De WOZ-beschikking die veel huiseigenaren in januari en februari 2026 ontvangen, gaat niet over de prijs die je woning “vandaag” zou halen. Het bedrag op de beschikking is een schatting van de marktwaarde op de waardepeildatum 1 januari 2025. Een stijging of daling vertelt dus vooral iets over de marktbeweging in 2024 (van 1 januari 2024 tot 1 januari 2025), en niet over wat er in 2026 op Funda gebeurt.
WOZ 2026 draait om 1 januari 2025 en dat is precies waarom het vaak schuurt
De WOZ wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente op basis van de waarde in het economisch verkeer op de vaste waardepeildatum. Voor belastingjaar 2026 is dat 1 januari 2025. Je ziet dus een “nieuw” bedrag, maar de meetlat staat een jaar terug. Dat verklaart waarom mensen in 2026 soms een WOZ zien die niet meer aansluit bij hun gevoel van de huidige markt, zeker als prijzen in 2025 of begin 2026 anders liepen dan in 2024.
Belangrijk detail: naast de waardepeildatum speelt ook de “toestand” van de woning mee zoals die voor de waardering relevant is. In WOZ-termen gaat het om wat er bij het object hoort en welke kenmerken de gemeente in de basisregistraties en het taxatiemodel heeft staan. Als die feiten niet kloppen, kan het modelmatige resultaat scheef uitkomen.
Twee ankers die je uit elkaar moet trekken
1) Waardepeildatum
De waardepeildatum (voor WOZ 2026: 1 januari 2025) bepaalt het prijsniveau waarop wordt gewaardeerd. Verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond die datum zijn in de praktijk de belangrijkste onderbouwing bij woningen.
2) Objectafbakening en kenmerken
De gemeente waardeert niet “een adres”, maar een WOZ-object: de woning met de onderdelen die er volgens de regels bij horen. Denk aan tuin, berging, garage, uitbouw en andere bijgebouwen. Daarnaast gebruikt de gemeente kenmerken zoals woningtype, bouwjaar, woonoppervlak/inhoud, perceelgrootte en kwaliteits-/onderhoudskenmerken. Een fout in deze feiten werkt direct door in de uitkomst, omdat het model de waarde voor een groot deel aan deze variabelen ophangt.
De snelle check in 15 minuten met drie bronnen
1) WOZ-waardeloket
Voor woningen zijn WOZ-waarden openbaar. Via het WOZ-waardeloket kun je jouw WOZ zien en die van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Het is geen bewijs dat jouw WOZ “fout” is, maar het is wél een snelle sanity check: zit jouw woning structureel hoger dan vergelijkbare huizen met vergelijkbare grootte en bouwjaar, dan is dat een signaal om verder te kijken.
2) Taxatieverslag van de gemeente
Het taxatieverslag is het kernstuk. Daarin staat (a) welke woningkenmerken zijn gebruikt en (b) welke vergelijkingsverkopen de gemeente als onderbouwing hanteert. Dit document bepaalt in de praktijk of bezwaar kansrijk is, omdat je hier precies ziet waar de gemeente op leunt. Als de vergelijkingspanden duidelijk groter zijn, beter onderhouden, beter gelegen of anders van type, dan moet de gemeente die verschillen corrigeren. Als dat onvoldoende gebeurt, heb je inhoudelijk munitie.
3) Kadaster-koopsominformatie
Heb je zelf rond 2024 gekocht of zijn er recent transacties in de straat geweest, dan helpt koopsominformatie om te toetsen of de WOZ in de buurt zit van echte marktprijzen rond de relevante periode. Let op: koopsominformatie en sommige detailproducten van het Kadaster zijn niet altijd gratis. Gebruik dit vooral als “anker”: klopt de orde van grootte, en zo niet, waarom niet?
Wanneer bezwaar kansrijk is en wanneer het vooral tijd kost
Bezwaar is rationeel als je één of meer van deze situaties hard kunt maken:
- Feitenfout in de registratie: woonoppervlak/inhoud, perceel, bijgebouw, woningtype of andere objectkenmerken kloppen aantoonbaar niet.
- Vergelijkingspanden zijn duidelijk niet vergelijkbaar: de referenties zijn groter, moderner, beter onderhouden, anders gelegen (bijv. water, vrij uitzicht) of hebben een andere kwaliteit/uitstraling die niet goed is gecorrigeerd.
- Onderhoud/kwaliteit is objectief slechter: achterstallig onderhoud, constructieve problemen, gedocumenteerde gebreken of aantoonbare waardedrukkende factoren die in het model onvoldoende terugkomen.
- Ligging en omgevingsfactoren: aantoonbare waardedruk door ligging (drukke weg, spoor, industrie, overlast). Dit werkt alleen als je het concreet maakt: foto’s, situering, en bij voorkeur het verschil met referenties die die nadelen niet hebben.
Bezwaar is meestal zwakker als het alleen gaat om “de markt is nu gedaald” of “ik vind het te hoog”, zonder dat je het terugbrengt naar 1 januari 2025 en zonder concrete fouten of onvergelijkbare referenties. De WOZ is geen live taxatie.
Let op de klok, de bezwaartermijn is 6 weken
Formeel bezwaar moet binnen 6 weken na de datum van de WOZ-beschikking (of het aanslagbiljet waarop de WOZ staat) worden ingediend. Wie te laat is, loopt in de praktijk tegen niet-ontvankelijkheid aan. Daarom is de volgorde belangrijk: eerst snel checken, dan pas schrijven.
Waarom “even bellen” vaak sneller is dan meteen procederen
Veel gemeenten werken met een informele fase: telefonisch of via een afspraak kun je vragen stellen over de gehanteerde referenties en over objectkenmerken. Als er een evidente fout in de registratie zit, wordt die soms al gecorrigeerd zonder dat je meteen een juridisch traject in hoeft. Dat scheelt tijd en voorkomt dat je bezwaar een standaardbrief wordt die in een bulkstroom belandt.
Praktisch stappenplan dat je vanavond kunt uitvoeren
- Stap 1: noteer de WOZ 2026 en besef dat deze hoort bij 1 januari 2025.
- Stap 2: open het taxatieverslag en controleer de feiten: type woning, bouwjaar, woonoppervlak/inhoud, perceel, bijgebouwen.
- Stap 3: pak de 3 vergelijkingsverkopen erbij en zet per referentie in één regel: “groter/nieuwer/beter gelegen/beter onderhouden”.
- Stap 4: verzamel bewijs voor jouw kernpunt (maximaal 2 of 3): foto’s, meetstaat/plattegrond, aankoopinformatie, onderhoudsrapporten, offertes, situatiekaart.
- Stap 5: bel of mail de gemeente met één concrete vraag: “Welke correctie is toegepast voor dit verschil?”
- Stap 6: als het inhoudelijk blijft wringen, dien binnen 6 weken formeel bezwaar in.
Mini-sjabloon voor een strak bezwaarschrift
Hierbij maak ik bezwaar tegen de WOZ-waarde van [adres] (beschikking/aanslagnummer [nummer]). De vastgestelde WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2025 is naar mijn mening te hoog.
De belangrijkste redenen:
- [Reden 1]: in de objectgegevens is [woonoppervlak/inhoud/perceel/bijgebouw/woningtype] onjuist verwerkt. Bijgevoegd treft u [bewijs: plattegrond/foto’s/meetrapport].
- [Reden 2]: in het taxatieverslag zijn vergelijkingsobjecten gebruikt die op [ligging/onderhoud/kwaliteit/grootte] duidelijk afwijken, terwijl de correctie daarvoor onvoldoende is. Concreet: [korte vergelijking in één zin].
Ik verzoek u om herbeoordeling van de WOZ-waarde en ontvang graag een schriftelijke bevestiging van ontvangst.
Wat je als lezer vooral moet onthouden
De WOZ 2026 is een waardering op 1 januari 2025. Het bezwaar dat het meeste oplevert is niet het langste bezwaar, maar het bezwaar dat één of twee aantoonbare fouten of onvergelijkbare referenties aanwijst en onderbouwt met bewijs. Als je in het taxatieverslag geen duidelijke mismatch vindt, is de kans groot dat bezwaar vooral tijd kost. Zie je wel een mismatch, dan is het simpel: handelen binnen 6 weken.
Bronnen om te linken
- Rijksoverheid: uitleg WOZ, controleren en bezwaar binnen 6 weken
- WOZ-waardeloket: openbare WOZ-waarden woningen
- Waarderingskamer: taxatieverslag, vergelijkingsmethode en uitleg over WOZ-proces
- Kadaster: uitleg over WOZ en (waar relevant) koopsominformatie
