De cijfers over mei 2026 lijken op het eerste gezicht geruststellend. Er werden ongeveer 47.750 hypotheken aangevraagd, slechts 3% minder dan een jaar eerder, en na maart was het de drukste maand van het jaar. Een stabiele markt, zou je zeggen. Maar onder dat rustige oppervlak voltrekt zich een stille verschuiving. Voor het eerst kwam minder dan de helft van alle koopaanvragen van starters. En een ander cijfer verklaart precies waarom: terwijl de gemiddelde woningwaarde naar een record steeg, bleef het geleende bedrag bijna stilstaan. Het verschil daartussen wordt steeds vaker met eigen geld gedicht, en dat is nu juist wat starters niet hebben.
Starters zakken onder de 50%
Van alle hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning was in mei 2026 nog 49,5% afkomstig van starters. Een jaar eerder was dat 53,8%, en in april 2026 nog 50,1%. Het is een drempel die symbolisch zwaar weegt: starters zijn binnen de kopersmarkt voor het eerst in de minderheid.
De terugval is niet over de hele linie gelijk verdeeld. Twee groepen leveren het meeste in: de alleenstaande koper en de starter die meteen wil verbouwen. Beide groepen vroegen ongeveer 12% minder hypotheken aan dan een jaar geleden. Het beeld sluit naadloos aan op april, toen het aandeel starters binnen de kopersgroep al daalde van 31% naar 28%, in absolute aantallen van 14.215 naar 11.762 aanvragen.
De markt krimpt niet — hij verschuift
Belangrijk om te zien: de totale vraag naar koophypotheken daalt nauwelijks. In mei werden 29.750 koopaanvragen ingediend, vrijwel evenveel als vorig jaar, goed voor 62% van alle aanvragen. Ook het aandeel oversluitingen en verhogingen van bestaande hypotheken (38%) bleef stabiel.
Met andere woorden: er verdwijnt geen vraag, er verschuift vraag. Wie al een woning bezit, en daarmee overwaarde heeft opgebouwd, blijft kopen, doorstromen of zijn hypotheek verhogen. Wie nog moet instappen, haakt vaker af. De markt sluit zichzelf langzaam af voor wie zonder eigen vermogen begint.
Het verschil dat alles verklaart: woningwaarde +7%, lening +0,5%
Hier zit de kern van het verhaal. De gemiddelde marktwaarde van gekochte woningen steeg in mei naar een record van € 535.500, ruim 7% hoger dan een jaar eerder. Bij bestaande woningen ging de waarde van € 505.050 naar € 526.670 (+4,2%), bij nieuwbouw van € 540.730 naar € 556.930 (+3%).
Maar het gemiddeld geleende bedrag steeg in diezelfde periode met slechts 0,5%, naar € 378.240. Woningen werden dus fors duurder, terwijl er nauwelijks méér geleend werd. Dat kan maar één ding betekenen: kopers leggen een steeds groter deel zelf bij, uit spaargeld, een schenking of de overwaarde van een vorige woning. Precies de drie bronnen waar de gemiddelde starter geen toegang toe heeft.
De NHG-grens schuift mee, maar de gemiddelde woning eroverheen
In 2026 steeg de NHG-grens van € 450.000 naar € 470.000 (en tot € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert). Daarmee kunnen meer kopers profiteren van de lagere rente en het vangnet dat de Nationale Hypotheek Garantie biedt.
Toch loopt de gemiddelde woningwaarde van € 535.500 daar inmiddels overheen. De voordeligste route voor starters past dus steeds vaker niet meer bij de gemiddelde aankoop. Wie binnen de NHG-grens wil blijven, moet bewust goedkoper kopen óf meer eigen geld inleggen om het hypotheekbedrag te drukken.
Geen overwaarde of schenking? Dit zijn je opties
Niet iedereen heeft een appeltje voor de dorst. Toch zijn er manieren om het eigen-geld-gat te verkleinen:
- Een belastingvrije schenking. Ouders mogen in 2026 jaarlijks € 6.908 belastingvrij aan hun kind schenken. Is je kind tussen de 18 en 40 jaar, dan mag dat eenmalig oplopen tot € 33.129 vrij te besteden. De oude “jubelton” bestaat sinds 2024 niet meer.
- Een familiehypotheek. Ouders lenen geld aan hun kind tegen een marktconforme rente. Bij een aflossing binnen 30 jaar blijft de rente aftrekbaar, en de betaalde rente kun je deels weer terugschenken binnen de jaarlijkse vrijstelling.
- Bewust onder de NHG-grens kopen. Een woning tot € 470.000 geeft recht op NHG, doorgaans 0,2% tot 0,5% lagere rente én bescherming bij baanverlies, arbeidsongeschiktheid of scheiding.
- Energiebesparende leenruimte benutten. Voor verduurzaming mag je tot € 498.200 lenen met NHG, mits je het extra bedrag volledig aan energiemaatregelen besteedt.
- De starterslening. Veel gemeenten bieden via SVn een aanvullende lening om het gat tussen je maximale hypotheek en de koopsom te overbruggen. Check de voorwaarden in jouw gemeente.
Wat dit voor jou betekent
De hypotheekmarkt is niet ingestort — hij is van karakter veranderd. Waar het vroeger vooral draaide om hoeveel je kon lénen, draait het nu steeds meer om hoeveel je zelf kunt inléggen. Voor starters maakt dat het verschil tussen meedoen en toekijken. De goede boodschap: met de juiste route, schenking, familiehypotheek, NHG of starterslening, is er vaak meer mogelijk dan je denkt.
Benieuwd wat in jouw situatie haalbaar is? Bereken vrijblijvend je maximale hypotheek en vergelijk de actuele rentes, zodat je weet waar je staat voordat je gaat bieden.
Bekijk de hypotheekrente overzichten op actuelerentestanden.nl
