Straks lopen tienduizenden aflossingsvrije hypotheken tegelijk af

Volgens een DNB-publicatie van 16 januari 2026 is nog bijna 45% van de totale Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij. Maar achter dat aandeel schuilt een risico: veel contracten lopen in dezelfde jaren af, met volgens DNB ook tussen 2047 en 2052 een piek. De AFM schatte in 2021 dat ongeveer 157.000 huishoudens onvoldoende geld hadden om hun aflossingsvrije hypotheek na afloop met een annuïtaire lening te herfinancieren. Voor huiseigenaren die opnieuw willen financieren, telt ook mee dat Rabobank en Obvion sinds 11 mei 2026 het aflossingsvrije deel bij herfinanciering beperken tot 30% van de woningwaarde, met een maximum van € 150.000.

Waarom juist die jaren?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd rente, maar los je de schuld niet volgens een vast schema af. De Nederlandsche Bank wijst erop dat tegenwoordig vooral hypotheken mét zo’n aflossingsschema worden verstrekt. Toch blijven oudere aflossingsvrije contracten meetellen totdat ze aflopen. Omdat veel daarvan in dezelfde periodes eindigen, spreekt DNB van een concentratierisico.

Dat risico ligt niet op de korte termijn. De eerste groep contracten bereikt zijn einddatum vanaf 2035. De tijd tot die datum geeft je ruimte om naar je eigen hypotheek te kijken, maar neemt de openstaande schuld niet weg. Als je tussentijds niets hebt afgelost, staat die bij afloop nog op je rekening.

Ook met een koopwoning kun je vastlopen

De AFM keek in haar onderzoek uit 2021 verder dan de vraag of huishoudens hun huidige rente konden betalen. Zij onderzocht of opnieuw financieren met een annuïtaire hypotheek haalbaar zou zijn. Bij die hypotheekvorm betaal je iedere maand rente én los je een deel van de schuld af. Dat kan meer per maand kosten dan een lening waarop je alleen rente betaalt.

Binnen de onderzochte groep liepen volgens de AFM 78.000 huizenbezitters een ernstig risico dat opnieuw financieren niet zou lukken. De toezichthouder verwachtte dat zij waarschijnlijk hun woning moesten verkopen om de schuld af te lossen. Het ging om een inschatting uit 2021, niet om een vaststaand aantal toekomstige verkopen.

De uitkomst van zo’n verkoop hangt ook van de woningprijs af. Op basis van de langetermijnramingen die destijds beschikbaar waren, schatte de AFM dat ongeveer 18.000 huishoudens na verkoop een restschuld zouden houden: een deel van de hypotheek dat de verkoopopbrengst niet dekt. Ook dat getal is een raming onder de aannames van toen.

Wat gebeurt er als de looptijd eindigt?

Een einddatum betekent dat je met de geldverstrekker moet afrekenen over de openstaande schuld. Heb je daarvoor niet genoeg geld, dan kun je nagaan of je opnieuw een hypotheek kunt krijgen. Bij een annuïtaire lening betaal je de schuld vervolgens geleidelijk terug. Volgens die AFM-inschatting konden destijds ongeveer 157.000 huishoudens hun lening niet op die manier herfinancieren.

Opnieuw financieren is iets anders dan je bestaande contract laten doorlopen. De geldverstrekker beoordeelt dan welke lening je kunt krijgen onder zijn huidige voorwaarden. Daardoor kan de uitkomst per bank verschillen, ook als je al jaren zonder problemen rente betaalt. De einddatum van je contract en het bedrag dat dan nog openstaat, zijn dus allebei van belang.

Banken hanteren verschillende grenzen

De aanscherping bij Rabobank en Obvion geldt niet uitsluitend wanneer een hypotheek afloopt. Ook bij een nieuwe hypotheek of een verhoging van een bestaande lening geldt hun lagere grens voor het aflossingsvrije deel. Voorheen was bij deze geldverstrekkers doorgaans 50% van de woningwaarde mogelijk. De ruimte om aflossingsvrij te lenen is daarmee kleiner geworden.

Bij ABN AMRO en Florius ligt het voor bestaande klanten anders: zij kunnen aan het einde van de looptijd nog tot 50% van de woningwaarde aflossingsvrij herfinancieren. Die grens zegt alleen hoeveel van de woningwaarde op deze manier gefinancierd mag worden. Ze betekent niet automatisch dat je het gewenste bedrag opnieuw kunt lenen.

De omvang van de hypotheekmarkt vertelt niet het hele verhaal

Volgens het dashboard van DNB hadden Nederlandse banken eind 2025 ruim € 628 miljard aan woninghypotheken uitstaan, goed voor 71% van het totaal. Banken hebben dus een groot belang bij de manier waarop aflopende leningen worden terugbetaald of opnieuw gefinancierd. Voor jou is vooral de samenstelling van je eigen hypotheek bepalend.

De Nederlandse hypotheekschuld was eind 2025 gelijk aan 75% van het bruto binnenlands product, de totale waarde van wat Nederland produceert. Begin 2012 was dat volgens DNB nog 100%. Die daling op landelijk niveau zegt weinig over de betaalbaarheid van één aflossingsvrije lening wanneer het contract eindigt.

Wat dit voor jou betekent

• Check in je hypotheekpapieren de einddatum en hoeveel schuld dan naar verwachting nog openstaat. Bij een aflossingsvrije lening bouw je door je gewone rentebetalingen geen aflossing op.
• Vergelijk de voorwaarden van je eigen geldverstrekker als je opnieuw wilt financieren. De grens voor een aflossingsvrij deel verschilt tussen de genoemde banken. Bij Rabobank en Obvion is dat maximaal 30% van de woningwaarde en hoogstens € 150.000, ook bij een verhoging van de lening.
• Houd bij je berekening rekening met het wegvallen van de renteaftrek als dat voor jouw hypotheek samenvalt met de einddatum. Vergelijk daarna je huidige maandlasten met de maandlasten van een hypotheek waarop je wel aflost; de eerste contracten lopen vanaf 2035 af.

De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 28 september 2026):

Hypotheekrente bekijken

Bronnen : DNB, AFM, officielebekendmakingen.nl, hypotheekplatform.nl, finauta.nl

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.