In 2026 rekent de Belastingdienst voor een verhuurde woning die niet je hoofdverblijf is met een forfaitair rendement van 6% over de WOZ-waarde, na toepassing van de leegwaarderatio. In Arnhem geldt de vergunningplicht al in Geitenkamp en Malburgen Oost en West, terwijl onder meer Centrum en De Laar in 2026 en 2027 volgen. Voor wie zijn huis verhuurt, bepaalt de wijk dus mede of een vergunning nodig is; de voorgestelde verhoging van het box 3-forfait naar 7,87% per 1 januari 2027 is nog niet definitief.
Twee Kamers moeten nog over de belastingverhoging stemmen
Het kabinet kondigde op 29 september 2026 aan het forfait voor ‘overige bezittingen’ te willen verhogen. In die categorie valt ook verhuurd vastgoed. Een forfait is het rendement waarmee de Belastingdienst rekent, ongeacht wat je werkelijk aan huur ontvangt. Het voorstel ligt nog bij het parlement.
De Tweede Kamer stemt op 12 november 2026 over het Belastingplan 2027; de Eerste Kamer volgt op 15 december. Een eerder voorstel om het heffingsvrij vermogen te halveren, kreeg binnen twee dagen al geen Kamermeerderheid. Je kunt het aangekondigde percentage dus nog niet als vaststaand tarief in je berekening opnemen.
Waarom verandert box 3?
Het kabinet wil vanaf 1 januari 2028 overstappen op belasting over het werkelijk behaalde rendement op vastgoed. Voor woningen die minimaal 90% van het jaar verhuurd zijn, zouden werkelijke kosten en hypotheekrente dan aftrekbaar worden. Tot die tijd rekent de Belastingdienst met een vastgesteld rendement, ook als de huuropbrengst in jouw situatie anders uitvalt.
De voorgestelde verhoging voor 2027 moet de versnelde invoering van dat nieuwe belastingstelsel betalen. Ook de regels voor kostenaftrek van het geplande stelsel kun je dus niet alvast toepassen op een berekening voor 2027.
Een hoger forfait raakt vooral de jaarlijkse belasting
In 2026 is het tarief in box 3 36% over het berekende rendement. Daarnaast geldt een heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon: over dat deel van je vermogen betaal je geen box 3-belasting. Heb je naast een verhuurde woning ook spaargeld of andere bezittingen, dan bepaalt je totale situatie hoeveel belasting je uiteindelijk betaalt.
Bij verhuur kan de leegwaarderatio de waarde verlagen waarmee de Belastingdienst rekent. Dat is een correctie op de WOZ-waarde, omdat een woning met een huurder doorgaans minder waard is dan een lege woning.
Brancheorganisatie Vastgoed Belang spreekt voor particuliere verhuurders van een 31,2% hogere box 3-heffing als de voorgestelde verhoging doorgaat. Dat is een inschatting voor die groep, geen percentage dat je zonder meer op je eigen aanslag kunt plakken. Het heffingsvrije vermogen en de waarde waarmee voor jouw woning wordt gerekend, blijven daarbij van belang.
Rekenvoorbeeld: een woning kopen om te verhuren
Voor de aankoopkosten beweegt de belasting juist de andere kant op. Wie een woning koopt zonder er zelf te gaan wonen, betaalt vanaf 1 januari 2027 een lager tarief aan overdrachtsbelasting. Dat is de eenmalige belasting bij de aankoop. Bij de in het plan genoemde aankoopprijs van € 350.000 ziet de som er zo uit:
| Moment van aankoop | Tarief | Overdrachtsbelasting |
|---|---|---|
| 2026 | 8% | € 28.000 |
| Vanaf 1 januari 2027 | 7% | € 24.500 |
| Verschil | 1 procentpunt | € 3.500 minder |
Die besparing betaal je bij de aankoop af tegen de belasting die later jaarlijks over je vermogen kan volgen. De koopprijs bepaalt de overdrachtsbelasting in dit voorbeeld, terwijl voor box 3 de WOZ-waarde en de voor verhuur geldende waardecorrectie meetellen. Je kunt de aankoopprijs dus niet zomaar als grondslag voor de jaarlijkse heffing gebruiken.
Gemeenten bepalen waar een verhuurvergunning nodig is
De Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten sinds 1 juli 2023 de mogelijkheid om in aangewezen gebieden een verhuurvergunning te eisen. Gemeenten kunnen ook optreden tegen misstanden op de huurmarkt. Rotterdam heeft bijvoorbeeld sinds die datum een verhuurverordening waarmee bij specifieke overtredingen een bestuurlijke boete kan worden opgelegd.
Arnhem voert de vergunningplicht voor gewone woningverhuur gefaseerd uit. Naast de wijken waar de plicht al geldt, zijn voor 2026 en 2027 de volgende gebieden aangewezen:
- Centrum, De Laar en Elderveld;
- Klarendal, Presikhaaf Oost en Presikhaaf West;
- Vredenburg/Kronenburg.
Voor verhuurders in Malburgen-West en Geitenkamp liep de aanvraagtermijn tot 15 februari 2026; in Malburgen-Oost was dat 31 mei 2026. Een vergunningplicht voor bestaande verhuur is bovendien iets anders dan een beperking bij de aankoop van een woning om die te verhuren.
Die aankoopbeperking heet opkoopbescherming. In aangewezen gebieden mag je een gekochte woning onder de plaatselijke WOZ-grens in beginsel vier jaar na inschrijving bij het Kadaster niet zonder gemeentelijke vergunning verhuren. De regeling is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014 en geldt alleen waar een gemeente haar heeft ingevoerd.
Wat dit voor jou betekent
Verhuur je al een woning, check dan bij je gemeente of jouw adres onder een vergunningplicht valt. Kijk daarbij naar de straat en de ingangsdatum van de plaatselijke regeling, niet alleen naar de gemeentenaam. Wil je een pas gekocht huis verhuren, vraag dan ook na of opkoopbescherming geldt. De wet kent onder meer uitzonderingen voor verhuur aan familie in de eerste of tweede graad.
Voor een aankoop in Amsterdam is de lokale waardegrens een concreet aandachtspunt: in 2026 geldt daar een WOZ-grens van € 637.000 in het jaar van levering. Boven die grens geldt de opkoopbescherming niet. De grens zegt op zichzelf niets over een eventuele verhuurvergunning of over de belasting die je na de aankoop betaalt.
Houd bij een berekening voor 2027 rekening met de parlementaire besluitvorming over box 3. Verhuur je al, dan is ook de toegestane huurverhoging relevant. Het maximale percentage voor 2027 wordt pas medio december bekendgemaakt.
Bronnen : overheid.nl, arnhem.nl, teamverhuur.nl, omgevingsweb.nl, denhaag.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
