In de eerste helft van 2026 financierden koopstarters volgens het Kadaster gemiddeld 91,5% van de woningwaarde met hun hypotheek. Maar dat percentage vertelt niet wat zij daarnaast zelf moeten betalen: een deel van de kosten koper kon tien jaar geleden nog worden meegefinancierd, terwijl starters die kosten nu vrijwel altijd uit eigen middelen voldoen. Volgens het CBS had de helft van de 25- tot 35-jarigen, de leeftijdsgroep waarin de meeste koopstarters vallen, niet meer dan € 9.800 aan bank- en spaartegoeden. Voor wie een eerste huis wil kopen, kan het geld buiten de hypotheek daardoor de doorslag geven.
De gemiddelde hypotheek bleef achter bij de koopsom
Het Kadaster registreerde voor koopstarters in de eerste vier maanden van 2026 een gemiddelde hypotheek van € 347.900. Vergeleken met de gemiddelde koopsom ontstaat dan een verschil van bijna € 60.000. Het bedrag dat een starter zelf betaalt, kan afwijken: de twee gemiddelden gaan over verschillende periodes, en een aanvullende Starterslening kan een deel van het verschil overbruggen.
Ook verschilt de financiering van huis tot huis. Bij alle kopers samen bedroeg de hypotheek volgens het Kadaster van januari tot en met juni 2026 gemiddeld 87,3% van de woningwaarde. Starters financieren dus gemiddeld een groter deel van hun aankoop met een hypotheek dan de totale groep huizenkopers. Een gemiddelde zegt alleen weinig over het bedrag dat jij bij een specifieke woning kunt lenen.
Waarom de rekening buiten de hypotheek groeide
Vóór 1 januari 2018 kon een hypotheek hoger zijn dan de marktwaarde van het huis. Daardoor konden kopers sommige aankoopkosten meefinancieren. Sinds die datum kan dat vrijwel nooit meer. Denk bij die kosten aan de notaris en de taxatie; ook overdrachtsbelasting kan erbij komen.
De huizenprijzen maken die verandering voelbaarder. In het jaar voorafgaand aan januari 2026 steeg de gemiddelde woningprijs met 6%. Als je voor een woning meer betaalt, wordt ook een eventueel verschil tussen de koopsom en wat je kunt lenen groter in euro’s. De wettelijke hypotheekgrens zegt namelijk hoeveel je maximaal ten opzichte van de marktwaarde mag lenen, niet hoeveel je op basis van jouw situatie daadwerkelijk krijgt.
Spaargeld en een extra lening
Het gemiddelde bank- en spaartegoed van 25- tot 35-jarigen bedroeg volgens het CBS € 23.700. Dat gemiddelde ligt flink boven het bedrag waar de helft van deze leeftijdsgroep onder blijft, zoals de cijfers in de intro laten zien. Het spaargeld van alle mensen in deze leeftijdsgroep is bovendien niet hetzelfde als het geld dat koopstarters beschikbaar hebben voor een woning.
Sommige jonge kopers gebruiken daarom een Starterslening, een extra lening naast de gewone hypotheek. Volgens het Kadaster deed van januari tot en met juni 2026 15,2% van de starters onder de 25 jaar dat. Bij starters van 25 tot 35 jaar was het 8,6%. Zo’n lening kan helpen om de aankoop te financieren, maar blijft wel een lening die je moet terugbetalen.
Steun van familie kan het benodigde eigen bedrag ook veranderen, bijvoorbeeld via een schenking of erfenis. Wie die mogelijkheid niet heeft, is sterker aangewezen op spaargeld of aanvullende financiering. Het verschil tussen de gemiddelde koopsom en hypotheek kun je daarom niet zonder meer lezen als het gemiddelde spaargeld van starters.
Rekenvoorbeeld: wat scheelt de belastingvrijstelling?
Neem een woning die precies € 555.000 kost. Dat is in 2026 de bovengrens voor de startersvrijstelling van overdrachtsbelasting, de belasting die je bij de aankoop van een bestaande woning betaalt. Zonder vrijstelling kost het algemene tarief van 2% op die koopsom € 11.100. Voldoe je aan de voorwaarden voor de vrijstelling, dan betaal je die belasting niet.
Daarmee zijn de andere aankoopkosten nog niet verdwenen. De notaris en de taxatie kosten ook geld, terwijl de vrijstelling alleen over de overdrachtsbelasting gaat. En of je de koopsom kunt financieren, hangt nog steeds af van de hypotheek die je voor die woning kunt krijgen. De vrijstelling scheelt in dit rekenvoorbeeld € 11.100.
De grenzen zijn in 2026 verhoogd
De vrijstelling geldt in 2026 voor kopers van 18 tot 35 jaar. De bovengrens voor de woningwaarde lag in 2025 op € 525.000. Voor een aankoop boven de grens, of voor een koper buiten de leeftijdsgroep, geldt het algemene tarief van 2%. De leeftijd van de koper en de waarde van de woning kunnen dus een flink verschil maken voor de rekening bij aankoop.
Ook de grens voor Nationale Hypotheek Garantie, kortweg NHG, ging omhoog: van € 450.000 in 2025 naar € 470.000 in 2026. NHG is een garantieregeling waarmee je onder de voorwaarden vaak een lagere hypotheekrente kunt krijgen. Met erkende energiebesparende voorzieningen kan de grens in 2026 oplopen tot € 498.200. Een hogere grens maakt NHG voor meer aankopen mogelijk. Het bedrag dat jij kunt lenen stijgt daardoor niet vanzelf.
Wat dit voor jou betekent
- Check hoeveel geld je naast een mogelijke hypotheek beschikbaar hebt voor de aankoopkosten. Houd daarbij rekening met de grens van 100% van de marktwaarde: kosten boven die grens kun je vrijwel nooit in je gewone hypotheek stoppen.
- Ben je starter en kom je geld tekort voor de koopsom? Vraag na of een Starterslening in jouw situatie mogelijk is en reken ook de terugbetaling daarvan mee. Beoordeel een schenking of erfenis apart van geld dat je kunt lenen.
- Vergelijk bij een koopwoning de aankoopprijs met de voorwaarden voor de belastingvrijstelling en NHG. Die regelingen kunnen kosten of rente schelen. Een tekort tussen koopsom en hypotheek blijft mogelijk.
Bereken je maximale hypotheek en vergelijk die met de aankoopkosten en het geld dat je zelf beschikbaar hebt.
De laagste hypotheekrentes bij 10 jaar rentevast, per geldverstrekker (stand 28 september 2026):
| Geldverstrekker | Product | Met NHG | Tot 80% woningwaarde | Tot 100% woningwaarde |
|---|---|---|---|---|
| Centraal Beheer | Groen Leef Hypotheek | 3,60% | 3,76% | – |
| Woonfonds | Groen Woongenot Hypotheek | 3,65% | 3,81% | 3,81% |
| Hypotrust | Groen Woon Bewust Hypotheek | 3,69% | 3,76% | – |
| ASR | WelThuis | 3,76% | 3,76% | 3,76% |
| Argenta | Groen Hypotheek | 3,86% | 4,07% | 4,07% |
| Syntrus Achmea | Groen Basis | 3,96% | 4,35% | – |
Bronnen : NHG, Rijksoverheid, NOS, Consumentenbond, Kadaster
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
