Tienduizenden ouderen dreigen hun huis te moeten verkopen door deze regel

Sinds 11 mei 2026 hanteren de eerste grote banken strengere voorwaarden voor het aanpassen van een aflossingsvrije hypotheek. Voor oudere huiseigenaren speelt daarbij ook de inkomenstoets mee: vanaf 57 jaar rekenen banken met het doorgaans lagere pensioeninkomen. Volgens onderzoek van DNB-econoom Mauro Mastrogiacomo kunnen in deze groep naar schatting tussen de 23.000 en 46.000 huishoudens met zo’n hypotheek in de knel komen, ongeveer 5 tot 10 procent. Als zij hun schuld bij afloop niet kunnen aflossen of opnieuw financieren, kan verkoop van hun huis nodig worden.

Waarom loopt de schuld nog?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd geen verplicht deel van de schuld terug. Daardoor kan na doorgaans 30 jaar nog een bedrag openstaan dat je alsnog moet aflossen. In 2026 was volgens De Nederlandsche Bank (DNB) ongeveer 45% van de totale Nederlandse hypotheekschuld aflossingsvrij.

Een lage maandlast kan zo een flinke restschuld aan het einde van de looptijd verbergen. De hypotheekverstrekker kijkt dan of je die schuld kunt aflossen of een nieuwe lening kunt krijgen. Heb je daarvoor onvoldoende geld en kun je de hypotheek niet opnieuw financieren, dan kan de woning uiteindelijk verkocht moeten worden.

Ouderen hebben veel vaker een aflossingsvrije lening

Het verschil tussen leeftijdsgroepen is groot. Van de 65-plussers met een hypotheek heeft 94% een volledig of gedeeltelijk aflossingsvrije lening. Bij huiseigenaren onder de 35 jaar is dat 12%, een verschil van 82 procentpunt.

Ook buiten de oudste groep raakt een wijziging van de bankvoorwaarden veel mensen. Volgens Vereniging Eigen Huis hebben in Nederland circa 2,5 miljoen huishoudens een volledig of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek. Zij krijgen niet allemaal problemen. Het gaat er vooral om wat er gebeurt wanneer zij hun lening willen aanpassen en hoeveel zij dan op basis van hun inkomen kunnen lenen.

De inkomenstoets bij verlengen

Bij de berekening van je toekomstige inkomen telt de bank je AOW en eventueel aanvullend pensioen mee. Dat kan een ander bedrag opleveren dan je huidige salaris. Wie zijn bestaande schuld met een nieuwe hypotheek wil financieren, kan daardoor tegen een lagere maximale lening aanlopen.

Overwaarde helpt daarbij niet altijd. Ook als je huis meer waard is dan de openstaande schuld, toetst de bank of je de lasten uit je inkomen kunt betalen. Hoeveel dat in jouw geval scheelt, hangt af van de lening die nog openstaat en van het pensioeninkomen waarmee de bank rekent.

Banken beperken het aflossingsvrije deel bij wijzigingen

Onder meer ABN Amro en Florius hebben in 2026 hun voorwaarden aangescherpt voor het deel van een hypotheek dat aflossingsvrij mag blijven. Dat speelt bij het wijzigen, oversluiten of verlengen van een lening. Bij oversluiten breng je de hypotheek onder bij een andere geldverstrekker. De aanscherping is bankbeleid, geen nieuwe wettelijke regel die voor iedere hypotheek op dezelfde manier uitpakt.

Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat huiseigenaren hierdoor kunnen vastlopen zodra zij hun hypotheek willen aanpassen. Cindy Kremer, algemeen directeur van de vereniging, verwoordt de spanning zo: “Banken willen hun balans beschermen, maar dat mag niet ten koste gaan van consumentenbescherming.” De voorwaarden van je eigen geldverstrekker zijn daarom bepalend voor wat er bij een wijziging mogelijk is.

De aflooppieken

Veel aflossingsvrije hypotheken lopen in dezelfde periodes af: 2035 tot en met 2038 en opnieuw 2047 tot en met 2052. Dat blijkt uit cijfers die de Nederlandse Vereniging van Banken op basis van DNB-gegevens deelt. Voor een eigenaar die tegen zo’n einddatum aanloopt, tellen de waarde van het huis en de schuld die dan nog openstaat.

De Autoriteit Financiële Markten, DNB en de Europese Centrale Bank maken zich al jaren zorgen over het grote aflossingsvrije deel van de Nederlandse hypotheekschuld. Zij hebben daarover afspraken gemaakt met hypotheekverstrekkers. De strengere voorwaarden van banken passen in die bredere aanpak, terwijl de gevolgen per huishouden verschillen.

Veel eigenaren kennen de nieuwe voorwaarden nog niet

In een peiling onder huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek zei 66% niet op de hoogte te zijn van de aangescherpte regels. Daarnaast gaf 75% aan geen informatie van de bank te hebben gekregen over de gevolgen voor de eigen situatie. Veel eigenaren hebben dus geen bericht van hun geldverstrekker ontvangen.

Een enquête van ouderenbond ANBO onder 4.000 senioren laat een ander aandachtspunt zien. Ruim 40% van de deelnemers met een aflossingsvrije hypotheek had nog niet nagedacht over hoe zij de woningschuld na afloop kunnen aflossen. Juist bij een lening die lang doorloopt, kan de einddatum verder weg lijken dan de beslissing over een wijziging van de hypotheek.

Wat dit voor jou betekent

• Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Check de einddatum en het bedrag dat dan nog openstaat. Zo zie je welke schuld je tegen die tijd moet aflossen of opnieuw moet financieren.
• Verwacht je een lager inkomen na je werkzame leven, vraag dan hoe je bank je AOW en aanvullend pensioen meeneemt bij een hypotheekwijziging. Een hoge woningwaarde zegt op zichzelf niet hoeveel je kunt lenen.
• Wil je oversluiten of verlengen, vraag je geldverstrekker welk deel van de lening aflossingsvrij mag blijven. Vergelijk die voorwaarden met wat er nu in je hypotheekovereenkomst staat.

Bereken daarna je maximale hypotheek op basis van je verwachte pensioeninkomen en vergelijk die uitkomst met de schuld die nog openstaat, bijvoorbeeld als je hypotheek in de aflooppiek van 2035 tot en met 2038 eindigt.

De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 4 oktober 2026):

Hypotheekrente

Bronnen : Consumentenbond, DNB, AFM, Rijksoverheid, nvb.nl

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.