Eind augustus 2026 stond de gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG op 4,10%, tegen 3,84% begin dit jaar. Die hogere rente werkt door in de bruto maandlast van wie nu een hypotheek afsluit, al verschilt het extra bedrag flink per leenbedrag en rentemoment. Voor starters en huizenkopers kan een klein verschil in rente daardoor al merkbaar zijn in het maandbudget. Wie zijn rente nog heeft vastgezet, merkt van deze stijging voorlopig niets in de maandlast.
Waar staat de rente nu?
De beweging ging in augustus snel. In de week voordat de rente eind augustus haar hoogste punt van 2026 bereikte, steeg het gemiddelde tarief voor 10 jaar vast met NHG van 3,92% naar 4,01%. Dat is bijna 0,1 procentpunt in één week.
Een laag tarief op de rentelijst is bovendien niet voor iedereen haalbaar. Op 2 september 2026 bedroeg het laagste tarief voor 10 jaar vast 4,13%, maar alleen als je hypotheek maximaal 60% van de woningwaarde was. Leen je een groter deel van de koopsom, dan geldt dat tarief niet voor jouw lening.
De kapitaalmarktrente maakte financiering duurder
Banken baseren de rente voor een lange rentevaste periode vooral op de kapitaalmarktrente: de rente op de Nederlandse staatslening met een looptijd van 10 jaar. Die rente bleef in 2025 vrij rustig tussen 2,55% en 3,00%, maar schommelde halverwege 2026 tussen 3,00% en 3,20% door onrust rond het conflict in het Midden-Oosten.
Daar kwam een besluit van de Europese Centrale Bank bij. De ECB verhoogde op 10 september 2026 haar rente met 0,25 procentpunt, omdat zij verwacht dat de inflatie in de eurozone voorlopig boven 2% blijft. Voor banken wordt geld aantrekken daardoor duurder, en dat kan doorwerken in nieuwe hypotheekoffertes.
Wie voelt de hogere rente direct?
Starters die nu een hypotheek aanvragen, krijgen meteen te maken met het renteniveau van dat moment. Een starter sloot in 2026 gemiddeld een lening van ongeveer € 365.000 af. Bij zulke bedragen tikt zelfs een klein verschil in het percentage al behoorlijk door in de bruto maandlast.
Heb je al een hypotheek met een rente die nog vaststaat, dan verandert je maandbedrag voorlopig niet. Doorstromers kunnen soms hun bestaande lening en rentevoorwaarden meenemen naar een volgend huis, als hun geldverstrekker die mogelijkheid biedt. Dat kan een flink verschil maken met een volledig nieuwe hypotheek.
Een rentestap van 0,08 procentpunt kost € 16 per maand
De cijfers bij een gemiddelde starterslening laten goed zien hoe de rekensom uitpakt. Bij € 365.000 hypotheek bedroeg de bruto maandlast bij 3,68% rente € 1.676. Bij 3,76% kwam die uit op € 1.692.
| Rente in 2026 | Bruto maandlast bij € 365.000 |
|---|---|
| 3,68% | € 1.676 |
| 3,76% | € 1.692 |
De stijging van 0,08 procentpunt kostte in dit voorbeeld € 16 per maand. Dat is € 192 per jaar. De stap vanaf 3,68% naar het niveau van eind augustus was groter, namelijk 0,42 procentpunt, waardoor de extra bruto last ook verder oploopt.
De Consumentenbond rekent voor 10 jaar vast in 2026 met een gemiddelde rente van 4,3%. Daarbij hoort een bruto maandlast van € 1.734. Vergeleken met een duidelijk lager renteniveau is dat € 162 per maand extra, oftewel € 1.944 per jaar.
NHG houdt de grens bij € 470.000
De Nationale Hypotheek Garantie, meestal afgekort tot NHG, kan helpen om een hypotheek onder voorwaarden met extra zekerheid af te sluiten. Sinds 1 januari 2026 ligt de NHG-grens op € 470.000. Tot dat hypotheekbedrag kan een lening voor NHG in aanmerking komen.
Die grens ligt onder de gemiddelde hypotheeksom bij woningaankoop, die in 2025 op € 513.000 uitkwam. Daardoor vallen lang niet alle nieuwe hypotheken binnen de NHG-voorwaarden, terwijl juist hogere leenbedragen gevoeliger zijn voor een rentestijging.
De ECB had de depositorente, de rente die banken ontvangen als zij geld bij de centrale bank stallen, eerder al op 11 juni 2026 met 0,25 procentpunt verhoogd. Op 23 juli 2026 bleef die rente vervolgens gelijk. De verhoging van september volgde na een korte pauze.
Wat dit voor jou betekent
- Check bij een hypotheekaanvraag of je lening onder de NHG-grens van € 470.000 blijft en welke voorwaarden daarbij horen.
- Vergelijk de rente, maar kijk ook naar de verhouding tussen je hypotheek en de woningwaarde. Het laagste tarief van 2 september 2026 gold alleen tot 60% van de woningwaarde.
- Loopt jouw rentevaste periode binnenkort af, reken dan vooraf met een hoger percentage dan je huidige rente. Je bestaande maandlast blijft alleen gelijk zolang je rente nog vaststaat.
Wil je weten wat verschillende rentepercentages voor jouw budget doen, vergelijk dan de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken je bruto maandlasten.
Bronnen : DNB, Consumentenbond
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
