€ 92.000 per woning: dat zijn volgens de AFM in 2026 de gemiddelde kosten van funderingsherstel voor 120.000 woningeigenaren met risicolabel D. Maar dat gemiddelde zegt een koper nog niet of hij de schade kan verhalen. Daarvoor moet onder meer vaststaan dat het gebrek al bij de levering aanwezig was en normaal gebruik van de woning verhindert.
Wat vertelt het funderingslabel?
Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) heeft de funderingsrisicoklasse opgenomen in zijn model voor woningtaxaties. Een erkende taxateur vermeldt die klasse bij een taxatie voor financiering. Bij risicoklasse D of E is in beginsel aanvullend funderingsonderzoek nodig. Zo’n label wijst op een risico; de kosten van herstel aan dit huis zijn daarmee nog onbekend.
De bedragen kunnen flink uiteenlopen. In het AFM-onderzoek uit 2026 ligt de middelste herstelrekening, de mediaan, op € 54.000. De kosten komen in dat onderzoek gemiddeld overeen met 21% van de woningwaarde. Voor de onderzochte groep samen gaat het om een herstelopgave van € 11 miljard. Dat zijn bedragen voor funderingen, niet voor verborgen gebreken in het algemeen.
Het probleem reikt verder dan die groep. Volgens TNO en Deltares kunnen tot 2035 in Nederland tot 425.000 gebouwen en woningen te maken krijgen met verzakkingsschade door funderingsproblemen. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur schat dat de totale herstelrekening zonder ingrijpen kan oplopen tot € 54 miljard. Een risicoscore in een taxatierapport maakt onderzoek dus belangrijker. Dat onderzoek blijft nodig.
Aansprakelijkheid van de verkoper bij een verborgen gebrek
Een verborgen gebrek is een probleem dat je bij een normale bezichtiging niet ziet en dat pas na de eigendomsoverdracht aan het licht komt. Volgens artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek moet een woning wel geschikt zijn voor het normale gebruik dat je op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. Voldoet de woning daar niet aan, dan heet dat juridisch non-conformiteit.
Voor een claim moet je kunnen aantonen dat het gebrek op het moment van levering al bestond en het normale gebruik belemmert. Dat bewijs ligt bij jou als koper. Bij funderingsproblemen kan juist het eerste punt lastig zijn: schade wordt soms pas zichtbaar als je er woont, terwijl je moet terugkijken naar de toestand op het moment van levering.
De verkoper heeft ook een plicht. Wist hij van een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat en heeft hij dat verzwegen, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade die je daardoor lijdt. Tegelijk heb je als koper een onderzoeksplicht. Schakel je voor de aankoop een bouwtechnisch expert in, dan kan de verkoper je volgens de Rechtspraak niet verwijten dat je dat onderzoek hebt nagelaten.
Wie betaalt het herstel?
Kun je de verkoper niet aansprakelijk stellen, dan betaal je de herstelkosten in principe zelf. Funderingsschade is niet verzekerbaar, zodat een verzekering die rekening niet overneemt. Een bouwkundige keuring kan vóór de koop aanwijzingen opleveren, maar geeft je geen zekerheid dat elk probleem aan het licht komt.
De AFM berekende in 2026 dat ruim 75.000 eigenaren in de onderzochte groep de funderingskosten niet direct uit hun spaargeld kunnen betalen. Sinds 1 juli 2025 bestaat landelijke toegang tot het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Dat biedt een mogelijke route voor financiering waarvoor je het geleende geld moet terugbetalen.
Rekenvoorbeeld: wat betekent € 54.000 voor je budget?
Neem de middelste herstelrekening uit het AFM-onderzoek als rekenbedrag. Zou je € 54.000 zonder lening in één jaar bijeen willen brengen, dan is dat € 4.500 per maand: € 54.000 gedeeld door 12. Die som laat zien hoe groot zo’n uitgave kan zijn naast je gewone woonlasten.
De maandlasten van een lening vragen om een aparte berekening. Daarvoor heb je ook de rente en de looptijd nodig. Bovendien kan de werkelijke rekening voor één woning afwijken van de middelste rekening uit het onderzoek. Pas na onderzoek aan de fundering kun je de kosten voor een huis beter inschatten.
Welke termijnen gelden voor je claim?
Ontdek je na de overdracht een gebrek, dan geldt de klachtplicht van artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek. Je moet de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking schriftelijk laten weten wat er mis is. Wacht je te lang, dan kun je je mogelijk niet meer op de gebrekkige staat van de woning beroepen.
Na die klacht geldt voor een rechtsvordering wegens non-conformiteit een verjaringstermijn van twee jaar. In de vastgoedpraktijk wordt ook wel vijf jaar na de overdracht genoemd als vuistregel voor aansprakelijkheid, mits je tijdig klaagt. Die vuistregel vervangt de wettelijke termijn van twee jaar na je klacht niet.
Lees daarnaast de afspraken in je koopcontract. Een ouderdomsclausule legt gebreken die met de leeftijd van de woning samenhangen vaker bij de koper neer. Zo’n bepaling kan je positie bij een geschil veranderen zonder de aansprakelijkheid van de verkoper volledig uit te sluiten.
Wat dit voor jou betekent
- Bekijk bij koopplannen wat een bouwkundige keuring over de staat van de woning kan laten zien. Dat helpt je ook bij je onderzoeksplicht.
- Controleer bij een financieringstaxatie de funderingsrisicoklasse. Staat daar D of E, vraag dan wat aanvullend onderzoek aan deze woning oplevert voordat je een herstelbedrag aanneemt.
- Komt na de levering een gebrek aan het licht, leg dan vast wat je ontdekt en meld het schriftelijk aan de verkoper. Controleer ook de afspraken over ouderdom in je koopcontract.
Vergelijk de middelste herstelrekening van € 54.000 met je beschikbare spaargeld en bereken welk bedrag je eventueel zou moeten financieren.
Bronnen : AFM, overheid.nl, Consumentenbond, Rijksoverheid, woningadvocaat.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
