In 2026 staat het forfaitaire rendement voor overige bezittingen in box 3, waaronder een verhuurde tweede woning, vast op 6,00%. Maar wie een woning voor een niet-marktconforme huur aan familie verhuurt, moet volgens de Belastingdienst al sinds 2023 de volledige WOZ-waarde meetellen, ook als de ontvangen huur laag is. Voor huiseigenaren die binnen de familie verhuren, is de huurprijs dus niet het enige dat telt voor hun box 3-aangifte. Een volledige afschaffing van de leegwaarderatio per 1 januari 2027 zou ook andere verhuurders raken, maar daarover is nog niet beslist.
Bij een lage jaarhuur kan de leegwaarderatio de WOZ-waarde verlagen
De leegwaarderatio is een tabel van de Belastingdienst waarmee je in bepaalde gevallen een verhuurde woning voor minder dan de volledige WOZ-waarde opgeeft. De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente voor je woning vaststelt. In de tabel voor 2023 tot en met 2026 telt een woning mee voor 73% van die waarde als de jaarhuur hooguit 1% van de WOZ-waarde is. Vanaf een jaarhuur van 5% telt de volle waarde mee.
Die tabel helpt je alleen als de bewoner wettelijke huurbescherming heeft en de verhuur aan een familielid of andere gelieerde partij marktconform is. Een lage huur is dus niet automatisch goed voor een lagere waardering. De Belastingdienst kijkt bij verhuur binnen de familie ook naar de vraag of de afgesproken huur past bij de woning.
Waarom telt de ontvangen huur niet mee?
Een verhuurde woning die niet je eigen hoofdwoning is, valt bij de Belastingdienst in de categorie overige bezittingen. Je geeft in box 3 de waarde van de woning op, eventueel verlaagd met de leegwaarderatio. De huur die je in de loop van het jaar ontvangt, vul je daar niet als afzonderlijk inkomen in. Daardoor kan een bescheiden huur samengaan met een hoge waarde in je aangifte.
Ook het WOZ-jaar verdient aandacht. Voor box 3 gebruikt de Belastingdienst een WOZ-waarde met als waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar. Bij de aangifte over 2025 hoort daardoor de waardepeildatum 1 januari 2024. Kijk dus naar de peildatum op je WOZ-beschikking als je de waarde in je aangifte controleert.
De regel voor verhuur binnen de familie moet voorkomen dat een kunstmatig lage huur tot een lagere waardering leidt. Hij raakt ook verhuur aan iemand met wie je een zakelijke relatie hebt. De verhouding tussen verhuurder en huurder maakt bij de Belastingdienst dus verschil, naast de hoogte van de huur.
Een tijdelijk huurcontract geeft geen korting
Voor een tijdelijk verhuurde woning rekent de Belastingdienst vanaf 2023 altijd met 100% van de WOZ-waarde. Daarbij maakt het niet uit hoeveel huur je ontvangt of aan wie je verhuurt. De mogelijke korting via de tabel is voorbehouden aan woningen die met wettelijke huurbescherming worden verhuurd.
Dat onderscheid treft twee verhuurders op een andere manier. Bij tijdelijke verhuur bepaalt de vorm van de verhuur de waardering. Verhuur je met huurbescherming aan een familielid, dan kan juist de marktconformiteit van de huur doorslaggevend zijn. Een vriendenprijs kan zo fiscaal anders uitpakken dan dezelfde huur bij een huurder met wie je geen familie- of zakelijke relatie hebt.
Rekenvoorbeeld per € 1.000 WOZ-waarde
Neem voor de vergelijking telkens € 1.000 WOZ-waarde. Bij een toepasselijke leegwaarderatio van 73% geef je daarvan € 730 als waarde op; bij volledige waardering is dat € 1.000. Het verschil is € 270 per € 1.000 WOZ-waarde. Die uitkomst laat zien wat de tabel met de waarde doet, niet hoeveel belasting je uiteindelijk betaalt.
Met het eerder genoemde forfait voor overige bezittingen komt het berekende rendement per € 1.000 WOZ-waarde uit op € 43,80 bij een waardering van 73% en € 60 bij volledige waardering. Dat is het bedrag waarover de belastingberekening verdergaat. Je uiteindelijke box 3-heffing kun je niet aflezen uit alleen deze twee bedragen.
Voor 2027 liggen er nog geen nieuwe regels vast
Een eerder plan van het kabinet om het forfait voor overige bezittingen in 2026 te verhogen naar 7,78% is geschrapt. Voor spaargeld en schulden staan de definitieve forfaitaire percentages over 2026 nog niet vast; het ministerie van Financiën stelt die begin 2027 vast. Dat kan meespelen als je naast de verhuurde woning ook spaargeld of schulden in box 3 hebt.
Na uitspraken van de Hoge Raad in juni 2024 kunnen belastingplichtigen aantonen dat hun werkelijke rendement lager was dan het berekende rendement. Die mogelijkheid heet de tegenbewijsregeling en is in 2026 in de wet vastgelegd. Voor verhuurders met een lage opbrengst kan het daarom zinvol zijn hun werkelijke rendement naast de berekening in box 3 te leggen.
Een afzonderlijk wetsvoorstel moet box 3 op termijn structureel baseren op werkelijk rendement. Het ligt nog bij de Eerste Kamer; een Kamercommissie nam het op 7 juli 2026 voor kennisgeving aan. Ook de besproken volledige afschaffing van de leegwaarderatio is nog geen vastgestelde maatregel: zij staat niet in het Belastingplan 2026 of 2027.
Wat dit voor jou betekent
- Verhuur je aan familie of aan een zakelijke relatie? Vergelijk de afgesproken huur met een marktconforme huur en check welke WOZ-waardering daarbij hoort.
- Bekijk bij verhuur met huurbescherming of de jaarhuur je in een lagere trede van de tabel brengt. Bij tijdelijke verhuur heeft die vergelijking geen invloed op de WOZ-waardering.
- Koop je in 2026 een woning om aan familie te verhuren, houd dan ook rekening met de overdrachtsbelasting: die is voor een woning die niet je hoofdverblijf wordt 8%, tegenover 10,4% in 2025.
Het wetsvoorstel om box 3 op werkelijk rendement te baseren, werd op 7 juli 2026 door een Kamercommissie voor kennisgeving aangenomen.
Bronnen : Belastingdienst, overheid.nl, Tweede Kamer, Rijksoverheid, rabobank.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
