De gemiddelde hypotheekrente voor twintig jaar vast stond op 4 september 2026 op 4,23%. Onder die langere looptijd wordt de rentecurve vlakker, waardoor vijf jaar vast tegenover tien jaar vast weer serieus meeweegt, al zegt dat niets over de rente over vijf jaar. Voor starters en huiseigenaren gaat de keuze dus ook om de maandlasten zodra de rentevaste periode afloopt. De geldverstrekker moet de nieuwe rente voor de volgende periode daarbij minstens drie maanden van tevoren doorgeven.
Waar staat de rente nu?
De rentes lopen op naarmate je langer zekerheid wilt. De variabele hypotheekrente stond op 4 september 2026 op 3,50%, terwijl 30 jaar vast op 4,29% uitkwam.
Het renteoverzicht van 4 september liet ook zien dat de hypotheekrente sinds begin augustus 2026 over de hele linie licht is gestegen. Geld lenen is de afgelopen maanden wat duurder geworden.
Kort vastzetten geeft lagere lasten, maar geen ruimere toets
De AFM legt uit dat een korte rentevaste periode meestal een lager tarief heeft. Daardoor vallen de bruto maandlasten lager uit dan bij langer vastzetten, zolang de rente in die eerste jaren vaststaat.
Bij het bepalen van je maximale hypotheek kijkt de geldverstrekker niet altijd naar de rente die je werkelijk betaalt. Voor een rentevaste periode korter dan tien jaar geldt in het derde kwartaal van 2026 een toetsrente van 5%, een rekenrente waarmee de bank nagaat of je de hypotheek ook bij hogere lasten kunt dragen.
Dat verschil kan flink uitmaken bij een koopwoning. Een lage rente van vijf jaar vast levert een lagere maandlast op, maar geeft door die vaste toetsrente niet vanzelf meer leenruimte.
Voor wie speelt deze afweging?
Voor starters met een krap budget kan een lagere rente in de eerste jaren aantrekkelijk zijn, omdat hun maandlasten dan lager liggen. Hun maximale hypotheek blijft afhangen van de toets op 5% die de AFM per kwartaal vaststelt.
Ook voor huiseigenaren die verwachten binnen enkele jaren te verhuizen of hun hypotheek opnieuw te regelen, kan een kortere periode passen bij hun plannen. De rente ligt dan niet lang vast op een niveau dat later minder gunstig kan blijken.
Daar staat tegenover dat je na afloop opnieuw een rentevoorstel krijgt. Is de rente dan hoger, dan stijgen ook je maandlasten bij het begin van de volgende rentevaste periode.
Een klein renteverschil levert geen groot maandverschil op
Het verschil tussen vijf en tien jaar vast bedraagt op jaarbasis 0,08% van de hypotheekschuld. Bij een hypotheek van € 300.000 is dat € 240 per jaar: € 300.000 × 0,08%.
De eenvoudige rekensom komt uit op € 20 per maand vóór aflossing en belasting. Bij een annuïteitenhypotheek, waarbij je iedere maand rente én aflossing betaalt, wijkt het precieze verschil in de bruto maandlast af door de aflossing.
Je koopt met tien jaar vast vooral langer zekerheid over je rente, terwijl het rentetarief op 4 september 2026 slechts beperkt hoger lag.
ECB en inflatie houden de rentegevoeligheid groot
De Europese Centrale Bank verhoogde op 10 september 2026 de depositorente, de rente die banken ontvangen als zij geld bij de centrale bank parkeren, met 0,25 procentpunt naar 2,50%. In juni 2026 was die rente al verhoogd naar 2,25%; in juli bleef hij gelijk.
De basisrente van de ECB, waartegen banken voor korte tijd geld kunnen lenen, kwam na het besluit van 10 september uit op 2,65%. De rente op de marginale beleningsfaciliteit, bedoeld voor zeer kortlopende leningen aan banken, bedraagt sindsdien 2,90%.
Ook de inflatie beweegt nog boven de 3%. Het CBS meldde voor augustus 2026 een Nederlandse inflatie van 3,3%, na 3,2% in juli 2026.
De hypotheekmarkt werd in augustus wel rustiger. Via HDN, het Hypotheken Data Netwerk, gingen 34.831 hypotheekaanvragen door in augustus 2026, 4% minder dan in augustus 2025.
Wat dit voor jou betekent
- Vergelijk bij verschillende rentevaste periodes niet alleen het tarief, maar ook hoeveel extra zekerheid je voor dat verschil krijgt.
- Check bij vijf jaar vast wat de geldverstrekker met de AFM-toetsrente van 5% voor jouw maximale hypotheek berekent.
- Loopt jouw huidige renteperiode af, houd dan rekening met de wettelijke termijn: je bank moet het nieuwe rentevoorstel minstens drie maanden vooraf sturen.
- Reken ook door wat een hogere rente na afloop kan doen met je maandbudget, want die volgende rente staat vandaag nog niet vast.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat een rentevaste periode voor jouw maandlasten betekent.
Bronnen : Consumentenbond, AFM, CBS, HDN, Tweede Kamer
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
