In juli 2026 piekte de gemiddelde hypotheekrente voor vijf tot tien jaar vast op 3,87%, tegenover 1,53% in december 2021 voor een vergelijkbare rentevaste periode. Maar wie na een scheiding in de woning wil blijven, krijgt ook te maken met de gestegen huizenprijzen: als beide partners voor de helft eigenaar zijn, deelt de vertrekkende partner mee in de hogere overwaarde. Voor de achterblijvende huiseigenaar kan daardoor zowel de uitkoopsom als de financiering ervan zwaarder uitvallen dan een paar jaar geleden.
De NHG-grens is verhoogd en de rente blijft een hobbel
De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ging op 1 januari 2026 naar € 470.000, tegen € 450.000 in 2025. NHG kan helpen als je na een scheiding de hypotheek wilt voortzetten, maar de hogere grens zegt nog niets over wat je op je eigen inkomen kunt betalen.
Ook de rente die je kiest, maakt verschil. In juli 2026 kwam de gemiddelde rente voor een NHG-hypotheek met 10 jaar rentevast voor het eerst boven de 4% uit. Dat cijfer geldt specifiek voor die combinatie van NHG en rentevaste periode; voor een andere hypotheek kan de rente anders zijn.
Hoe werkt de uitkoop?
Als jullie allebei voor de helft eigenaar zijn, krijgt de vertrekkende partner normaal gesproken de helft van de overwaarde. Dat is de actuele woningwaarde min de hypotheekschuld die nog openstaat. Blijft die schuld gelijk terwijl het huis meer waard wordt, dan stijgt ook het bedrag dat je aan je ex-partner betaalt.
Dat bedrag moet je kunnen betalen. Heb je er geen eigen geld voor, dan moet je de hypotheek doorgaans verhogen. De geldverstrekker beoordeelt vervolgens of je de volledige lasten alleen kunt dragen. Daarbij gaat het ook om het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, waarna je ex-partner niet langer samen met jou verantwoordelijk is voor de hypotheekschuld.
De woningwaarde bepaalt hoeveel je ex-partner toekomt; je inkomen bepaalt hoeveel extra hypotheek je mogelijk kunt krijgen. Een hogere taxatie kan de uitkoopsom dus vergroten zonder dat je leenruimte meegroeit.
Eén inkomen bepaalt of je kunt blijven
NHG heeft bij een relatiebreuk een aparte beheertoets. Daarmee wordt bekeken of de achterblijvende partner de bestaande hypotheek op het eigen inkomen kan voortzetten. Het is een extra mogelijkheid om de situatie te beoordelen, geen toezegging dat een hogere lening voor de uitkoop ook past.
Ontvang je partneralimentatie, dan kan dat bij een hypotheekaanvraag vaak meetellen als inkomen. De betalingen moeten daarvoor officieel zijn vastgelegd in het echtscheidingsconvenant en doorgaans nog minimaal drie jaar doorlopen. Zonder die vastlegging kan de geldverstrekker anders naar je inkomen kijken.
Betaal je juist partneralimentatie, dan gaat dat bedrag af van het inkomen waarmee de hypotheekverstrekker rekent. Twee ex-partners die allebei een woning willen financieren, kunnen daardoor heel verschillend uitkomen, zelfs als ze ieder dezelfde helft van de overwaarde krijgen.
Rekenvoorbeeld
Een hogere woningwaarde werkt rechtstreeks door in de verdeling. Neem als voorbeeld een waardestijging van € 20.000, precies het verschil tussen de twee genoemde NHG-grenzen. Als ieder de helft van de woning bezit en de hypotheekschuld gelijk blijft, groeit het aandeel van de vertrekkende partner met € 10.000.
Moet je die € 10.000 extra lenen, dan betaal je daar rente over. Volgens de reeks van ECB en DNB bedroeg de gemiddelde hypotheekrente bij een rentevaste periode van vijf tot tien jaar in 2026 3,67%. Tegen dat percentage kost € 10.000 aan extra lening € 367 rente per jaar, of ongeveer € 30,58 per maand. Dat is alleen rente. Eventuele aflossing zit er niet in.
Dit voorbeeld gaat over een waardestijging en berekent jouw uitkoopsom niet. Daarvoor zijn de getaxeerde waarde en de hypotheekschuld van jouw woning nodig. Ook laat de gemiddelde rente over 2026 niet zien welk aanbod een geldverstrekker jou bij een nieuwe aanvraag doet.
Een te lage uitkoopprijs kan fiscale gevolgen hebben
De Belastingdienst gaat bij uitkoop na een scheiding uit van de waarde in het economisch verkeer, oftewel wat de woning op de markt waard is. Een taxatierapport kan die waarde onderbouwen. Een bedrag afspreken dat beter bij je leencapaciteit past, verandert die fiscale maatstaf niet.
Stel je de uitkoopprijs lager vast dan de waarde van de woning rechtvaardigt, dan kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als een schenking of als alimentatie aan je ex-partner. Een lage prijs om de financiering rond te krijgen brengt dus een fiscaal risico mee.
Volgens het CBS eindigden in 2025 in Nederland 24.555 huwelijken in een echtscheiding. Voor huiseigenaren die uit elkaar gaan, is vooral van belang hoe de woning wordt verdeeld. De berekening hierboven gaat over één specifieke keuze waarbij de ene partner blijft wonen en de andere uitkoopt.
Wat dit voor jou betekent
- Deel je een koophuis met je ex-partner? Check dan met een taxatie welke waarde de Belastingdienst als uitgangspunt kan gebruiken, voordat je afspraken maakt over de uitkoopprijs.
- Wil je in het huis blijven, laat dan berekenen of de hypotheek op jouw inkomen past en vraag bij een hypotheek met NHG naar de aparte beheertoets bij relatiebreuk. De NHG-grens bedraagt in 2026 € 470.000.
- Krijg of betaal je partneralimentatie, kijk dan hoe de vastgelegde afspraken meetellen bij een hypotheekaanvraag. Voor ontvangen alimentatie is ook de resterende looptijd van belang.
Vergelijk daarna de rente voor een eventuele extra lening en bereken wat die voor jouw maandlasten betekent.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 12 oktober 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer Groen Leef Hypotheek | 3,68% | 3,84% | – | |
| Woonfonds Groen Woongenot Hypotheek | 3,73% | 3,89% | 3,89% | |
| Hypotrust Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,81% | 3,87% | – | |
| ASR WelThuis | 3,83% | 3,83% | 3,83% | |
| Argenta Groen Hypotheek | 3,94% | 4,15% | 4,15% | |
| Syntrus Achmea Groen Basis | 4,01% | 4,40% | – |
Bronnen : NHG, CBS, Belastingdienst, DNB, hypotheekrentehistorie.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
