veel hoger uitkomen, omdat beide inkomens volledig meetellen. Alleenstaanden met een inkomen vanaf € 28.000 houden bovendien recht op € 17.000 extra leenruimte boven op de gewone berekening.
Een hoger loon geeft vooral stellen extra ruimte
Het Centraal Planbureau raamt het modale bruto jaarinkomen voor 2026, inclusief vakantiegeld, op € 48.000. Dat is € 1.500 meer dan de € 46.500 van 2025, oftewel gemiddeld € 125 bruto per maand extra als je dat verschil over twaalf maanden uitsmeert.
Voor een stel met samen twee keer dit inkomen, dus ongeveer € 96.000 bruto per jaar, pakt de leenruimte veel ruimer uit. Bij tweeverdieners tellen sinds 2023 beide inkomens volledig mee bij de hypotheekaanvraag, waardoor het gezamenlijke salaris zwaarder weegt dan vroeger.
Zo werken de normen
Het Nibud stelt elk jaar hypotheeknormen op en kijkt daarbij naar financieringslastpercentages, die bepalen welk deel van je inkomen maximaal naar woonlasten mag gaan. De demissionair minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bood het advies voor 2026 op 31 oktober 2025 aan de Tweede Kamer aan.
Vanaf 2026 rondt het Nibud die percentages af op 0,1% in plaats van 0,5%. Daardoor kan een kleine verandering in je salaris of de hypotheekrente minder snel leiden tot een flinke sprong in het bedrag dat je kunt lenen.
Het Nibud adviseert al 25 jaar over deze normen en doet dat sinds 2013 samen met de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Financiën. Banken gebruiken de landelijke normen als uitgangspunt en toetsen daarnaast je persoonlijke situatie.
De winst loopt op met het inkomen
Wie een hoger salaris krijgt, ziet het effect in euro’s sterker terug. Het Nibud rekende voor dat een huishouden met € 70.000 bruto inkomen in 2026 ongeveer € 6.000 extra leenruimte heeft vergeleken met 2025. Bij een bruto jaarinkomen van € 100.000 loopt dat verschil op tot € 15.500.
| Bruto jaarinkomen | Verschil in maximale lening in 2026 |
|---|---|
| € 70.000 | circa € 6.000 hoger dan in 2025 |
| € 100.000 | circa € 15.500 hoger dan in 2025 |
Dat verschil komt vooral doordat een loonstijging bij een hoger inkomen meer euro’s oplevert. Nibud-onderzoeker Marcel Warnaar zegt: “Gemiddeld genomen kunnen mensen meer hypotheek krijgen in het nieuwe jaar.”
Een salaris dat in 2026 niet meestijgt, kan tot een lagere leencapaciteit leiden dan in 2025. Het Nibud wijst de inflatie aan als belangrijke reden, omdat dagelijkse uitgaven dan zwaarder drukken op het bedrag dat volgens de normen beschikbaar blijft voor woonlasten.
Rekenvoorbeeld
De rekentool van De Hypotheker kwam in het eerste kwartaal van 2026 voor twee modale inkomens uit op een maximale hypotheek van € 463.566. Het gaat daarbij om een gezamenlijk bruto jaarinkomen van ongeveer € 96.000.
Zo’n bedrag kan onder de Nationale Hypotheek Garantie vallen. NHG is een vangnet bij restschuld onder voorwaarden, waarvoor je eenmalig borgtochtprovisie betaalt. Die premie blijft in 2026 0,4% van het geleende bedrag: 0,4% van € 463.566 is € 1.854,26.
De regels gelden sinds 1 januari 2026
De NHG-kostengrens ligt in 2026 op € 470.000. Dat is € 20.000 meer dan de grens van € 450.000 in 2025. De hypotheek van € 463.566 uit het rekenvoorbeeld blijft daarmee € 6.434 onder de gewone kostengrens.
De hogere grens geldt sinds 1 januari 2026, tegelijk met de nieuwe hypotheeknormen. Voor een woning met energiebesparende voorzieningen mag de totale kostengrens oplopen tot € 498.200.
Een snelle eerste controle blijft mogelijk met de vuistregel van de Consumentenbond, waarbij de maximale lening vaak ongeveer 4,25 keer het bruto jaarinkomen bedraagt. Bij een gezamenlijk inkomen van € 60.000 komt dat neer op circa € 255.000, al kan de werkelijke uitkomst door rente en persoonlijke lasten afwijken.
Wat dit voor jou betekent
- Heb je in 2026 geen salarisverhoging gekregen, houd dan rekening met de mogelijkheid dat je minder kunt lenen dan in 2025. Inflatie telt mee in de Nibud-normen.
- Valt de koopsom inclusief bijkomende kosten onder € 470.000, dan kun je nagaan of NHG mogelijk is. Bij energiebesparende voorzieningen ligt de grens in 2026 op € 498.200.
- Gebruik de vuistregel van 4,25 keer je bruto jaarinkomen alleen als eerste indicatie. Een hypotheekberekening houdt ook rekening met de rente, schulden en de samenstelling van je huishouden.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken je maximale hypotheek met je eigen inkomen en woonplannen. Voor een huishouden met € 100.000 bruto jaarinkomen betekent dat in 2026 concreet € 15.500 meer leenruimte dan in 2025.
Bronnen : Nibud, Rijksoverheid, NHG, Consumentenbond, NVM
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
